本报讯(记者 沙文蓉) 新政落地前，南京各大房地产交易中心人满为患，记者在采访中发现，很多人是盲目过来过户，对目前南京二手房税费政策根本不了解。目前南京税务部门公布的税收政策显示，如果是家庭唯一住房满5年，是可以免征个税及营业税的，也就是说，这部分人很有可能避开20%的差额个税政策。住建部政策研究中心主任秦虹也表示，根据国税总局相关规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这次调控与之前的政策一脉相承，核心内容仍是强调“抑制投机投资性需求，满足合理住房需求”。

  记者了解到，按南京现行政策，个人转让自用达5年以上、并且是唯一家庭用房取得的所得，免征个人所得税。《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)第三条第二款规定：“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

  新“国五条”细则中，二手房(房源、代理、租房)交易按差额的20%从严征收个税。其实，这个规定也早就有了。2006年国税总局发布关于二手房个税征收方式有两种：如能够提供完整、准确的房屋原值凭证，就按照交易差价的20%核实征收；如不能提供相关凭证的，普通住宅按照交易总价的1%核定征收。5年以上的家庭唯一用房，免征个税。对房产交易差价，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用都被视为可以减除的合理费用，扣除时要提供税务部门认可的正式发票或凭据。

  比如，一套房子房主买价100万元，卖价200万元，个税并非是简单的(200万-100万)×20%=20万元，而是要扣除上述合理费用。仅考虑该套房屋装修费30万元，个税就变成了(200万-100万-30万)×20%=14万元。正是由于弄清楚房屋原值、该减除的合理费用比较复杂。所以，在实际执行中一直是按总价的1%征收个税。目前，自用5年以上且是家庭唯一生活用房是否免征个税、房屋原值怎么查询、合理费用怎么查询和提供证明等，成为未来个税细则实施的焦点。

  除个人所得税，二手房交易的主要税费还有契税和营业税。按现行税率，购买第二套房以上的，或者个人购买144平方米及以上高档住房契税都按3%收；个人购买90平方米——144平方米住房且为家庭唯一住房的，契税按1.5%征收；购买90平方米以下住房且为家庭唯一住房的，契税按1%收。

  营业税方面，个人将购买不满5年的非家庭唯一用房对外销售的，以交易全额征收营业税，即全部房价乘以5.6%；个人将购买满5年(含5年)的高档住宅(面积超过144平方米或者容积率低于1.0)对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款的差额征收营业税，即房屋差价乘以5.6%；个人将购买满5年(含5年)的唯一家庭用房对外销售的免征营业税。