鸿坤地产朱灿：发力健康人居深耕一线城市
从房企去年公布的年度报告来看，以“招保万金”四大龙头为首的品牌房企业绩普涨，市场占有率进一步扩大，而中小型房企的存货率则继续上升，土地储备纷纷告急。有观点认为，未来将至少有三分之二的房企会被淘汰出局。
不过，尽管在规模效益的聚集、成本控制、经验积累等方面不如大型企业，凭借着个性化的运营道路，仍然有不少中小型房企在夹缝中挣得一席之地。
2012年度完成40多亿业绩，计划5年内完成上市的鸿坤地产，从创投出发，走中高端产品路线，已经开始向“准一线”房企行列开进。
3月21日下午，和讯网专访了鸿坤集团副总经理朱灿，他认为鸿坤将着力于产业园区和健康人居住宅。
如影随形的创投产业
和早期的大多数房企一样，鸿坤集团并不是以地产业务起家。
朱灿回忆，公司最初南方的城市做投资。直到2000年后，当时的管理层经过认真分析，考虑到中国的体制和城市化进程，北京(楼盘)是一个资源最集中的地方，从发展潜力来说，爆发性也最强，因此才转向北京并进入地产行业。
不过，转身后的鸿坤仍然关注创投产业，这也奠定了鸿坤集团地产为主，金融投资并进的双向业务格局。
谈及这些年来的股权投资经验，朱灿表示，公司做投资有一个标准，一般是行业前三名，或者是区域性市场份额占据前三的一些公司。目前，鸿坤集团控股投资的北京亿润创业投资有限公司过去5年来的公司股权投资基金涵盖PRE-IPO、房地产基金、艺术品类股权投资等多个行业、投资近20多个企业项目，如蓝色光标(300058,股吧)、三夫户外等，其中4家已成功上市，1家已过会。
朱灿笑称，在集团，刚开始的创投业务与地产开发这两个业务板块是相对独立的，甚至这两个业务团队办公都在各自独立的办公楼里。直至最近两年，考虑到公司战略的需要，才将这两个业务版块嫁接到一起。“我们发现，我们地产开发中很多合作的供应商都在寻找投资的渠道，是公司创投业务潜在的LP，并且在创投业务的合作，也有利于密切双方在地产开发上的伙伴关系，甚至有些供应商本身就很投资价值，成了我们优秀的被投资人。”
据了解，在鸿坤地产今年入市的产业园与商业项目中，其创投背景起到了十分巨大的作用。朱灿称，鸿坤地产拟将产业园区与创投业务相结合，尝试包括以租金换股权等多种方式，引进企业入驻或投资。
资料显示，鸿坤地产今年入市的产业园区项目建筑面积为52万平米，商业项目战筑面积20多万平米。业界普遍认为，产业、商业地产资金沉淀更大、运营周期更长，在市场份额的竞争、规模扩张的压力下，首次运作且自持如此大体量项目的鸿坤地产，或将是巨大的挑战。
对此朱灿表达了不同意见，“公司进入商业地产和产业园区，是考虑增加公司抗风险的能力。其次，多元发展可视为其战略发展的一步，更有利于企业可持续发展，提升品牌影响力。成为鸿坤除住宅开发业务之外拓展新业务的重要方向。”
不过，朱灿也承认，以租金换股权方式引进的企业在园区中只占很小一部分比例。
仍看好核心城市保值能力
除了多元化的发展道路，鸿坤地产开始从地方性地产公司走向全国。
事实上，业界此前对于鸿坤的印象还停留于北京区域，其代表作鸿坤理想城持续4年的开发历程亦获得大众的普遍认可。
而随着公司近两年区域布局曝光，鸿坤地产扩张版图逐渐显露。
朱灿介绍称，鸿坤今年将有包括北京、天津(楼盘)、香河、涿州、三亚(楼盘)等地的11个项目入市，保守估计能达到55亿元的销售目标。
对于未来公司的拓展规划，朱灿坦言还是看好核心城市的房地产保值和增值能力。他谈道，鸿坤曾考察过包括鄂尔多斯(楼盘)、营口(楼盘)等曾经十分火爆的三线城市的楼市，但最终都没有在那里投资。原因是很多类似的三四线城市吸附效应不足，缺少产业和人口的支撑，造成土地的增量和去化量不成比例，面临房地产的过剩风险。
朱灿表示，下阶段鸿坤仍会继续深耕现有的区域市场。首先是像香河、涿州这样处于环首都经济圈的城市；二是像海南(楼盘)这样具备资源独特性的区域。“今年公司将会采取招拍挂、项目股权收购等方式在北京获取土地，以保证在北京市场能够持续发展。”
但令人担忧的是，一线城市土地资源稀缺成为常态，类似的区域策略或许将“被郊区化”。以北京为例，今年以来拍卖的地块多集中于房山、顺义、通州等区域，而房企对土地热情不减反增。
对于这种情况，朱灿表现得很乐观，“一线城市的土地资源，尤其是城市核心资源确实是越来越难得，但是随着城市的深入发展，城市核心不再单单是一个地理概念，它慢慢变成一个资源概念，比如以前说到城市核心，就是市中心，但是随着轨道交通的发展、各个商圈的成熟以及产业园区等资源的多元化发展，城市核心也呈现出多元化的特点。”
坚持中高端产品路线
值得一提的是，与大多数开发商转身刚需不同，鸿坤今年主攻改善型市场需求，坚定中高端产品开发。
资料显示，目前鸿坤住宅项目已经形成了十盘联动的全国布局：以语墅系为代表的城市中心高端豪宅产品系列、以理想城为代表的城市中高端大盘产品系列、以罗纳河谷为代表的郊区低密度休闲产品系列、以理想海岸为代表的主题休闲度假产品系列等。
有观点认为，在调控靴子再次落定后，今年的豪宅项目和开发商都将面临更加严峻的市场环境。这样的产品策略将给鸿坤带来巨大的挑战。
对此，朱灿有着自己的想法，以语墅系为例，鸿坤推出的花语墅与林语墅都位于城市核心地段，既具投资价值，也成为高端客户的第一居所，尤其是随着限购政策对房地产投资的打压，兼具投资和居住两种功能的房产更为高端客户所青睐，成为一种“高端刚需”。
他表示，“做房地产开发最重要的是做土地分析和客户分析，建立土地和产品之间的逻辑关系，建立产品和客户之间的逻辑关系。对于城市核心区域的土地，鸿坤在产品策略上还是坚持高端豪宅。”
而对于产品竞争力，朱灿表现得十分自信。他谈道，产品的创新离不开市场的需求，当前的市场有两个重要特征，一个是由于政策限制，第一居所成为市场主力，而且由于改善型客户的大量存在，高端市场第一居所市场关注度很高；另一个就是由于城市污染的日益恶劣，人们对于健康人居的需求越来越迫切。
“根据第一种需求，鸿坤推出了定制化第一居所“鸿坤•花语墅”，我们给这一项目的定义是“国贸艺术级语墅典藏”，而根据第二种情况，鸿坤即将推出“鸿坤•林语墅”，将会是京城首个实现PM2.5室内监测的高端豪宅项目。”
