从犹抱琵笆半遮面到这次高调亮相的北京金隅万科广场，万科的商业地产大船终于正式起锚开船。而此前市场上关于王石与郁亮对于商业地产发展方面的分歧也不攻自破，“开着车换轮子”、“轻资产，会运营”，以及城市配套综合服务商等一系列战略理论的提出，也暗示着作为万科商业地产掌舵者的万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆对于万科商业地产发展已经做好了充分准备，在登顶世界最大住宅开发商宝座之后，万科在其创业29年后的今天又将开启一扇新的大门，但未来道路如何我们还将拭目以待。

  开着车换轮子

  时光荏苒，万科这辆房地产大车走过29个年头，在跨过千亿门槛时，万科并没有去尝试一家中国式的超级房企下一步将如何发展，但是谁都知道单一的住宅开发模式并不能走长远，这是市场不允许的，万科自己也明白。

  过去的十年住宅产业走过了最为辉煌的阶段，面对着高楼林立、配套缺乏的新城区，万科知道商业地产的发展时机已经来临，这个钱万科不去赚别人也会去赚。

  今年9月东莞(楼盘)松湖生活广场开业试营业，万科董事会主席王石曾经亲自视察了这个项目，这也是万科真正意义上的第一个商业地产项目。回来之后的王石直接来到了北京与毛大庆(楼盘)探讨了“万科到底以后要发展成什么样的公司”，结论是“城市综合配套服务商”，万科要做服务型企业。

  其实，万科正在选择一个“讨巧”的方式进行转型，作为中国最大的住宅提供商，万科拥有中国最为庞大的社区居民，这对于万科而言也正是最大的财富，万科的转型不需要大转弯，也不需要重新选路，只需要开着车换轮子就可以了。

  万科的商业地产之路亦是如此，强调的是为万科社区居民服务。正如王石拍摄的一部影片所展示的，万科想从社会行为的角度来强调社区参与的重要性。即通过万科的社区商业来影响社区参与，使得社区参与慢慢成为一个能够让更多的市民、居民参与到社会层面的平台。

  如果从这个层面来看万科做商业地产是顺水推舟的话，那么万科做商业地产也有不得已而为之的原因。首先是在土地获得方面已经很难拿到单一的住宅用地。

  “北京市全年卖的地2/3都是非住宅，而北京万科今年一年买的11块地中9块都不是纯住宅用地。”毛大庆向北京商报记者表示。

  其次，来自住宅产业的利润正在不断下滑，2012年万科实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%。尽管是一个丰收年，但是在过去几年万科以及整个房地产行业的利润一直在下滑，到了今年三季度部分房企的单季度利润率只有9.1%。

  开着车换轮子预示着未来万科将形成“一体两翼”的战略布局，一体是住宅，两翼是住宅产业化和城市综合配套服务商。

  轻资产会运营

  如何选择一条适合万科商业地产的道路就显得尤为重要。

  新加坡商业地产的资本化运作模式成为了毛大庆可以直接参考的范本。对此毛大庆将万科的商业地产模式定义为六个字，即“轻资产会运营”，目标就是开一个商业就争取资本化掉一个，用引入基金、国际资本来减小资金占用带给的实际压力。

  毛大庆解释称，资本化商业与卖掉商业并非同一概念。资本更像是菌群，口味不一，进入时机会根据项目立项、建设、招商、开业阶段不同而有所差异。商业地产资本化，在引入基金等资本进入后，用很少的企业资金便可玩转项目，得到的并不只是卖掉商业的收益，还有各种后期的管理费。以凯德为例，几十亿、上百亿元的收益都来自于后期基金管理费、资产管理费等各种费用，轻资产运营的意义就在于此。

  以一个大型商业项目拿地到入市两年的周期算，万科的资本化安排更接近中后期。毛大庆指出，万科操作下的大型商业资本化一般选在中期到开业，理想状态下会在中期做一次结构性资本化，后期做一次股权。但资本化对运营能力的考验也不容忽视。如长期难以兑付对基金的盈利承诺，很可能会上资本市场的黑名单，出现融不到资的情况。

  在商业地产管理上，万科内部则严格把守着安全边际。万科选择了总部加一线孵化的发展模式，“我们的大型商业现在更多集中在北京、深圳(楼盘)、上海(楼盘)等资源较好的城市。而总部负责更多的是制定标准、提出要求和准确定位，具体细节则由一线公司根据实际情况自己进行管理”。毛大庆表示。

  万科集团也会对持有型长线投资物业总量进行边际控制。每个城市总经理要对城市运营安全负责。

  “目前来看，我们北京万科商业和住宅的比例是2：8，但我所说的80%是销售型物业，包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型产品，而20%的商业部分则是属于万科自己运营的持有型物业。”毛大庆表示。

  万科商业地产轻资产上阵

  全产业链房企

  在毛大庆的规划中，三年内要将北京万科做成全产业链的房地产公司，正如毛大庆所言，“未来的万科会很好玩”。

  记者了解到，继金隅万科广场入市后，在北京房山长阳、大兴义(楼盘)和庄、旧宫等4个新城万科都有大型商业项目，未来平均一年开业一个。在全国，万科广场目前有15个左右，生活中心超过20个，社区商业更是不计其数，仅北京持有型商用物业总投资额就将达到100亿元。

  不仅如此，毛大庆向记者透露，未来北京万科还会运营五星级酒店、城市综合体以及万科特色的办公楼。

  “这个办公楼，小公司可以切得很小，也可以整层或者整栋。旁边配有一栋副楼，这个副楼是由万科管理的一座能够提供商业服务的建筑，有会议中心、商务中心、健身房、洗澡、桑拿、超市、咖啡厅、餐饮，但并不是商场，而是完全给办公室提供配套的。既可以给保税区周围的企业提供服务，也可以给这栋楼提供服务，甚至还有些房间可以让你住。日本人有这样一个理念，就是让你爱办公室胜过你的家，我就要弄这么一个办公室并且准备做成万科的特色。”毛大庆表示。

  明年万科将迎来30岁的生日，也可能会成为第一家踏入年销售额2000亿元门槛的房企，此时提出诸多新战略的万科将给整个行业的发展带来一丝新气息，房地产业也将告别一手钱一手地的简单模式。