新浪乐居讯(编辑 余雪芹)2004年，合生创展在东江之畔以5.34亿元的天价夺得合生帝景湾地块，高调进驻惠州，开创了惠州真正意义上的豪宅时代，随后陆续在惠城区及大亚湾连续拿下多个大型开发用地，9年以来，合生在惠州厚积薄发，合生帝景湾、国际新城、高尔夫庄园、合生滨海城等多个高端项目齐发，从高端豪宅到精品住宅，再到生态都市地产系列，合生创展在惠州房地产创下了多个第一，也在惠州留下了深深的“合生印记”，目前，合生创展在惠州仍有许多储备用地，东进的步伐气势如虹。

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乐居面对面13期：合生创展广东东部区域市场总监李茂

  在刚刚过去的2012年，尽管调控政策紧逼，合生创展惠州项目全线飘红，23.8亿元的业绩稳居惠州销售排行榜前三甲，帝景湾更是以15亿元的成绩稳居豪宅榜首。惠州新浪乐居专访合生创展集团广东东部区域公司市场经营中心总监李茂，讲述合生创展在惠州因何多年来能保持龙头房企地位？2013合生创展又有何新动向？

新浪乐居编辑专访合生创展李茂

  新浪乐居：2012年，合生创展广东东部区域公司的销售金额高达23.8个亿，你怎么评价过去一年合生在惠州几大在售项目的贡献？

  李茂：合生创展自2004年进入惠州以来，在惠州已经发展九年了，我们13年地区的品牌主题就是“玖”仰，在售项目包括从帝景湾到国际新城、上观国际，以及去年推出的高端生态地产项目高尔夫庄园和滨海城，这五个在售的项目对于我们整个东部区域贡献都是非常大的，只是在项目不同的发展时期，贡献的力度不一样。如果单谈贡献的话，去年销售业绩已接近24个亿，帝景湾项目单盘就占了一半还多；但如果谈继续发展的话，不能光靠帝景湾，因为类似于这类项目终究会结案，这也算是带给惠州房地产市场很深的印记。合生在惠州还有很多的储备用地，势必还会通过其他储备用地，作为未来发展的动力。

  帝景湾是无法逾越的巅峰

  新浪乐居：有人称合生帝景湾开创了惠州的豪宅时代。目前它的住宅也即将进入收官之作，它创造了许多记录，您觉得惠州帝景湾对于惠州房地产的意义是什么？

  李茂：我觉得帝景湾不仅仅是过往，包括未来都是一座无法逾越的巅峰。不一定是在销售额上，我相信会有后来者突破帝景湾创下的销售记录、包括帝景湾的产品也会被超越。但是，为什么说它是无法逾越的巅峰，一是在惠州这样的黄金地段不再有，在谷歌地图上搜索，惠州市中心永远都是合生帝景湾；二是合生从无到有，从整个发展的低谷到高端态势，都是帝景湾做起来的。做一个项目不能指望一年能做出来，因为豪宅最重要的是口碑，所有的东西，包括用材、品质、物业、服务等，最后都是通过口碑来宣传的。帝景湾中间虽然有一点波折，就是前几年一二期的物业出现了一些问题，当时我们本身的管理的确存在问题，在后来帝景湾引入了著名的五大行之一高力国际作为物业管理顾问，也得到了业主的认可。帝景湾通过9年的打造，在不断的经验积累下，成为经典的豪宅项目，这不是一般的地产公司能做到的；三是在气势上，帝景湾代表了尊贵的身份。它并不便宜，最后帝景湾K3K4开盘时，很多人抢不到，甚至想通过托关系来抢房。700万在惠州的选择真的不多，不像北京、上海、广州，它毕竟算是三线城市。帝景湾一套房700万还是有很多人抢，这个项目为我们合生带来了很多财富，我们跟业主也保持了很融洽的关系，像这几年我们针对帝景湾做的人文、艺术的活动非常多，这作为豪宅来讲，是一种风范或者面子的问题。

合生帝景湾效果图

  有很多朋友包括媒体界的朋友都问我们，帝景湾为什么卖这么好？大家都这么捧场？我说我们都是受了地段的影响、业主的厚爱，以及我们坚持不懈的精神，才造就了帝景湾目前大家看来比较好的局面。

  不过有一点，我还是希望帝景湾是可以接地气的，希望同行或者媒体朋友可以多来看看，看多了可以给我们提更多的建议。帝景湾或许存在大大小小的问题，这些问题也是可以克服的。

  路通财通水口价值亟待爆发

  新浪乐居：合生创展目前在水口拥有合生·高尔夫庄园、合生·国际新城、合生·上观国际3个大型楼盘，布局水口的意图非常明显。在水口新城崛起之前合生就已经介入，您认为水口的区域价值在于哪？存在哪些不足？

