万科等声援任志强 连夜开会认定欠税为央视误解
“昨天夜里我们财务部临时开会处理税务清缴问题。”被央视曝出拖欠土地增值税某相关房企向《证券日报》记者透露，“实际上，我们5个月之前就在自查税务清缴情况，而经过这5个多月的自查，我们认定公司并没有违规缴税，该缴的税都交了”。
事实上，11月24日晚间，央视《每周质量报告》报道，包括SOHO中国、万科在内的45家房地产(行情 专区)企业，均有土地增值税拖欠行为。2005年至2012年的8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。
对此，《证券日报》记者从多家知名房企处获悉，“连夜开会处理此事”。值得注意的是，包括万科在内的多家企业开始声援华远地产(行情 股吧 买卖点)董事长任志强，“任志强说的很清楚，房地产项目要达到清算条件时才需要清算并交纳土地增值税”。
“欠税门”为误解
据央视曝出的拖欠增值税的45家房企中，万科、SOHO中国、雅居乐、富力、招商地产(行情 股吧 买卖点)，包括华远地产等大型知名房企都位列榜单之上。
对此，任志强率先“开炮”称，看完了才知道相关媒体报道的“愚蠢与无知”。任志强说，土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能。
在任志强看来，企业在项目预缴土增税时，就必须预提应缴未缴的土地增值税成本，并列入公布的科目中说明这些应缴未缴的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不缴，并不违背税法，也非拖欠。
他甚至在微博上公开表示，正在研究如何公开起诉央视的事宜。
11月25日晚间，华远地产就“欠税门”一事特别出了“澄清公告”，该公告详细地解释了土地增值税的征管问题。公告显示，“土地增值税”的征管方式为：纳税人在取得房地产预售收入时按照规定(具体详见各省、市、区规定)预缴土地增值税，待项目达到清算条件后进行清算，对预缴的土地增值税款“多退少补”。
房地产项目预售收入按开发产品当地税务机关规定的比例预缴，符合收入确认条件时按当期确认的收入及配比的成本计算增值额计提土地增值税。房地产项目符合税务规定的土地增值税清算条件时进行清算，对预缴的土地增值税款多退少补。
此外，公司已按照土地增值税相关政策和地方政府规定，取得房地产预售款的同时预缴了土地增值税，并按当期确认的收入及配比的成本对本期结利项目计提了土地增值税。根据会计准则计提的应缴税金与根据税法缴纳税款存在时间上的差异是合理的，符合税法的规定。
多家房企声援任志强
值得注意的是，11月25日上午，《证券日报》记者采访了被指拖欠土地增值税的多家房企后发现，这些开发商应对这一“欠税门”事件的态度大致一样，但也有略微不同。华侨城称，“正在调查，梳理清楚后会公告”；雅居乐则完全沉默，“没有回应”；也有房企表示，“这是一个误解，要是真的拖欠这么多税，相关部门早都来催缴了”；甚至有的房企明确表态，“任志强说的对，这根本算不上拖欠”。
更为值得注意的是，万科、招商、融创中国以及新世界(行情 股吧 买卖点)中国地产等多家房企也声援了任志强。
万科相关负责人向《证券日报》记者表示，万科一贯坚持守法经营、照章纳税。近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年，万科总纳税额211亿元，其中土地增值税52.8亿元。
“相关报道应该是源于误解，是把会计上的‘预提’理解为了企业的‘现时纳税义务’。其实这是完全不同的概念，房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。”万科称，“我们相信，通过充分了解和专业讨论，这一误解完全可以消除”。
此外，新世界中国地产也向《证券日报》记者表示，“新世界中国地产一直根据现行的税例要求按项目的进度进行土地增值税结算，并将一如既往地继续按税例缴款，故此不存在应缴未缴的问题”。
招商地产董事会秘书刘宁在接受媒体采访时也表示，之所以有没有缴纳的税，是因为尚未达到缴纳的条件。“年报上的土地增值税只是计提，实际该缴纳多少要项目卖完清算时才能纳税，因此会有一定的延后”。
融创中国也向《证券日报》记者表示，“我们认为预提费用应理解为预先提取但尚未实际支付的费用，达到交付条件的，公司会按照相关规定依法纳税”。
对此，银河证券地产行业分析师侯丽科称，“就本人从业来看，在涉及到当期利润、资产虚增的情况时，合伙人为了几百万元的费用都会与财务总监纠缠很久，以求真实反映当期资产质量和盈利状况，至于几千万元甚至数以亿计的金额，审计师绝不会通过”。
不过，有业内人士则称，相关报道的调查虽有不严谨之处，，但也映射了其背后的问题，一些知名房企会成立一堆马甲项目公司，楼盘卖完不结算，由于项目尚未清盘，土地增值税就可以合理拖欠，那就可以先把这些钱用作其他经营。
近日，央视《每周质量报道》报道称，2005年至2012年间，45家上市房企应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元，其中雅居乐以83亿元 “欠缴额”排名榜首，SOHO中国、富力、万科、招商地产等公司亦榜上有名。
一石激起千层浪。华远地产董事长任志强首先以“愚蠢与无知”评价央视，并列举8条理由予以反驳。而富力、万科等房企已陆续就央视报道作出回应，否认欠税或者违法。
