2013年转眼过半，期间乐山楼市从年初受调控影响成交量低迷的跨年阶段、继而“金三银四红五”的一路走稳，楼市变化可谓“跌宕起伏”，开发商与购房者之间的博弈也在不断升级。

  2013年上半年已过，楼盘房价是涨是跌，销售是旺是淡？本期房产周刊进行了上半年楼市的销售盘点，希望能帮助广大购房者对下半年市场走向及房价趋势有一个理性评估。

  数据

  二季度乐山楼市逐步企稳

  延续2012年年底楼市的行情，刚需购房者在2013年第一季度集中爆发，乐山楼市稳健收官。1至3月全市共实现房地产开发投资23.76亿元，占全年计划100亿元的23.76%，商品房销售备案71.86万平方米。其中，中心城区实现投资21.35亿元，占全年计划67.5亿元的31.63%，商品房销售备案44.74万平方米。

  据记者连日来走访获悉，自房交会以来，乐山不少代表性的刚需项目、改善性项目以及高端楼盘均取得不错的成交业绩：刚需盘方面，西城国际二期三批次在5月4日开盘大卖后带着特价房参展房交会受到大量购房者关注，做到每天至少10套的销售成绩；无独有偶，瑞松中心城自亮相以来凭借优越的区位以及浓厚的底蕴，迅速为市场所认可，房交会至今登记的诚意客户已破千组。再看改善性项目，五洲汉唐房交会期间，销售花园洋房近20套，获利丰厚。最后锁定高端楼盘，七星海棠仅5月上旬来访量超过400组，成交金额约2千万；江山一品在同一时间热销22套，销售额达2586万！

  供应

  “改善型”与“刚需”交换接力棒

  从个盘的角度分析。乐山中心城区纵观上半年走势，几乎每月都有楼盘加入“开盘”大军：1月份泓桥丽都、翡翠国际君悦湾、青果山花城；4月份三江华府、罗浮盛世；5月份天和大院、西城国际；6月份嘉州新城滟澜洲、汇丰国际、瑞松中心城。可以看出，无论是项目所处位置，还是楼盘风格、开发商资质、产品特点，各个项目在卖点上都是各有千秋。但面对动辄成交70%以上的开盘“大捷”，究竟是市场的功劳，还是价格的功劳？想必购房者们已经给出了答案。嘉州新城滟澜洲推广总监黄凌峰告诉记者：“低首付、平实总价，包括滟澜洲、瑞松中心城等前一阶段仍是主要针对刚需或刚改客户，旨在让客户们享大社区、大配套的同时享受超高性价比。”

  从购房者最为关心的产品方面来分析，各项目依然将实得率较高的中小户型作为主打产品：滟澜洲1B组团本次推出的房源，实用与美景兼收，建筑面积区间75—115平方米(实享95-140平方米舒居三房)，而且赠送面积并非通常的花园空间；汇丰国际则凭借80-89平方米段产品、33%-37%的超高赠送率，实现“1房变3房、2房变4房”，并且在保证幻变的同时，人性化的考虑到功能间尺寸；瑞松中心城更是以精工化赠送、精准的空间考量、精细的平面布局方式“三精”标准打造76-114平方米舒居套二套三，其中卧室尺寸全在3米以上，客厅尺寸在3.8米以上，每户都有至少1.5米宽的观景阳台，并保证每户之间、客厅、卧室视线均不被遮挡，每户都能享受到外部的空间视野。

  产品

  下半年乐山楼市更有看头

  不少受访的业内人士认为，下半年乐山楼市整体将进一步趋于平稳，如果政策面不出现大的变动，就不会出现房价的暴涨或暴跌。

  对于刚需和首套改善型产品的需求是否被释放完这一问题，乐山市房地产商会会长王树云认为：其一，刚需还远远没有释放完；其二，仅仅靠刚需是无法支撑起整个市场的，因为刚需产品的类型和价格都有严格的区间，而房地产市场本身应该是多样化、多层次的，所以仅靠刚需是不够的。目前许多房地产商都把目光放在首套改善型需求的用户身上；其三，改善型产品的需求释放需要政策面的适度松绑。

  对于下半年市场的产品趋势，首先是刚需产品的进一步优化、细化。“现在有一种现象就是把高端物业的局部热卖和改善型产品需求释放进行概念上的偷换。其实，真正的改善型产品，应该针对35岁到45岁的群体，地理位置在新城区或者靠近老城区，面积120平方米或略高，总价在70万元以内。超过这个标准的，和主流的改善型需求就不太匹配了。对下半年市场走势的预测，与其看短期的市场数据，不如看更多的宏观经济指数；与其看个别人的观点，不如看具体企业、特别是大型企业的运营情况。目前我们很难得出一个宏观而准确的通论。这其中的核心原因是，大家都在各自为战，根据自己的经营情况谋求生存和发展。”