七方面解读“N条”式调控，“二次救火”特征明显
张宏伟
同策咨询研究部总监
从最近出台的“N条”新政内容来看：一是二套房贷首付进一步提高，由六成提至七成或6.5成，利率不变。二是非本市户籍人购房门槛提高，非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限，大多数由1年提升至2年，个别城市提升为3年。三是加大中小套型土地供应与商品房供应。四是控制高端预售许可证及高端楼盘的成交。五是收紧单身限购措施或禁止未成年人买房，如郑州、南昌等城市禁止未成年人购房，上海浦东则收紧了单身限购政策。
解读一：三中全会召开前后楼市调控政策频发的三点寓意
十八届三中全会召开前后，北上广深等一线城市官方纷纷表态加强房地产市场调控，随后，武汉、厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。至此，一线城市楼市调控政策全线收紧，部分房价上涨过快的二线城市也开始在年底出台阶段性收紧措施。这一轮调控政策并没有“国字头”的政策的发布，而是改由地方政府主导，地方政府拥有更大的自主权。
从本轮地方政府调控的特征来看，地方政府的调控政策的仍然为阶段性收紧，是继今年3月份新国五条细则“救火”政策之后，地方政府年底“二次救火”，并且“二次救火”的特征比较明显。除了为了完成年底房价控制目标“二次救火”之外，寓意深远。具体来讲，同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为：
第一、十八届三中全会召开前后，北上广深等一线城市，西安、武汉、厦门、南昌、沈阳等二线城市发布调控政策，地方政府年底“二次救火”主要是源于近几个月来房价上涨势头明显，调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标。
第二、地方政府年底发布“N条”式调控“二次救火”政策多数属于短期行为，不具备长期执行效力，如二套房贷首付比例提高至7成、外地人购房门槛提高等，从这个角度来说，此项政策短期内的政治意义大于实际的市场意义。
第三、地方政府年底“二次救火”政策中多数是“新国五条细则”的延续，比如二套房贷首付比例提高至7成等，从作用的角度来讲，应该和“新国五条细则”一致，为短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策，是为十八届三中全会之后房地产调控的长效机制出台做好铺垫。
从楼市调控政策走向及趋势来看，无论是从地方政府最近出台的“N条”新政内容，还是当前政府表态来看，都有一个共同的特点：基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施(上海延长非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至2年，广州非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至3年，武汉非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至2年等等，其实影响不大，见下文分析)。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。
因此，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，通过最近出台的“N条”新政内容短期内过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫，为限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会。
解读二：二套房贷首付比例提高至七成对首次改善影响较大
地方政府出台的“N条”新政内容提出严格执行差别化的住房信贷政策，基本以提高第二套住房贷款的首付款比例为特色。根据当前城市政策惯例，地方政府普遍将第二套住房贷款首付比例提至70%或65%。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，二套房首付比例在现有6成的基础上提高至6.5成(沈阳)、七成或七成以上，只不过是增加了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。二套房贷首付比例执行不低于70%政策可能会对于部分人群尤其是首次改善这类人群产生影响，导致这部分需求后置。而就沈阳的政策来讲，二套房首付比例在现有6成的基础上提高至6.5成，影响相比其他城市则小得多，只不过是象征性提高购房门槛。
但是，二套房当中相当一部分购买者具有一定经济实力，仍然是全款支付，二套房贷首付比例执行不低于70%政策很难影响这一部分人群入市的步伐。
总体来讲，地方政府出台的“N条”新政内容中二套房贷首付比例执行不低于70%政策，对于首次改善这类人群影响较大，导致这部分需求后置，但是，这些需求始终会释放，释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。
至于利率，在首付比例提高的前提下，其实，对于购房者或投资客的整体购房成本反而是降低的，原因很简单，首付比例提高了，需要贷款的部分减少了。如果购房者或投资客可以跨过首付这道坎，那么，利率的提高对于购房成本的增加几乎不会影响月度还款的难度。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，十八届三中全会之后，武汉、厦门、南昌等地方政府出台的“N条”新政内容，标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。至于其他城市是否会跟进效仿，取决于这些城市房价是否上涨过快，短期内有没有报复性反弹的压力。当前房价上涨过快的城市，比如部分房价上涨过快的二线城市，如南京、福州、郑州、长沙、重庆、成都等，有可能因为房价控制目标完成难度增加，短期内可能采取类似于二套首付比例提高至7成、延缓高端楼盘预售许可证发放等做法，短期内控制均价涨幅范围，以达到短期内市场降温的目的。但是，这仍然是治标不治本的做法，短期内来讲，最根本的做法还是坚持“去投资化”政策的同时，增加市场供应，调节供需结构，缓解紧张的供求关系。
