世联地产：地方细则出台，平抑市场预期
在焦灼等待了近一个月后，于一季度最后两天，北上广深等地密集出台了“新国五条”实施细则。对比发现，各地实施细则大同小异，没有太多新意，均是之前出台的“新国五条”细则的细化。同时，实施细则的松紧程度不一。北京、上海相对较为严厉，而广州、深圳、重庆、天津等地细则相对较为温和。地方版“国五条”细则主要着眼于房价控制、限购限贷、二手房转让征收20%所得税、加强商品房销售监管等。我们看到，近期楼市成交仍然维持在高位，当前房地产市场主要以刚需为主，而政策普遍支持这类人的需求。我们认为政策不会对刚需造成太大影响，投资投机性需求将会进一步受到抑制，未来楼市成交将保持平稳。
房价控制：较为温和，多地规定房价涨幅与居民人均可支配收入挂钩
“新国五条”实施细则要求各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)要制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。截至一季度底，有20个城市公布了这一目标。其中，以北京“国五条”规定最为严格：2013年全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。但是没有明确可以具体量化的衡量指标。其他地方均表示2013年年度新建商品住房价格同比涨幅要低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。与2011年各地出台的房价控制目标相比，主要有两点不同：一是本次房价控制主体是指“新建商品住房”，其中扣除了保障房因素，而前一次泛指“新建住宅”；二是本次房价控制目标是“与城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度(扣除掉CPI)”相比较，相较之前的“与GDP和人均可支配收入增长幅度比较”，明显要严厉很多。值得注意的是，今年的房价控制目标实际上没有可供参考的一个标准数据。当前仍只能参考2012年的数据。
限购限贷：将被严格执行，二套房贷首付比例将依市场情况适时调整
“新国五条”实施细则要求“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，进一步完善现行住房限购措施”。从已公布“国五条”细则的城市来看，大多是对先前政策的重申。北京对户籍成年单身人士作出了限购1套住房的规定，对已拥有1套及以上住房的，暂停向其出售住房。同时，北京、上海、重庆、天津等城市暂停第三套及以上住房贷款发放。在二套房贷首付方面，北京、广州规定“根据房价控制目标和房地产政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例”。其他城市则规定“根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率”。从表述来看，信贷政策调整的空间仍然较大。短期来看，信贷收紧的可能性不大。后期一旦房价出现过快上涨，信贷收紧仍然是大概率事件。而随着二套房贷门槛的提高，改善性刚需将受到明显影响。
税收手段：京津两方式征收二手房转让所得税，其他城市均为政策重申
“新国五条”规定的“二手房转让所得按20%征税”犹如一颗炸弹引爆了市场。在政策还未真正实施的空窗期，二手房交易出现了猛增的局面。在此次地方出台的细则中，北京和天津均提出了“核实征收”和“核定征收”两种征税方式，即：通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。上海和重庆则规定“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。而广州、深圳、济南等地只字未提“20%转让所得税”，仅是对国办发〔2013〕17号文关于税收规定的重申。该项政策面临的一个主要问题是房屋原值的认定，而目前仍缺乏相应的界定标准。从以往的经验看，20%转让所得税在短期内会对市场造成较大的影响，但长期来看，此项税收所增加的成本会逐步转移到购房者身上。
支持刚需：普遍支持中小套型住房开发贷，重庆、青岛对土地出让环节有规定
“新国五条”实施细则要求“原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量；对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求”，北京、上海、广州、深圳、天津、青岛等城市均重申了这一支持刚需的政策。值得注意的是，重庆和青岛对土地出让环节也做出了规定。重庆要求“合理安排出让时序和选择出让区域，引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一”。而如果拍卖土地的地价超过当期房价的三分之一，地方政府就会加大土地供应量，平抑未来房价。青岛规定“将土地出让价款缴纳与土地成交溢价率挂钩。溢价率在50%(含50%)以下的，合同签订后1个月内缴纳土地出让价款的50%作为首付款，2个月内缴纳全款；溢价率在50%以上的，1个月内缴纳全额出让价款”，以此来防止高价地块对市场的干扰。
另外，各地方政策细则也对商品房销售环节做了较为严格的规定，但整体来看，没有太多新意，多数为“新国五条”政策的重申，比预期宽松。限购限贷方面，除北京外，原先全区域限购的城市并未升级，广州的增城和从化也没有纳入限购范围，仅市内4区限购的合肥也未扩大限购范围。对二套房贷的规定也较为宽松，仅仅是根据市场情况适时调整，没有给出硬性规定；房价控制方面，房价涨幅的控制目标多为不高于人均可支配收入实际增幅，也为房价上涨预留了一定空间；20%二手房转让所得税方面，没有超出预期，短期内对二手房影响较大。
世联研究认为，地方楼市调控实施细则的密集出台，标志着新一轮房地产调新控全面的铺开，短时间内将对市场预期造成一定影响，从而使得楼市成交受到一定程度的冲击。房价控制、税收、信贷政策加码等调控手段将对楼市带来影响。1、短期来看，政策将使得购房者观望情绪加重，入市积极性下降，同时新房签约进度放缓也将进一步影响楼市成交。如北京在未来一周系统将升级暂停网签，同时政策初期地方可能会对签约有意放慢。另外，对二手房征收20%转让所得税也将使得未来一段时间二手房市场萎缩；2、从中长期来看，此轮调控并没有超过预期，多数城市政策力度温和，这与当前地方政府仍然依赖于土地财政收入的现实密不可分，叠加当前的刚性需求仍然旺盛，预计全年新房成交受政策影响不大；3、地方政策陆续出清，意味着判断市场的逻辑重新回到流动性上，建议密切关注信贷情况。
