日前，北辰实业在香港召开2012年业绩发布会。去年，北辰实现合同销售37.5亿元，未达去年初定下的全年销售40.5亿元的目标。今年，北辰将销售目标提高至52.7亿元。

  去年销售目标未完成

  年报显示，2012年北辰实业实现营业收入57亿元，同比上涨44.5%，实现净利润6.3亿元。同时，合同销售37.5亿元，与去年初定下的全年销售40.5亿元的目标，尚有3亿元之差。其中，北辰长沙三角洲项目签约额17亿元，北京碧海方舟别墅签约8.6亿元。

  与北辰实业相比，2012年，包括北京市在内的国内众多房企销售业绩大幅度增长。首开股份合同销售额超过170亿元，同比增长50%以上；首创置业全年签约金额133亿元，超额完成目标；金融街控股销售额亦超过200亿元。

  为北辰实业贡献主要销售业绩的两个项目——位于北京的北辰香麓和位于长沙的北辰长沙三角洲项目，去年成交并不理想。

  据北京市住建委信息，北辰香麓项目在2010及2011年分别领取3次现房销售证，在售现房房源为1-15号楼共412套房源，但至今仅签约141套，开盘3年签约率仅34.2%。长沙三角洲项目在长沙市销量稍好，并且在去年业绩贡献较大，但项目存货仍较多。

  去年上半年，本报曾报道《京长沙两地王库存高企，北辰完成今年目标存疑》一文。在该报道中，天相投资顾问研究员表示，在北辰实业的净利润额中，持有型物业比重占到一半，因此公司整体业绩才没有大幅下滑。但如果拆分计算的话，住宅部分的销售状况并不乐观，公司发展潜在风险较大，要警惕公司的销售可能不达预期。

  今年调高销售目标

  北辰将今年的销售目标提高到52.7亿元。对此，北辰实业董事长贺江川解释道，北辰2012年整个合同销售面积是38万平方米，总可售面积是62万平方米，今年总可售面积增加至106万平方米，所以预订合同销售计划金额是52.7亿。

  贺江川说：“之所以有信心实现这个目标，是因为今年主要推的是长沙项目，小部分是北京项目。长沙项目的品质在当地的认可度很高，户型都是中小户型。根据市场的判断，我们认为如果没有大的、新的重大政策调整，可能还是能够实现我们的预期指标的。”

  记者注意到，从长沙方面来说，调控政策原本是在长沙部分地区执行，如果今年一旦对长沙实行全覆盖，那么对长沙的交易量将形成影响。从北京方面来看，去年3月30日领取预售证的碧海方舟项目共推出21套房源，至今一年时间，仅签约14套，尽管项目成交均价高达9万元/平方米以上，有望拉高销售业绩，但这类产品却也正在调控政策打压的重点范围内，今年究竟是否能如期售罄也存悬念。北京的另一项目北辰香麓，已经销售多年，状况一直欠佳。

  资金压力逐步显现

  项目销售不畅，对北辰的压力不言而喻。资料显示，截至去年底，北辰账面资金为不到30亿元，公司净负债率85.5%。特别值得注意的是，其短期借款及一年内到期借款共43.2亿元，而去年北辰实现营业收入57亿元。

  据介绍，在不到30亿元的账面资金中，定向使用资金为10多亿，另外10多亿是自有资金，可以自主使用。负债方面一共包括43亿短债，其中包括流动资金贷款12亿，一年内到期借款14亿以及一笔7月将到期的公司债17亿。另外，北辰还有73亿长债，其中包括15亿的债券以及58亿长期借款。短债及长债共116亿。

  中国国际金融有限公司分析师宁静鞭认为：“目前，从账面上看北辰财务压力上升，偿债压力亦有所上升。如果长此以往，对公司在土地市场甚至全国扩张方面都将形成压力，只能勉强维持‘审慎推荐’评级，同时还要警惕业绩不达标风险。”

  商业物业利润骤降8成

  在发展物业之外，北辰实业的商业也面临着不小的问题。年报显示，去年，公司商业物业实现营业收入3.8亿元，同比下降6.17%，税前利润为753万元，同比下降79.66%。同时，公司新增商业物业处于培养期。据贺江川透露，北辰旗下的商业物业业绩下降已持续了2~3年。

  “去年商业业绩不如前一年，并且已经两三年出现持续下降的情况。”贺江川说，“现在的情况是，老的购物中心营业收入和利润逐年都有所下降。名门物业和媒体村的北辰购物中心这两个项目在爬坡，但是爬坡的情况都不好。”

  贺江川坦承，北京商业零售业竞争加剧，导致商业物业毛利率下降，此外，商业购物中心受网购影响很大。他说，未来将考虑通过整体的战略性合作或者重组来扭转商业物业发展下滑的局面。

  (参考消息·北京参考记者 李莹)

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