解读三：非本地户籍购房门槛提高主要看执行，中长期基本会被“潜规则”破解
从近期各地限购政策的执行轨迹来看，二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”(如温州)等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征，十八届三中全会之前，二三线城市的限购基本被“潜规则”破解，呈现出“外紧内松”的政策面执行特征。
从执行层面来看，当前多数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满12个月的“潜规则”破解。正是由于这样的原因，武汉、南昌、厦门、沈阳等二线城市暂定对非本市户籍居民家庭申请购房的，由必须在本市纳税或者缴纳社会保险时间一年调整为二年，并仅限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；此前，上海城市调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上；广州随后也出台措施，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
对比之前各地政策，我们发现，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月(当前北京为5年，广州“穗六条”为3年、上海“沪七条”为2年、武汉等二线城市大多数为2年较为严格)为购房的基本条件，这些“限购”政策出台后，购房者本身会更加注重纳税和社保方面的缴纳，即使各个地方出台补缴的不予认可的补丁调控政策，购房者不使用补缴手段购房，那么，对于大多数城市而言，自“限购”政策出台当月起，至多一年之后这项规定也会自动失效。
因此，对于一线城市、武汉、南昌、厦门等二线城市已执行3年左右的楼市“限购”政策的城市来讲，此项政策对于2011年(含)之前来本地的非本地户籍人士基本不受影响，对于2012来本地的至多影响一年，2013年来的会影响2年。从政策影响的梯度性特征来讲，地方政府出台的“N条”新政内容政策只是对于短期来到本地的非本地户籍人士影响较大。从地方政府出台的“N条”新政内容的影响力度及趋势来看，有可能会因为购房者社保及纳税证明缴纳逐渐符合新的“限购”条件而自动失效。其实，当前多数城市“限购”或被这个“潜规则”破解，限购政策的执行明显会呈现出“明紧暗松”的市场特征，有可能不会对市场起到太大的作用。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，一个行政区域内全部施行或从紧限购政策，从近3年限购执行历程来看，当一个行政区被纳入限购范围之前，都会引来新一轮的市场需求爆发和炒作过程，以规避限购以后对于购房行为的影响。一旦限购扩围，其实，也回避不了限购已执行3年左右，大多数人都都已基本具备购房资格这个现状，出了限购政策，反而还会使这些需求集中入市。
此前，从执行面来看，在一部分二三线城市、甚至一线城市，补缴社保证明、纳税证明已成常态，甚至有的二三线城市中介代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务已成为现实。
据《华夏时报》记者日前调查发现，环首都经济圈的一些房地产开发商和中介公司采取了为外地购房者提供社保、纳税证明等方式来规避严格的限购限贷政策。
因此，从地方政府出台的“N条”之前的政策面执行特征来看，二三线城市的限购基本被潜规则破解，呈现出“外紧内松”的政策面执行特征，甚至部分二三线城市限购政策已“名存实亡”，执行层面已经不再执行，只不过是还难以扯下这层遮羞的纱布而已。
那么，对于一线城市来讲、部分房价上涨过快的二线城市，从中长期来看，外地人购房门槛提高对于市场的影响关键还是看执行面，如果执行的足够严格，那么，就会起到遏制房价过快上涨的作用，反之，基本会被潜规则破解。
但是，中长期来看，“限购”这样限制需求的行政化措施势必会导致市场需求后置，最终还会选择合适的市场时机爆发出来，当前来看，尽快出台楼市长效性调控机制显得非常关键。
解读四：收紧高端楼盘预售许可证，结构上控制房价走势
地方政府出台的“N条”新政内容提出，全面加强市场监管。引导开发企业理性定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证，加大住房交易市场检查力度，进一步规范商品住房销售明码标价工作，严厉查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、教唆和协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格违法违规行为。
从调控经验来看，收紧高端楼盘预售许可证，结构上控制房价走势成为一线城市、部分房价上涨过快二线城市年底这个阶段的特征之一。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市、武汉、南昌、厦门等二线城市通过收紧预售许可证发放过程，延发高端楼盘预售许可证的方法，控制中高端楼盘在市场当中的成交，从而结构上控制整个房地产市场的成交均价，从表面上来看，使整个市场均价走势相对平稳，上涨放缓，但是，从个案价格来看，由于市场供求关系较为紧张的基本面并没有改变，个案价格很难出现实质性的下调。
因此，这样的做法只能说是短期内维稳市场的做法，对于高端楼市或需求来讲，延发高端楼盘预售许可证的方法，导致市场需求后置，短期内不能入市。但是，一旦政策执行层面出现了松动，高端市场成交马上就会有报复性的反弹，引起市场出现异常现象。
解读五：二线城市增加供地有助改善城市供求关系，抑制房价过快上涨