《每日经济新闻》记者采访多位业内人士发现，央视报道所指的应交土地增值税，其实是企业自己的预估，而并非税务部门核算后的结果。因此，仅以会计报表中所提的“应交土地增值税”来调查房企真实的欠税情况，很难获得真实的结果。 全国律协财税法专业委员会委员刘福元告诉 《每日经济新闻》记者，房企若要真想拖欠土地增值税，不会通过财报反映，他们有能力用更隐蔽的方法偷漏土地增值税。
央视：房企欠税3.8万亿
央视报道中称，北京职业律师李劲松以国家统计局、财政部以及国税总局公布的房地产相关数据为基础，分析测算得出结果显示，8年间(2005年1月1日至2012年12月31日)全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而国家在此期间实际征收到的土地增值税为0.8万亿元，二者存在3.8万亿元的差额。报道称，该结果已得到中国科学院社会发展与公务创新研究部部长康小明的重核算和确认。
据其测算，雅居乐以83亿元的应交而未交土地增值税额高居榜首；另外，SOHO中国数字为64亿元、富力地产为58亿元、万科为58亿元、深圳华侨城为49亿元。
目前我国土地增值税实行四级超额累进税率，以毛利率34.63%作为交税门槛，针对房企销售收入去除开发成本等支出后的增值部分，按土地增值率的高低相应收税。按照现行规定，一个房地产开发项目满足销售超过85%或获得商品房预售许可证满3年的条件之一，就应该由政府部分按规定对该项目进行土地增值税的清算征缴。
报道称，李劲松依据国内45家上市房地产公司年报进行分析后，认为这些房企均存在应交而未交的土地增值税，且数额巨大。而且不少房企将应交的土地增值税挂在账上，长期不交，数额不断累积增加。
房企：不欠税、不违法
报道播出后，任志强首先在微博上发声，称“看完了才知道央视的愚蠢与无知”，随后表示“正在研究如何公开起诉央视的事宜”，并发了8个观点予以回击。其中包括土地增值税的征缴是由项目所在地税务部门而非集团总部的税务部门征管；税收在未达到清算条件时，可以不缴；企业在预征土地增值税时，需要为未来的清算预提土地增值税等。
中国指 数 研 究 院华中研究总监李国政则表示，央视的调查有不严谨之处，但确实反映出大公司成立马甲项目公司，楼盘卖完不结算，将资金转移，拖缴土地增值税的部分现实。
万科提供的数据显示，近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年，万科总纳税额211亿元，其中土地增值税52.8亿元。
此外，金地当日下午发布澄清公告，称截至2012年12月31日，公司计提的土地增值税余额为25.48亿元，该计提部分未达到税法规定的土地增值税清算条件，尚未实际产生纳税义务，公司并无欠缴土地增值税的情况。华侨城地产总裁陈剑则对媒体明确表示，目前华侨城地产应缴土地增值税已全额缴纳。公司已达清缴条件的税款正在缴纳办理过程中，未达清缴条件的税款，一旦达到清缴条件将立即清算。
真相：财务处理造成“拖欠”
一位高级财务经理告诉记者，任志强所指的预提土地增值税，其实就是央视所指的企业应缴而未缴土地增值税的由来。国税总局2006年12月28日发布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，上市房企开始普遍在预征税收同时计提土地增值税。
由于土地增值税的计提都是会计师根据项目的不同情况，预先作出的会计假设。在实际操作过程中，往往会发生实际缴纳额和应缴土地增值税不一致的现象。由企业自己预估且并不准确的应缴土地增值税，用来说明企业的拖欠税收情况，其结论本身就很难站住脚。此外，按照土地增值税的清算规定，只有满足具体的清算条件，土地增值税才可能清算。
刘福元告诉记者，土地增值税清算本身难度就大。原因之一在于房地产开发周期漫长，有些项目开发周期往往超过10年，如果要清算，需要找到原始票据来核算土地增值税进行清算。但由于时间久远，这些票据早已不存在或难以找到。这样确实会出现一些项目清算不了了之。
然而，无论报道是否为乌龙，房地产企业拖欠土地增值税的现象确实存在。此前上海市税务部门曾多次公布拖欠税款的名单，今年广州市地税局公布的1号欠税公告中也出现部分拖欠土地增值税的企业。
不过，刘福元说，拖欠土地增值税本身很难在财务报表中显示出来。开发商如果要想规避土地增值税，方法要隐蔽得多。比如开发商在开发地产项目时，通常使用股东借款方式向地产企业投资。由于房企通常会和项目公司约定借款成本，按照土地增值税清算规定，这部分成本在清算土地增值税时，可以根据当地金融机构的公开利率作为参照进行抵扣。部分公司就会抓住这一规定的漏洞，增加大股东借款的财务成本，达到节税的目的。
同时，开发商还会选择将部分集团人员工资、管理费用等分摊到项目公司来增加项目的成本。《每日经济新闻》此前还报道，有房企通过项目公司的股权转让方式，规避土地增值税。有些企业甚至为项目公司专门设立了海外母体，转让房地产时直接在境外转让海外母公司股权，以实现避税。（每日经济新闻）
就在《决定》明确关于财税体制改革路径要用法治手段推进后的没几天，“房企土地增值税欠税3.8万亿”的新闻就被搬进了视野。央视《每周质量报告》曝光，万科、雅乐居、SOHO中国、富力、招商等知名大房企分别拖欠数十亿元土地增值税，而全国房企应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。
