不到3个月时间，海南楼市已经接连遭遇“泡沫论”、“鬼城论”的“袭击”。许多海南开发商、媒体奔走解析还原真实的海南楼市。本以为波澜消去，却无由再起。

  近日北大房地产发展研究基金中心副主任博士杜猛近期微博再推“赌场论”，成为三个月来，“袭击”海南楼市的又一观点。

图为4月26日杜猛的微博截图

图为4月27日杜猛的微博截图

  在微博上，杜猛接连“评论”海南楼市情况：

  4月26日：海南楼市普降15%以上，开发商陷入红海厮杀，购房者80%以上是投资客，以海南经济体量、居住人口数和人均收入，根本无法消化，导致空置率在60%以上惊人数据。2012开发总投资超过1000亿，而上巿公司毛利15%_20%，至今仍然是低位运行。政策巿场巨变海南成了的赌博场。

  4月27日：是谁把海南岛变成鬼岛]海南全岛住宅 商业空置均在60%以，数据推算、保守估计有7000亿以上资产在睡大觉，浪费巨大，惊人数据全球罕见。大部分是重复建设无度开发造成，—卖了之，那管死后洪水滔天！炒地卖楼、等待着击传花保值增值，全国闲散资金可以投资海南并被房地产快乐浪费着。

  两条微博评论转发超过1000条，一场海南楼市赌场论的 “点评”引发众多网友、地产业内热评。

  回归理性 暴增暴涨渐行渐远

  在“赌场论”发布后的第3天，海南乐居统计显示：4月份海南楼市成交8172套、成交面积744419.3平方米，尽管较3月下跌23.84%，但已经是从2010年之后的三年里，4月成交的最好水平。相比往年4-9月的传统淡季，今年4月的成交出乎意料，在政策稳定、“候鸟”推迟北归、北方多地雾霾等因素的共同作用下，淡季不淡。

  事实上，这已经是今年前四个月中三个月度成交超过8000套以上，而2012年全年月度成交最高仅7000余套。至少从前四个月来说，已经成为3年来最好的楼市状态。

  回暖，已经成为海南楼市毋庸置疑的关键词。

  4月24日，乐居记者走访陵水清水湾片区，在绿城清水湾售楼处，不到2个小时，至少超过10组购房者前来咨询，洽谈。

  这与“2012年，每天来一组看房者算是不错”的状态形成反差。据该项目策划经理汪春生介绍，一季度绿城清水湾完成销售11亿，认筹接近5亿。整个季度15亿的销售、认筹已经超过了2012年全年，但价格却由原来的2.7万/平方米上升至3.3万/平方米。

  在售楼处，乐居记者发现，许多购房者都是从内地组团过来选房。一个来自杭州的看房团，正在极力寻找该项目副总寻求折扣。目前，该项目新入市的组团蝶兰轩已经遭遇了“抢购”现象。

  对于今年30多亿的销售，汪春生信心十足。

  在距绿城清水湾五公里的地方，被誉为旅游地产第一大盘的雅居乐清水湾销售情况同样乐观。凭借今年以来，国际啤酒节，海上艺术盛宴等几次重大活动，雅居乐清水湾完成了超过200套的销售业绩。依然占据海南地产的榜首位置。

  在采访中，许多购房者表示：现在在海南购房，更多的是看中这里的空气、养生、度假环境，拥有一套在这里的度假房产显得更为现实，至于投资性需求，则是能有更好，没有拿来自主即可。

  经历2009、2010年两段高增长的海南楼市“黄金时期”后，2011、2012两年缓冲，海南的投资性房产需求正逐步回归理性，暴增、暴涨、暴利的时代渐行渐远。

  投资OR刚需  已互换角色

  在新浪乐居最近半年以来的踩盘调研中发现，目前来海南购房者，度假刚需逐渐占据主力，而投资性需求所占比例下降到20%以下。在杜猛的描述中：“80%是投资需求”。若是在两年以前，这种状况或许存在。

  “但是现在，度假刚需已经占据80%以上的主导地位。”海口西海岸某项目营销总监陈先生表示。

  对于目前多种“抹黑”海南楼市的现象，博鳌长滩雨林营销总监马东显得有些无奈。“只能说，外面很多人还不了解海南。”

  目前海南在各个市县，依旧每到冬季依然会涌来四处买房或者度假的岛外人士。与泡沫、鬼城的标签截然相反。

  随着雾霾、禽流感、地震这些近些年令人谈之色变，而世外桃源的海南更加令岛外市民青睐。五一期间，海南乐居针对多个海口小区进行调研发现，今年以来，岛外前来过冬“候鸟”推迟北归。在海口美兰机场，乐居记者发现，往年4月初就大批北归的“候鸟族”在4月底的时候依然在陆续大批量回归。

  而在海口的多处中介中心，来自全国各地的购房者愈加涌入，中小户型的度假房开始受捧。许多购房者抖倾向在海南购房一套小户型养老居住。

  在对许多购房者的采访中，乐居记者发现，海南旅游、度假的粘性越来越高。而一种地产的新的契机也隐约可见，投资，不再是海南房产销售的唯一渠道。

  赌局输赢？开发商已经上岸

  若真把海南楼市看做一场赌资巨大的赌局，后市的输赢确实难以预料，泡沫抑或宝地仍难定论。但从国际旅游岛建设至今，不到四年的时间里，许多开发商已经上岸。

  2009年开始销售的雅居乐清水湾，在其项目规划中预计投资150亿完成整个项目，但截至目前，雅居乐清水湾总销售额超过280亿，已经超过预计投资130亿元，而项目仍在销售。

  绿城清水湾计划投资50亿，从2011年1月开盘至今，外立面刚刚成型，却完成销售接近60亿，超过预计总投资接近10亿。按照绿城的计划，该项目作为其旅游地产的重点项目，并为列入2012年与九龙仓的合作筹码之列，对其未来利润的期许可想而知。目前风情小镇的打造，高尔夫球场、酒店的运作，依托未来的黎安先行示范区。“这将是一个产值可达千亿级以上的产业版图。”绿城清水湾的一位销售人员介绍道。

  半山半岛做为三亚最具代表性的项目，从2007年开始销售，截至目前已经完成销售超过200亿，而其规划中的总投资额为150亿，长达十多年得开发时间，现在仅进行到一半。而其游艇、码头等高端物业，被看做是下个十年高利润的旅游地产新利润增长点。

  与它们一样，前几年抢滩海南房地产市场的开发商们，已经在良好的市场环境下赚得钵满盆溢。“许多进驻时间较早的开发商，并不担心盈利的事，降价或许为了走量，但多卖一套就赚一套，成本早就出来了。”海口西海岸某项目营销总监陈女士表示。

  与此同时，海南旅游地产不再已一种单一的模式在支撑，文化地产、养老地产、综合性地产也都开始不仅以概念的形式出现。

  海航地产一位资深策划经理张先生表示，这几年，政府批地不再像以前那样，“简单粗暴”的批地，开发商申请地块也往往都会承诺政府建成怎样的文化、旅游、配套等。单一的地产开发模式不复存在，而这一点也保证了海南楼市未来的价值潜力。