黄峻:未来几年房租涨、商业租金降

  至2010年来的中国房地产调控,不难看出其主基调就是抑制住房的购买需求,特别是投资性需求。

  在调控措施上,无论是限购、限贷、利率上浮以及各种增加税负、大建保障房,目的都是为了抑制民众购房需求。

  从经济学原理看市场

  过去国内传统的经济学,有个简单原理:就是在市场经济条件下,当商品的供给不变需求下降,商品的价格就会降下来;或者当商品的供给增加,商品的价格也会回落。这或许就是调控以来的思路:通过限购限贷、增加税负来压制购房需求,并大建保障房提供供求,希望商品(住宅)的价格下降。

  然而,经济学原理其实也在与时俱进,随着社会的发展,市场经济的形态变化,很多原理已经变得越来越复杂,不断修正。上述的基础原理是真实的,但是---不是真实的全部。

  有一个情况我们必须明白:商品的市场供给是会随着商品的购买、使用的需求变化,在达到一定程度后出现量变到质变的变化的。

  当市场上生产商预期商品的需求会在未来几年出现明显下降时,供给会提前出现明显下降,市场就会产生新的博弈,价格就会寻找新的动态平衡点。

  近年的住宅全国平均价格会不跌反涨,说明新的博弈结果是-----供应的下降比需求下降要更大、更快。这点与统计局公布的数据是相符合的:2012年在政策的高压下,商品房销售面积(有效需求)仅增长1.8%,然而住宅新开工面积(供应量)却下降11.2%,土地购置面积下降19.5%。

  由于房地产形态的自身特点,开发商作为供给方,在市场分析与资讯上的优势,往往比民众(需求方)看得更长远,而且开发商相对与民众,互相交流与沟通远比庞大的普通民众之间要强,这些开发商会先于需求调整而调整,降低未来的供应量,而且往往出现其他中小开发商跟风,就会出现过度调整------大于需求降幅的调整。

  抑制需求,在目前国内市场经济条件下就是抑制生产。当生产萎缩、供给减少时,哪部分需求最先会被牺牲掉?当然是中端需求。任何物质产品的生产都是按照两个方向来满足市场需求开始-----要么以低价满足最基本需求,要么以最高端来满足富人。  

  简单来说:就是要么生产“白菜价格”的最基本、最简单的东西来满足需求,以价格优势来销售;要么就做最高端,然后产能扩张,才能照顾到低端的需求-----例子是汽车、电脑、手机起初产量很少时,都是富人的玩具,价格一点都不亲民,慢慢才去照顾到民众的需求。

  这就是经济市场最残酷的一面。因此,由于经济原因而买不起房的人,绝对不要寄希望于调控政策可以让你轻轻松松买得起,因为在人类历史以来,无论任何国家与地区、任何社会制度都没有实现过这个“乌托邦”一样的“买房梦”。尤其是近年不断增加税负,它只会让你买房的可能性变得更低而不是更高,除非更快的变成富人,而且变富的脚步要超过价格涨的速度。而大建保障房,也只是保障“租房”为主,而且是保障符合条件的“低收入家庭”,不是人人都照顾入住。

  房地产市场进一步进入垄断:

  近年的不断调控,无疑造成房地产市场的整体的萎缩,却有利于央企、国企、龙头企业更快、更多地抢占市场份额。以万科为例,2012年在全国商品房销售面积仅增长1.8%的情况下,万科实现了20.5%的增长,市场份额明显提升。

  市场进一步垄断的后果:商品供应方步调更统一协调,更有力控制价格。

  调控打破市场正常步伐运行:

  世界上没有只涨不跌的商品,包括房子。为什么没有只涨不跌的商品?因为供求关系在发生作用,市场进行自发的调节。任何商品,价格上涨总能刺激供给的增加,供给增加到一定程度,价格就会下跌。也就是说,上涨本身铺就了下跌的道路。

  然而,这种市场自发的调节,往往是以较为极端的方式进行的。前几年的绿豆、大蒜市场的涨跌基本上就是这样的一个自发过程。管理层出于全局考虑,当然要想方设法回避这种涨跌在房地产市场重演,不希望房价暴涨,更不希望房价暴涨之后的暴跌引发大规模经济危机。

  那么,怎么样才能防止暴跌呢?目前来说,管理层选择抑制供给,控制开发商资金的市场支持度。对住房需求的抑制在当下可以立刻体现出来,而由于房地产的生产周期,供给的真正减少要在一两年之后,这意味着当前的宏观调控政策为其实却为日后的房价不会暴跌买了保险,房价日后因为供给的增加而暴跌的可能性基本不存在。如果从防止房地产市场暴涨暴跌的角度看,当前的宏观调控政策是对的。

  那么如果按照逆向思维:既然,国内整体房价不会出现暴跌(当然局部地区情况还是有可能的),那么宏观调控就是房地产投资保障性的保险。当然,市场将结构性分化,不是所有地区、所有产品都是这样保值的。

  房租将涨、商业地产租金将跌:

  如从投资的角度看,当前的房价/租金比无疑是不合理的,市场必将回归理性。那么,结果只可能是:要么是房价的下跌或者租金的上涨。

  前面分析表明,房价的大幅下跌的可能性不大,同时市场供应量减少,尤其是投资性购房被严重打压,这样的话,租金在未来几年上涨几乎是肯定的事情。

  其实,这也是逻辑推演的必然结果:当前所有的抑制需求政策抑制的均是买房需求,然而并没有抑制租房需求。当抑制需求的政策抑制了未来的住房供给尤其是投资性住房的数量,而租房需求随着经济发展、收入的提高、居住理念的成熟,会日益膨胀,租金的明显上涨不可避免。

  而另一厢,由于近年的楼市调控都是集中住宅方面,令到商业地产可以非常迅速发展,无论是开发量还是成交量。但是,这些商业地产的开发与销售,却不同于住宅,这些往往不是终端消费,这种“消费”商业地产的大部分是零售业、服务业、商业金融产业等。

  供应量巨幅增加,但是最终消费的需求变化不大,那么,尽管商业地产建好了、卖出了,但是这不等于需求,真正需求是商业地产的最终运营者与买卖商品、服务的民众。

  按照之前介绍的原理,真正需求没有明显增加的情况下,供应量剧增,就会导致价格的下跌,最明显的表现是商业地产整体的租金下跌。而由于商业地产的特殊性,网店在中国快速抢占零售业市场份额,这个租金的下跌会比较明显。

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