3月22日，2013中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会将在北京举行。由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合组成的测评团，届时将发布2013中国房地产开发企业500强榜单。关于500强房企的测评研究报告显示，开发商利润空间持续缩小，房地产开发行业告别高增长大势所趋。

  去年全国商品房销售额创新高

  《2013中国房地产开发企业500强测评研究报告》(以下简称“测评报告”)数据显示，去年全年全国房屋新开工面积为177334万平方米，同比下降7.2%。从各月来看，年内仅3、4月全国房屋新开工面积同比正增长，其他月份房屋新开面积呈负增长，且降幅连续扩大，直到9月，降幅才有所收窄。住宅投资大于房地产开发投资。房地产开发投资全年表现平稳，除一季度季节性因素外，二、三、四季度都保持了2万亿元左右的投资规模。

  测评报告显示，2012年全国商品房销售面积为11 .13亿平方米，同比增长1.8%，全国商品房销售额为6.45万亿元，同比增长10%，均创历史新高。就全国季度数据来看，继2011年四季度全国商品房销售面积同比下滑后，2012年前二季度全国商品房销售面积持续疲软，直至下半年，在企业降价促销刺激下自住性需求的逐步释放，商品房销售面积平稳回升。

  前十强房企市场份额超30%

  报告预计，全国房地产市场发展速度放缓的趋势由2011年延续至今，房地产开发行业告别高增长或已是大势所趋，且伴随着行业发展的而成熟，集中度也将再度提升。

  2012年房地产行业千亿级别企业由万科扩容至3家，500亿级别企业则扩大为7家。排名前10强房地产开发企业销售金额总额达到7973.66亿元，占500强销售金额总额的32%，占比较2011年提升4个百分点；销售面积总计8339.3万平方米，占5 0 0强总销售面积的36%，占比较上年提升7个百分点。前50强、100强金额分别占500强总销售金额的59%和77%，销售面积分别累计占500强总销售面积的61%和78%，占比均有较大增长。这种销售业绩进一步向排名靠前企业集中的数据结果表明，在房地产调控政策持续背景下企业的优胜劣汰在稳步推进，行业集中度在稳步提升。

  行业品牌的门槛也在随之同步提升。2011年，51-100强房企销售金额的中位数为65亿，而去年便已经升至80亿元。继2011年实力突出的企业向200-500亿的快速集结后，2012年从10强、20强、50强和100强的最小值和中位数等对比情况来看，销售业绩向排名20强以及50强企业集中的趋势仍在持续。

  500强房企净利润降18 .6%

  尽管年内部分标杆企业销售业绩增长迅速，但利润空间不断被挤压的状况仍在延续。测评报告显示，2012年，500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%；现金及现金等价物余额近年来首次同比下降，为30 .89亿元。此外，2012年500强房地产开发企业三费比率创下近五年内的最高值，达13.76%，费用压力凸显，企业控制成本的能力有待加强。

  与净利润下滑相伴的是盈利效率的再次下降，2012年500强房地产开发企业总资产收益率均值为2 .1 5 %，相比2011年下降33.31%；净资产收益率和成本费用利润率分别下降39 .88%和22.89%至4 .7%和14 .78%。测评团表示，盈利效率的快速滑坡表明房地产开发企业经营效率并未像销售业绩一样让人满意，企业持续成长状况堪忧。

  500强开发企业利润空间的持续收窄，尽管这与上一年度不少企业销售业绩不佳导致营业收入下滑有关，然而在我国土地、人力等成本持续上涨的经济环境中，房地产行业难以独善其身，如果企业不能找出新的创利来源，或者无法更有效地控制成本，房地产开发企业利润空间被进一步压缩的状况将在更长时期内持续。

  关于未来，测评报告显示，去年的房地产行业还有两大特色，一方面聚焦城市深耕细作的布局模式逐渐显现出优势，房地产开发企业由数量增长向性价比提升模式转型，另一方面产业不确定性的增强加上拿地成本的提高，使得2012年成为房地产开发企业频繁合作的一年，房地产开发企业融资的工作重心也开始作出了相应转变。