2013年楼市的暴涨令人始料不及。

  在此基础上预判明年的市场，接受采访的人士均表示“很难说”。新一届政府开始提出房地产长效机制，但新制度的建立难以一蹴而就，其效应在2014年暂时很难出现。

  同时，美联储宣布启动QE渐次退出，“钱紧”的担忧无时不在，则成为2014年楼市最大的变量。就连一向认为房价总是在上涨的华远地产董事长任志强也变得谨慎：“明年房价还会涨，但可能不会暴涨了。”

  12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示出明年从严调控的决心，并提出，针对房地产市场今年出现分化的新现象，要更加注重分类指导。

  “北上广深等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。”姜伟新说。

  政策与货币的变量

  2013年，全国有17个城市出台政策稳定房价，但业内人士普遍认为力度偏“温和”。“新国五条”重磅推出以后，各地也相继推出调控政策以适应当地“气候”，但房价仍出现快速飙升。

  国家统计局的数据显示，今年10月份和11月份的新建商品住宅(不含保障性住房)价格继续上涨，70个大中城市仅温州一地降价，四个一线城市连续第三个月同比涨幅20%以上。

  在此过程中，新一届政府并未提及房地产调控。全联房地产商会创会会长聂梅生说，今年宏观调控处于“空窗期”，由此造成楼市热度飙升。与此前十年的持续调控不同，新一届政府提出市场化调控和增加住房供给的思路，而这一思路直到四季度才趋于明朗。

  10月29日的中共中央政治局集体学习会上，习近平强调，要加快推进住房保障和供应体系建设，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

  接下来，在11月15日的十八届三中全会上，建立健全房地产长效机制提上日程，其中《决定》重点指出深化户籍、土地、金融多要素改革。

  三中全会决定虽也未提房地产“调控”，但业内人士认为，这并不意味着中央放松调控或退出调控。从改革的方向上看，政府更着眼于市场为主的调控机制。实际上，大力增加保障房和中低价位商品房供应，对构建房市调控长效机制更为关键，这将影响房地产市场的供求关系，姜伟新在24日的会议上也对此作出了强调。

  而在2014年，影响中国楼市的另一大变量是货币和流动性。

  “明年对于中国房地产市场来说，美国QE退出将是一个很大的变量。”多位房地产开发商人士和分析人士对21世纪经济报道记者指出。此前QE造成货币流动性过剩，大量热钱涌入房地产市场。

  但今年以来，市场流动性紧张持续。自6月银行间利率创下新高后，近期又传来了资金紧张的消息。银行间同业拆放利率和质押回购利率，都进一步飙升至6月份以来的最高值。

  “钱荒”卷土再来的担忧已在业界蔓延。紧随其后的是，美国联邦政府发布今年第三季度的GDP增长为4.1%，发出经济复苏信号，热钱或将流出中国。

  目前来看，今年中央经济工作会议明确提出“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”，仍试图为经济活力造血。只是房地产市场的货币“池子”早有溢出态势，“货币政策一旦收紧，对房地产就是釜底抽薪。”经济学家马光远分析。

  已经有人看到了危机。北京师范大学金融研究中心主任钟伟在21世纪商业地产论坛2013年年会上表示，房地产行业前景“趋凉”。

  “如若2014年房价没有超预期的上涨，房地产企业的融资成本也不会持续下行，甚至可能会上升。”他表示，目前房地产业获得了一次软着陆机会，政府很有可能把握住这次机会，防止泡沫破裂。

  市场将继续分化

  12月18日，中国社会科学院财经战略研究院发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2013-2014)》，对2014年楼市进行预测：大城市房价或将短线见顶，中小城市楼市颓势延续。

  市场剧烈分化是2013年房地产的一大新特点。今年的销售情况可以看出其迹象。一、二线城市的房子供不应求，频频出现日光盘；三、四线城市的销量却明显滞后，供大于求，库存去化难度大，房价频频打折。

  “三、四线城市现在最大的问题是房子比人多，到很多地方去，看到的基本都是在建的房子。”经济学家马光远说。

  对三四线房地产市场的担忧不无道理。据国家统计局数据显示，今年前11个月，商品住宅待售面积累计30707万平方米，同比增长43.1%，较前十月增速回升2.4个百分点。其中很大部分待售商品住宅位于三四线城市。

  链家地产市场研究中心指出，全国性库存依然处在累积状态，压力在部分三四线城市较为明显，而一线城市，市场中可售存量偏低，还是要承受价格上涨的压力。

  尽管待售面积增长，明年的供应量上升空间也不小。据国家统计局数据，1-11月，全国土地购置面积同比累计增幅，在2011年以后，首次由负转正。11月份，单月新增土地购置面积达到8115万平方米，环比上涨4.44倍，同比上涨1.04倍。

  不过，在诸多成交土地中，一、二线城市的存量占比上升。顾云昌分析，地产商近期把战场转回一、二线城市，或让市场趋于平衡；供需结构缓解会降低房价暴涨的可能性。

  整体来看，2014年中国房地产市场出现暴涨的可能性不大。世联地产董事长陈劲松认为，从供应量来看，全国在建库存47亿平方米仍处高位，而且还在不断增加；而从销售来看，每年十几亿平方米的销售面积也已达到高位，难以持续。

  从需求端来看，世联地产的调查报告显示，2007年，18岁到30岁的买房人群占的比重是15%，而今年6月份，这一比重已经增长到45%。“这说明未来楼市刚需已被透支。”住建部政策研究中心主任秦虹说。

  聂梅生预计，明年房价会和今年四季度的走势形成一个惯性，涨幅回调。“全国的平均房价会在8%的增幅以下，或者继续再向下，和GDP增幅差不多。一线城市今年涨得厉害，明年回调幅度会比较大。”