怀疑精装修标准“注水” 购房者拒付余款成被告

  签精装修房合同 要多长几个心眼

  □时报记者 孙佳丽

  时报讯 兰州人小赵两年前来杭州工作,被美丽的西湖吸引,小赵决定在杭州安家,买一套房,将父母接到杭州定居。

  看了几个月房,小赵和父母选中了拱宸桥旁的大河宸章一套89平方米的精装修房,总价230万元,去年6月6日,小赵先付了10万元订金,两天后又付了40万元订金和30万元购房款,6月30日,小赵与开发商正式签订商品房买卖合同后,又付了50万元购房款,至此,小赵已付130万元首付款。

  在合同中,双方约定,60天内,也就是8月31日之前,小赵必须将剩下的100万元付清,否则就是违约。可是合同签订后近100天,小赵始终没有将余款交给开发商。

  今年1月,开发商杭州远洋莱福房地产开发有限公司将小赵告上了法院,可小赵说,自已不付余款是有苦衷的。

  前天,拱墅区法院开庭审理此案。

  拒付余款究竟有何苦衷

  就事件发生经过而言,小赵违约的事实似乎很清楚,但他并不这么认为。

  小赵解释,从6月30日签了合同至今,开发商始终拒绝为商品房买卖合同盖章,自己也没有收到开发商印鉴齐全的合同原件,那么这份主合同是否生效了?

  另外,精装修房在签订一份商品房买卖合同后,还需要签一份补充合同,主要是对装修方面的补充,可小赵觉得补充合同内的条款存在不合理,就拒绝签补充合同。小赵表示,拒绝签补充合同也是开发商不肯盖章的原因之一,“开发商的工作人员曾说过,我不签订补充合同,他们就不给主合同盖章。于是,我暂停付余款”。

   小赵:

  

    补充合同中对装修细节太模糊

  小赵拿出四份函件,证明自己在主合同签订后的几个月里,一直有发函给开发商,希望拿回印鉴齐全的合同原件,并和自己协商修改补充合同的条款,但开发商不予回复。

  小赵认为,补充合同存在很多不合理的约定,他多次与开发商沟通,要求修订、完善补充合同,但开发商一直拒绝。

  在法庭上,小赵指出开发商提供的补充合同中,注明装修标准是5500元/平方米,但他觉得实际样板房中的装修标准最多2000元/平方米,合同中对装饰设备标准约定不明。

  首先,品牌约定不明。在补充合同中,对装修使用材料,开发商写得非常含糊。例如,厨房内墙为“品牌墙砖”;门窗、进户门为“品牌进户门、品牌电子锁”。

  “究竟品牌是什么意思?是进口品牌还是国产品牌?是高端品牌还是低端品牌?是同类同档次里的A品牌还是B品牌?”小赵问道。

  其次,补充合同中对材料和设备的产地、规格、数量等都没有作出明确约定,整个补充合同都充满了不确定性。

  面对这样一份补充合同,学法律出身的小赵表示无法接受,于是才希望开发商修改完补充合同之后再签字,继续支付房款。

  “但开发商不愿修改协议,始终坚持签完补充合同,才能给我印鉴齐全的主合同原件。”小赵说。

  开发商:

  

    合同不能修改不签就只能解除

  对于小赵的说法,杭州远洋莱福房地产开发有限公司的代理律师表示,商品房预售合同一式四份,购房者一份,开发商两份,物业一份,都是由购房者签完之后,销售员拿回公司盖章后再交还给购房者的,但小赵认为这样自己就没了保障,坚持拿走了一份合同,这才导致他手上没有印鉴齐全的合同原件。

  “但这并不影响主合同的生效,因为小赵已经存在了合同中约定的付首款的行为,在小赵付款的同时,主合同自动生效。”代理律师说。

  代理律师表示,精装修购房合同本身就有主合同与补充合同两份,消费者需要都签订,才算完成了购房行为。而且主合同与补充合同是同时出示的,如果小赵不认同补充合同条款,又怎么会签了主合同?

