2013年销售的回暖，以及土地市场的升温，促使一线城市的调控已加码至用行政手段定价的程度，习惯了戴着镣铐舞蹈的开发商怎样实现规模扩张？怎样安排销售策略、融资方式和土地获取计划？在住宅开发和产业地产持有之间怎样取得平衡？在一二线城市的巨大需求和城镇化建设带来的三四线城市机遇之间，开发商应作何选择？

  6月5日，2013年度第十届中国蓝筹地产评审会上，经济观察报联合新浪乐居邀请到国务院发展研究中心跨国公司研究室主任李志能，住房和城乡建设部科技与产业化发展中心、住宅产业化促进中心副主任文林峰，中国社会科学院金融研究所房地产金融中心主任汪利娜，清华大学金融系副教授王洪，中国人民大学政策科学研究中心主任俞明轩，安邦集团合伙人、高级研究员贺军，虎杰投资机构首席分析师张寅，华高莱斯国际顾问(北京)策划总监郝荣福以及北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬共同探讨了上述问题。

  文林峰：

  开发商在规模扩张上会有很多的风险，不管进入几线城市，关键要看城市的供需关系。城镇化要有产业的积聚，产业招商[简介 最新动态]引资的难度比较大，对当地政府来说，最容易的是卖地搞开发，但其实整个区域没有多少人口。很多中小城市这么多年招商引资，把大开发商都引过去，但城市消费能力有限。鬼城现在不仅是鄂尔多斯一个地区，已经有七个。

  王洪：

  中国的城市规划没有刚性的边界。纽约的中央公园就是方方正正的公园，一平方米不能占，再值钱也不能说找个市长批个条盖个楼。咱们一开始看上去是有规划、有格局的，慢慢地，很多东西就没有了。中国城市规划比较合理的构架被完全的经济而且是短期的经济急功近利着淹没了，短期看是利益最大化，长期来看可能会带来很多的弊病，得不偿失。

  贺军：

  本轮房地产调控刚开始时，只是说要限制房价过快上涨，后来是直接限定价格。楼盘能不能出售需要副市长签字，北京房地产市场可以说某种程度被冻结了。但我认为北京的市场不会冻结太久，憋不住的。去年土地市场不太好，今年来看已经超过去年的总量，说明地方政府憋不住了。现在的调控对地方政府来讲是很大的转型，房地产只是当中微观的个体，这个转型是地方土地经济、土地财政模式的转型。

  郝荣福：

  商业、旅游、教育和养老这几年谈得越来越多，应该说短期内不会构成主要的利润，但不能否认是开发商未来一定要走的路，大家都明白住宅是回款的，产业地产其实是战略储备。在这些领域尚不规范的时候一定要提前进去占领市场，等到规范了就赚不到超额利润了。

  李志能：

  今后一线城市会扩展成为超大规模的城市，人口和产业会进一步地聚集，从目前房价的趋势来看，人口流入区的房价稳中有升，人口流出地房价就很难维持。从长远发展来看，最后很可能是围绕着超大型城市发展的趋势。过去一二线城市的房价是线性的，今后的趋势基本是曲线的。

  汪利娜：

  中国没有真正的房地产信托，中国的信托提供的都是过桥贷款，除非万不得已，开发商是尽可能不碰这块的。但美国和日本的房地产信托是上市的，而且是真正集合了所有想投资大型房地产的小投资者的钱，长期地持有不动产，等着资产增值，获取收益。中国在这方面没有长期的金融支持。

  俞明轩：

  地产市场的管理应该坚持市场化，用市场配置资源，从某种程度讲，近期一系列政策，市场调控的味道不足，限购、限贷、限价，甚至定价，短期内可能可以用，绝对不可能长期存在。要么不搞市场经济，搞市场经济一定要用市场的手段配置资源。

  张寅：

  前四个月房子卖得非常好，开发商现金流应该是非常好的，融资今年前四个月也是创历史同期最高的，达到800多亿，按理说，负债率应该降下来了，但香港上市的地产公司，第一个季度负债率只下来零点几。现金流好了，销售收入好了，融资非常流畅，但负债没有明显降低，这是一个异常的现象，一方面说明存量资产过大，一方面说明大户型、投资性房产仍然处于停滞状态。

  郝炬：

  这几年房企的平均总资产周转率在下降，姑且不说平均数，就说万科、保利都在降低，总资产的增加速度超越了签约的增加速度，存货面临去库存的压力。大部分地产公司在运营效率和加快周转方面，依然面临着比较大的压力。周转下降不是很多，但是有持续下降的趋势。