地方政府出台的“N条”新政内容均提供增加住房用地供应，特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度，例如“汉七条”提出，增加住房用地供应，特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度，力争2013年全市住房用地实际供应总量比过去五年年均实际供应量增加20%以上。加快2014年土地供应计划编制工作，确保全市住房用地供应总量比前5年均值增加10%，2013年12月31日前基本完成该计划的编制工作，2014年3月底之前向社会公布。优化供应结构，均衡供应土地，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地市场交易平稳。做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管，提高住房用地开发利用效率。
再如“南昌六条”提出，在完成2013年全年住宅用地供应计划的基础上，继续加大住宅用地供应，力争今年住宅用地供应量超过年度供应计划的10%。2014年3月31日前制定和公布2014年全市住宅用地供应计划，2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%，稳定市场预期
“沈八条”继续保持住宅用地供应全国领先的水平，中小户型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供应比重达到75%以上。密切监控土地价格，严防高价地扰乱土地市场。
当前，地方政府出台的“N条”新政内容基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从“汉七条”、“沈八条”等二线城市从供地特点来看，大多数地块属于中小套型商品房用地，相比一线城市增加住房供地的措施来看，“汉七条”“沈八条”等二线城市对于改善市场供求关系的作用会更加明显。这对于满足武汉市的自住需求会有一定积极意义，一定程度上有利于遏制房价过快上涨。
但是，对于一线城市来讲，不可否认，中小套型住房、自住型商品的加大供应短期内有利于缓解房价上涨压力。但是，由于一线城市“人多地少”的特征没有办法短期内改变，上海广州中小套型住房、北京7万套自住型商品房用地有可能使市场化的商品用地量骤减，这样，有可能是商品房市场供求关系更加紧张，从中长期来看，有可能使市场处于供求不平衡的状态，引起市场报复性反弹。
解读六：禁止未成年人买房，坚持去投资化，有助阶段性抑制投机
从地方政府出台的“N条”新政内容来看，收紧单身限购措施或禁止未成年人买房成为本次政策特征之一，如郑州、南昌等城市禁止未成年人购房，上海浦东则收紧了单身限购政策。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，收紧单身限购措施或禁止未成年人买房，政策层面的微妙变化会引起市场买卖双方心态的变化。从市场买卖双方心态来看，以郑州为例，郑州未满20岁单身暂停买房的限购升级政策势必会导致市场“阶段性”的观望状态出现。这种“阶段性”的观望主要表现在此项政策到底是否严格执行、执行时间会持续多久、会否导致降价现象出现等等。一般来讲，这样的市场“观望期”不会超过4-6个月，也就是政策执行的时效性周期。因此，一旦郑州限购令升级政策执行4-6个月之后，政策的执行时效性有可能会削弱。
收紧单身限购措施或禁止未成年人买房，具有以下三点作用：
第一、在市场“基本面”好转的市场背景下，局部市场出现热销，甚至日光盘与买涨不买跌的行情，通过收紧单身限购措施或禁止未成年人买房等政策可以短期内限制本地、外地不合理投资投机性需求进入本地市场，可以有效防止房价过快上涨，以及由此引起的更多的问题。
再以浦东单身限购收紧为例，浦东新区单身限购政策收紧，会影响浦东楼市成交量的变化，尤其是最近市场热度较高的自贸区板块，比如森兰板块、临港新城等。浦东单身限购政策收紧将使自贸区楼市熄火，短期内陷入僵局。对于浦东楼市来讲，浦东新区楼市成交量有可能因为单身限购政策再度收紧导致成交量小幅下跌，可以有效防止房价过快上涨，以及由此引起的更多的问题。
第二、通过收紧单身限购措施或禁止未成年人买房政策，总体上仍然是维护以首套自住购房需求为主的市场，让合理的市场需求主导市场，让住宅市场回归以自住需求为主的市场。
第三、在限购等政策升级延期执行的市场背景下，通过满足支持居民家庭首套自住购房需求，为楼市长效调控机制出台争取更多的时间，这个时间预计在今年年底或明年年初，在这个时间段之前应该不会有特别大的政策出台。
解读七：“N条”式的调控蔓延至二线城市，对于房地产企业的影响在哪里？
“N条”式的调控蔓延至二线城市，对于品牌房地产企业的影响在哪里？会不会影响房企对于二线城市的布局策略？同策咨询研究部总监张宏伟认为，品牌房企的布局策略一般是中长期性的，不是短期性的，不会因为短期内地方政府的阶段性的收紧措施而改变。总的来讲，由于二线城市具有比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会房企二线城市的布局，反而有可能趁机在二线城市加码拿地，谋求市场深耕与逆势扩张的机会。具体来讲：
第一、“N条”式的调控蔓延至二线城市，只针对房价上涨过快的城市而言，并不是所有的城市都会出台这样的政策，影响范围不会过大。再加上这些调控的二线城市具有比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会房企二线城市的布局，因此，对于企业来讲也不会影响太大；
第二、政策短期目的比较明确，主要是遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标，防止房价报复性反弹。
第三、从市场供求关系来看，二线城市拥有可开发空间，供求关系可以通过增加土地供应和市场供应来缓解，供求关系紧张程度要比一线城市缓和的多，从执行层面来看，只要供求关系紧张局面得以缓解，调控政策就会逐步淡化其市场作用。此外，二线城市在预售制度、销售环节、限购执行等诸多方面，实际上并不是太规范，起码没有一线城市那么规范，因此，总体来讲，阶段性影响会有，在持续影响力有限，至多4-6个月。
第四、从执行时效性 来看，一般政策执行时效周期4-6个月，预计政策效力会在明年第二季度逐步化解，从时效性的角度来讲，基本不会影响房企对于二线城市的布局。
