刚过去的周末，深圳楼市很不平静——赶在20%交易税“落地”之前，二手房买卖过户持续火热，小区附近时常可见忙碌的买房人、搬家者；《深圳市房地产经纪行业从业人员不良行为处理办法》(以下简称“‘不良名单’新规”)紧急出台，二手房交易背后的“乱象”让人忧；偏偏在这时候，拥有125年历史的国际地产中介哈考特(Harcourts)正式宣布进军深圳，带着其庞大国际网络，独特的“网购楼盘”以及“独立经纪人”模式抢滩深圳……楼价会跌吗？二手房好卖吗？

  昨天，是“不良名单”新规正式“落地”的第一天，记者实地探访多家地产中介获悉，在二手房“疯狂”交易背后，新一轮深圳地产中介“洗牌”或即将上演，理性置业仍是每一位购房者需绷紧的神经。

  二手房交易“乱象”多 新规紧急出台

  在二手房“疯狂”交易下，3月15日，深圳市房地产经纪行业协会举行发布会，宣布出台《深圳市房地产经纪行业从业人员不良行为处理办法》并同步实施。在这部管理办法中，加强了对房地产经纪人员违规行为的监督和惩戒，并明确规定，被列入“不良名单”的经纪人员，自其被列入“不良名单”之日起2年内，经纪机构不得聘用。否则，由协会自律专业委员会按《深圳市房地产行业诚信评价规则》对该经纪机构予以行业严重警告，扣减机构诚信分，暂停其机构密钥直至整改合格等处罚。

  市房地产经纪行业协会副会长韦志军告诉记者，去年深圳二手房交易超7万多套，超过30%的交易被地产经纪人“走私单”佣金全进自己腰包了，这对各大地产经纪公司经营产生了严重影响，并直接危害着行业生存。此次地产经纪人不良行为处理办法的出台，主要就是要加强经纪人的行业诚信，这直接关系到卖房人和购房人的利益。他预计，这个新办法对行业“乱象”将“有一定作用，但解决问题的效果仍未知”。

  他直言，“低底薪、高提成”仍然是地产经纪业内的普遍现象，但受制于地铺经营的高成本，为激励地产经纪人提升交易“出单”量，甚至有些业内知名的较大规模地产经纪公司将经纪人佣金提成比例提高至50%，且一“出单”现场立即兑现。

  深圳中原地产董事总经理李耀智昨天接受采访时告诉本报记者，之前地产经纪人“走私单”的情况确实很多，这样其实也损害了业主和客户的利益，因为这样的交易背后多存在不规范的行为，风险防不胜防。此次新规出台，让“不良名单”成为行业规范，有望净化行业秩序。但是，如何判定违规，处理落实，还需要新办法严格落实执行。

  上周二手房成交达2662套 环比涨逾七成

  昨天，记者来到宝安区西乡街道新湖路一地产中介门店，该中介置业顾问张先生告诉记者，“国五条”细则公布之后的一个星期内，成交量最大，咨询的人也最多。最忙的时候基本都在路上带客户看房，估计这段时间内的交易量“比同期增长了近40%”，在南山区南山大道一家地产中介门店，置业顾问刘小姐告诉记者，自上周以来成交量大约上涨了三成。

  据深圳国土委公开数据显示，上周深圳二手房成交量达到2662套，环比上涨75.48%。

  “网购楼盘”新模式引关注 行业或酝酿“变革”

  无独有偶，3月16日，诞生于新西兰的国际地产中介哈考特宣布正式进军深圳，且先不会在深圳开设中介地铺，决意用其独特的“网购楼盘”和“独立经纪人”模式在深圳楼市“分一杯羹”。

  据记者了解，区别于目前我国多只是将各地房源信息移植到互联网网页的所谓“网络营销”的模式，哈考特的“网购楼盘”(H one系统)相对封闭，其房源的发布只开放给其旗下的“独立经纪人”，且仅用邮件和详细分析报告向买家推荐房源，拒绝“电话骚扰”，而经纪人一旦出现“走私单”等违规情况，将永久不能加盟哈考特。

  哈考特·中国董事长黄粤堂表示，“独立经纪人”不再只是为中介公司打工，工作性质与私人律师相似，且由于基于网络，基本上20个“独立经纪人”可以包揽中介地铺200名员工的业务量和成本支出。据记者了解，通过哈考特培训和考核的独立经纪人佣金提成可达70%，而交易成本却比中介地铺经营要少得多。

  对此，韦志军告诉记者，目前哈考特还不是深圳市房地产经纪行业协会会员，“独立经纪人”在国外很成熟，但在我国或有些打政策空子的“擦边球”，因为按照我国有关规定，经纪人是不能独立交易的，必须加入有资质的中介公司才行。他将关注哈考特降低成本的独特模式。同时，韦志军预言，深圳新一轮地产中介“变革”或许正在发生，只有那些降低成本、提升效率的地产中介才可以走得更稳，“笑到最后”。

  专家看点：

  规范成新秩序方向 刚需“量力而行”

  而对于接下来的整体楼市走势，李耀智直言“不乐观”——限购、限贷、20%交易税，还有房产税试点在后面等着，楼市政策已越来越严。“有意思的是，刚需总是在房价要涨的时候才出手，房价跌的时候担心会跌到底，涨的时候又怕以后会越涨越多，”李耀智说，建议自住型的刚性需求置业者“量力而为”，重点考虑未来持续供楼的实力，不应对价格太敏感。

  综合开发研究院(中国·深圳)城市旅游与地产研究中心主任宋丁指出，预计在这轮二手房火热交易过后，深圳楼市将进入新阶段，地产经纪人“不良名单”新办法的出台将有助楼市新秩序的出台。而我国城镇化进程仍将持续，住房需求仍然巨大，他预测，未来楼市仍将持续走热，但表现方式会不一样，交易秩序将更加有序而规范，楼市投资投机暴利空间将更窄。