  小赵对此予以否定,“我签完主合同,交了钱后,你们的销售员才拿出补充合同,我看完觉得不对劲,才拒签的”。但开发商的代理律师认为这不可能。

  随后,代理律师又提出,补充合同采用的是格式合同的形式,每一位购房者签的都是一样的,不可能为小赵一人进行修改。而且补充合同存在不合理不能作为小赵不支付尾款的理由,毕竟,小赵签了主合同并支付首付款,这就证明主合同已经成立生效,小赵逾期至今未付尾款,就是违约行为。

  在协商阶段,小赵说其实非常想买这套房子,只要开发商同意修改补充合同,自己会马上付清尾款。但对方代理律师表示:“要么你签了补充合同,合同继续,要么就解除合同,你按商品房买卖合同约定支付违约金11.5万元。”

  法庭并未当庭宣判,目前此案仍在进一步审理中,本报将对此案持续关注。

  ●律师说法

  吴方荣律师(省直律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长、腾飞金鹰律师事务所合伙人)

  常年打房产官司的吴方荣律师介绍,从目前的调查看来,杭州在建在售的楼盘中约有20%是精装修的房产,并呈逐年增加的趋势。现阶段,开发商开发精装修房产没有经验,购房者买精装修房产也没有经验,所以在房屋买卖纠纷中,精装修房屋买卖纠纷将会高发。

  精装修房合同有两种形式

  吴律师介绍,市面上的精装修楼盘分两种:第一种,开发商卖的就是精装修房,中间不存在毛坯房交付环节,开发商与购房者之间的合同只有精装修房一个标的物,这才是真正意义上的精装修房。

  第二种,在主合同(商品房预售合同)中是毛坯房的概念,但在补充合同中却是精装修的标准,也就是说,补充合同约定由购房者委托开发商去装修。这中间就包含了两个法律关系——毛坯房买卖合同关系和精装修的委托装修关系。

  如果是第二种精装修形式,购房者在签约时就要对补充合同特别留意,同时清楚自己拥有两次验收的权利,毛坯房验收和精装修验收。

  不签补充合同能否拿到房子

  补充合同应该与主合同同时出示给购房者,购房者同意补充合同内容之后,一并签下两份合同。

  若购房者始终不愿意签补充合同,那么双方就按主合同的内容来履行义务,若主合同约定了部分装修,开放商就交付部分装修的房子;若主合同没有约定装修,那开放商就交付毛坯房。

  商品房买卖合同签订后,开发商与购房者之间的商品房买卖关系已经成立,即便购房者还没签补充合同,房子也属于购房者,若开发商以此作为理由,在规定时间内没有交房或为购房者办证,购房者可以以开发商逾期交房违约、逾期办证违约为由,要求赔偿。

  签不签补充合同购房者有权选择

  根据缔约自由的原则,购房者有权选择不签补充合同,不论任何原因,只要购房者不想签就可以不签。

  但是吴律师也提醒大家,像小赵这样,因为不同意补充合同的约定,就不按时交房款是不明智的。购房者已经签了主合同,就必须按主合同的内容去履行,否则就会构成违约。

  补充合同能不能修改

  若开发商提出,补充合同是以格式合同的形式做的,对任何一个购房者都一样不做修改,那就是典型的格式合同。购房者有权要求开发商修改补充合同,但开发商也有权不同意修改,这同样基于缔约自由的原则。但若合同中确实存在一些明显侵犯购房者权益的约定,双方也是可以坐下来协商,毕竟购房者不签,开发商也不能开发一个精装修的楼盘,留一间毛坯房。

  买精装修房应注意什么

  1.注意从毛坯房到精装修房时,户型有没有存在变化,购房者是否接受这种变化。户型变化指的是,在主合同中以毛坯房户型为标准,装修后改变了原有的户型。例如,毛坯房时有一面墙,但装修后将墙打掉,做成书柜。

  2.补充合同中,装饰材料的品牌、产地、型号能细化当然是最好,但是开发商在销售时,采购的招投标还没有完全完成,合同中可能会出现“××品牌或其他同等品牌”,但若补充合同没有具体的品牌名,只有例如“品牌卫浴”“高端涂料”这样的模糊定义时,购房者就要注意了。

  吴律师特别强调,“品牌”“高端”不是一个法律用语,定义较模糊,每个人的定义不同,这就容易引起纠纷。签补充合同前,可以提出修改要求,虽然补充合同多采用格式合同的形式,但明显侵犯购房者权益的约定还是要再行商讨,到交房时,是否为品牌不是开发商说了算,购房者也完全可以否定,或对开发商提起诉讼。

关键词:市场动态  

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