与此同时，一向微博上活跃的任志强开始向央视这则新闻开炮。昨晚，在报道中被指“欠税”的华远地产股份有限公司董事长任志强通过个人微博连发八个观点做出回应，称土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能，直指相关报道“愚蠢无知”并称“公开起诉央视”。今天，被报道牵涉的各房企也纷纷澄清，称自身并没有“欠税”。
上午，向央视“房企欠税”报道提供数据并接受采访的北京执业律师李劲松发表博客，驳斥了“任八点”。此外，经济学者、北京市政协委员马光远也表示要给“装傻的任志强补课”。
那么，房地产企业，到底“欠税”了吗。
3.8万亿为推算数据 但上市房企“欠税”数据明确
李劲松在接受记者电话采访时介绍，全国房企应交未交的土地增值税总额3.8万亿的数据是推算，是根据“自2005年1月1日至2012年12月31日，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元。而实际上8年间，国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元”推算所得出来的。但“29家房地产上市公司截至2012年12月31日，应交未交土地增值税总额已经高达640亿元”为上市公司公开报表数据的反映，没有问题。
李劲松称，房地产企业在卖出一套房子的同时，是按照1%~3%的比例预缴了的土地增值税的，在一个项目整体售出了85%的时候，企业可以按照土地增值税率表的适用税率自行清算土地增值税，直到达到100%卖完的时候，才向税务部门汇算清缴。但一般，即使项目完全卖完的时候，房企也没有动力主动向税务部门汇算清缴，这就构成了房企将这部分资金留在自己手里而非作为税收上缴。
同时，李劲松称，“有很多房地产公司注册在境外，还有一些小规模的房地产公司，假如说以后它把资产都转移了，或者将公司直接注销，那么，不管它账面上是挂欠多少土地增值税，国家其实都无从征缴。”
李忆松表示，虽然3.8万亿的数据为推算而出，但全国范围拖欠土地增值税的数额7000亿元到8000亿元是有的，根据目前的状况，这部分税款只要国家能够收回1000亿到2000亿，也对财政有着很大的意义。
此外，马光远也称，目前土地增值税一方面各地预缴率特别低，而且很少按照规定进行汇算清缴，事实上使得实际缴远远低于应缴。大量房企只是按照一个很小的1%的比例预缴，然后不管项目赚多少钱，都很少进行汇算清缴，从而造成了税收的大面积流失。
当然，就“欠税”一词，房企也有看法。根据金地集团(行情 股吧 买卖点)财务总监韦传军对媒体称，“欠缴”土地增值税的说法并不合适，应将其称为“预提费用”，即“预先提取但尚未实际支付的各项费用”。
房企不是活雷锋报表反映有目的
昨晚，任志强的微博称，“开发商敢将应交未交土增税的数据公开，恰恰说明有其未及时上缴的合法、合理性。符合税法的结算规定。延期交税如无合法理由，其换来的利息收入是抵不了罚款的。只有合法才可能利用预缴与实际结算的时间差。尤其是上市公司，更不会为利息而损失股票价值。央视的无知也许给社会会造成更大伤害。”
对此，李忆松反驳时称，上市开发商之所以将未交土地增值税数据公开，一是因为瞒不过对上市公司做年审的注册会计师，二是开发商要将其列入税前成本，冲减计算企业所得税的税前利润，少计当年应纳企业所得税。三是，上市开发商要将其列入税前成本，冲减当年该给股民的税后分红利润额。
李忆松称，“上市开发商知道各地的房地产项目都是项目所在地政府部门领导招商引资的重点保护对象，项目所在地的税务官员们不会对其严格执法加征滞纳金进行处罚。上市开发商是利润为王的经济人，不是活雷锋也不是国家税法的守护神。”
“上市开发商是不会守身如玉，不占‘这几乎是无风险的白捡白用的数十亿元土增税款资金数亿元白捡白得的利息’便宜的。”李忆松表示。
资料：土地增值税
定义
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权
所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。
税率
土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
征收方式：
第一步
核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。
第二步
减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提
供房地产评估机构的评估报告。
1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：
(1)取得房地产时有效发票所载的金额；
(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；
(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；
(4)取得房地产时所缴纳的契税。
2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：
(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明；
(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；
(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。（财经网）
