“国五条”细则出台即将满月，济南二手房交易依然高温不减。近日，记者在市房产交易大厅采访时发现，由于不熟悉政策加上着急办理，部分市民房产交易存在“钱房两空”的风险而不自知。济南市住房保障管理局工作人员提醒市民，办理二手房交易防止“钱房两空”，建议进行资金监管，给房款加上“金箍”。

  案件：交易房子被查封首付要不回

  黄先生在网上看中一套二手房，买卖双方签订合同后，黄先生向对方支付了第一笔房款30万元，然而在办理产权过户时，对方的房子却因一宗官司被法院查封，致使交易流产。“现在首付款也要不回来了，对方根本就不接电话。”受到打击的黄先生这几天工作也难以集中精力。“国五条”细则出台之后，济南二手房交易持续高温，着急办理二手房交易业务的市民难免忽略这样那样的问题，其中房款安全的问题风险最大。据介绍，在二手房交易中，尤其是在有产权交割和大额资金转移，买卖双方无法一次性钱货两清的情况下，如果发生意外事件，市民将防不胜防。

  家住历下区的鲁先生通过中介将自有一套房产以50万元卖给方某。在中介见证下，双方约定方某首付20万元，余款30万元通过贷款还清。随后鲁先生配合方某办理房屋转移过户手续。时过多日，鲁先生找方某要30万元尾款，其已杳无踪迹。鲁先生通过查询所售房产情况得知，方某已用房产以典当方式取得30万元典当款。方某有意逃避，鲁先生只能通过诉讼方式追回房产。

  支招：第三方资金监管交易不成钱返还

  一般二手房交易过程中，买方担心交了全款对方不给办过户，如果房款交给中介又担心中介挪用甚至卷走资金；卖方担心过了户对方不交余款怎么办？“房产交易过程中，不管是首付款还是交易总款存放在第三方机构中，即使交易不成也能达到‘钱证两清’的效果，可减少房产纠纷。”市住房保障管理局工作人员表示。

  济南市住房保障和房产管理局指定济南市综合服务中心作为中立的第三方。具体做法是：买方、卖方和济南市综合服务中心先签订三方监管协议，在协议中约定托管资金并选择托管银行。对于一次性付款的房产交易，买方先将交易资金全部存入托管银行的托管专用账户，并暂时冻结，待买卖双方的过户手续办理完成，买方能够顺利领取房产证时，济南市综合服务中心按照托管协议的约定通过银行将交易资金由托管专用账户转入卖方账户，托管业务完成。对于需要到银行贷款的房产交易，买方先将首付款存入托管专用账户，再到银行办理贷款审批并由专业担保机构担保，审批通过后，银行提前放款至托管账户，待全部资金到位后，交易双方到市住房保障管理局办理房产过户手续，买方领取房产时，托管账户资金全部转入卖方账户，托管业务完成。

  若双方未达成交易，或因为特殊原因被登记机关退件的，交易双方可凭托管协议及登记机关的退件单来办理退款业务，工作人员将在两个工作日内将全部款项转入买方账户。

  上文中提到的黄先生，就可事先通过二手房资金托管业务来购买该住房，在对方无法进行房产交割或出现特殊情况的时候，黄先生也不必为资金担忧，无形中避免不必要的损失。

  政策：监管免费不增加交易时间

  二手房交易资金托管业务是根据国家保障房产交易当事人的合法权益的有关文件，按照二手房市场的发展，结合济南实际情况制定的，对于规范交易市场、增强消费者消费信心、发展规范运作的二手房中介市场具有积极作用。据介绍，二手房交易资金托管不收任何费用。市民在办理二手房交易业务时可自愿选择。买卖双方在签完网上协议后，可直接办理托管手续，不增加交易时间。

  中介机构可以托管二手房交易资金吗？济南开展二手房交易资金托管工作规定中介公司不得代收代管客户交易资金，避免了中介公司代收资金后一旦经营状况出现问题，直接侵害交易当事人的切身利益。

  3月18-24日济南二手房市场交易情况

  继新“国五条”细则出台后两周(3月4-17日)我市二手房交易市场出现井喷情况后，上周(3月18-24日)我市二手交易量在高位上又出现明显增长。上周我市市区二手房网签2611套，网签面积19.13万平方米，与前一周环比分别增长19.1%、19.9%，比去年同期增

  557.7%、637.8%；其中住宅网签2438套，网签面积18.70万平方米，与前一周环比分别增长19.6%、21.4%，比去年同期增长543.3%、630.3%。临近“国五条”地方细则出台这段时期，二手房市场交易量出现持续激增趋势，购房人普遍存在赶“末班车”心理，都希望在地方细则出台前完成交易，以规避更高的购房成本。

  90平方米以下户型在二手房交易中占较大比重。在二手住宅网签套数构成中，144平方米以上户型为121套，占比为5.2%，90-144平方米户型为28.3套，占比为28.3%，90平方米以下户型为1355套，占比为66.5%。90平方米以下户型由于其总价低、居住舒适等原因，仍是二手房交易的主流，但占比与去年同期相比已出现下降，90平方米以上中大户型在交易中占比有所增长。

  出具住房限购证明量有比上周明显增长，其中用于购买商品房的增长明显，用于购买二手房的基本持平。上周，房产交易大厅共出具住房限购证明4515份，与前一周环比增长16.5%，比去年同期增长262.7%；其中用于购买新建商品房的有2560份，与前一周环比增长32.4%，比去年同期增长190.9%；用于购买二手房的有1955份，与前一周环比增长0.7%，比去年同期增长435.5%。受二手房市场交易火爆的影响，我市新建商品房或随之出现明显增长。由用于购买新建商品房和二手房的住房限购证明量不同增长趋势来看，居民的购房热情开始向新建商品房转移。

  特别提醒：二手房交易时勿忘其他费用

  物业费、取暖费、水电费要看清，口说无凭：

  症状：买二手房时，卖主一再保证不欠取暖费，也签了合同，等到交取暖费时才知道取暖费欠了好几年，要想通暖气，必须把欠费补齐。此时再找卖主理论，别说找不到人，就是找到人也要不来钱。

  诊断：目前，办理房屋产权证更名无需出示不欠取暖费的证明，但因取暖费引发的纠纷也多起来，尤其是赶上卖房人欠取暖费就更麻烦。如果打官司，为了几千元钱觉得不值，这种情况下，买方通常只能自认倒霉。

  处方：在付房款之前，应亲自到房屋的供暖单位仔细查询该房屋是否欠取暖费，如果不欠费，最好请供暖公司出具书面证明，保存备用。如果实在没有时间，也可以委托正规中介公司代为办理。

  原购房时使用的姓名、证件号码变更了怎么办？

  办理房产证时申请人需要提供有效的身份证件，如：身份证、军官证等，并将信息登记在房屋登记簿上。如果卖房时证件号码有变化，则需要证件的办理部门出具相关证明。例如原用军官证登记现使用身份证，需要户籍所在地派出所或原部队出具证明。如果是姓名有所变化，则需要证件办理部门出具姓名变更证明。例如，身份证记载的姓名有变化，由户籍所在地派出所出具姓名变更证明或是户口上有曾用名记载。