  李茂：合生早在2006年就进军水口，我们原来还是比较艰难的，一是虽然和江北、东平只有一桥之隔，但市民的心理距离远大于实际的距离；二是本身区域的发展还处在滞后的状态，缺乏配套，当时也只有国际新城和上观国际这种标志性的项目。

  但随着惠泽大道、中信大桥的通车，随着更多诸如天地源、宝安、大新城等房企的进驻，未来还有云山东江大桥开通，水口区域的升级指日可待。首先是交通，三环路一打通，从水口驱车前往江北将只需5分钟，将带来不可估量的价值潜力，比三环北及三环南还要好一些。例如北京，四环到五环中间有60公里，但环路一开，整个地产价值马上上来了，现在四环内的基本上是每平米5万多。合生创展在北京的豪宅霄云路8号在东四环，最高卖到13万，而五环内基本上是3万多。城市的发展模式可以作为参照物，所以首先要做好规划。我觉得新一届惠州的领导班子，在城市规划方面还是非常有想法的，最早是按照片区发展，按板块发展，但板块发展完了之后，对于城市来讲仍然是割裂的，现在需要利用城市的环路，甚至今后的莞惠轨道交通，将它串联起来，这种交通的升级会带来整个区域乃至城市的升级。

合生高尔夫实景图

  另外，水口商圈也正在升级，有了路的概念后，整个商业区会非常迅速的发展起来的。目前水口的品牌开发商逐年增加，一增加就会有区域化，区域化后会抱团，一旦抱团，市场对他就有信心。目前包括上观国际、大新城、宝安以及南旋集团等都有商业规划，并且陆续落地。随着地产项目的进驻，市政、教育、医疗等其他相应的配套也会完善。那个区域已经成为高尚住宅区，聚集了不少高端人群，所以我觉得从未来商业发展的角度来讲，它是置业的首选。前段时间上观国际名门三期开盘，产品已经去化了一半多，除了项目本身的升级以外，大家对水口的发展还是非常看好的，而它目前正处在价格洼地。

  转型生态都市地产全新定义都市湾区

  新浪乐居：合生在惠州首先打出了“生态都市地产”的概念，即以合生滨海城为代表的——生态都市湾区系列、以合生高尔夫为代表的——生态都市庄园系列。需要具备什么样的元素才能称之为生态都市地产？

  李茂：这种项目基本上满足四个要求，第一个要素是地段和路程问题，这个项目距离核心的目标客群居住或工作的区域不能太远，我们建议最好是在一个小时的车程内，最好是半个小时。二是，这种项目既然叫生态都市地产，必须是具有不可复制的自然资源。我们这两个项目基本上具有江、山、湖、海、岛，非常稀缺的自然资源。三是，本身要离城市很近，或者在可接受的路程的范围内，具备城市化或者城镇化配套，不能自己造城。自己造城我看没几个能把这个事情做好。四是，除了城市化配套，或者城镇化配套外，自己需要有特色平台。

合生滨海城实景图

  比如滨海城项目，滨海城离深圳半个小时，比去龙岗还近到深圳的福田中心区仅40分钟。另外，它属于三面环山，一面临海，非常好的资源。我们把它归纳为“山麓湖畔，海湾半岛”，这个资源在整个珠三角州都是稀缺的。三是合生滨海城依托澳头镇，澳头镇是百年小镇，当地的商业指标，有两个品牌是值得大家去衡量的，一是沃尔玛、家乐福等大型超市，二是肯德基、麦当劳，这对当地的人口结构、发展有一套很成熟的评价体系。在澳头镇，肯德基已经开业了，沃尔玛也将马上开业，而且附近有一定数量的酒店和市场，餐饮、交通等非常方便。与其他项目相比，我们是以自住型、居住为主的度假地产。第四，在那里我们有一个滨海小镇，是属于项目的特色配套，包括酒店，企业会所，游艇码头，甚至还规划了一个高尔夫练习场，以及大亚湾的森林公园。它的这种特色配套是非常齐全的，完全符合生态都市的概念。

  打造综合性度假村致力东江流域湿地保护

  在过去的一年，我们也致力于高尔夫庄园的转型。事实上，高尔夫庄园距离江北中心区不到半个小时的车程，去深圳一个小时多一点，离广州90分钟。另外项目就在东江畔，拥有2公里私家江岸、500亩私家江心岛、对望青山28峰，集江、山、岛等自然资源于一体。但这个项目所在的区域配套暂时有所欠缺，未来在那里有商业。我们希望东江高新科技开发区管委会推动这个区域的发展。

  受制于原本配套的欠缺，我们更要在自身的项目特色上下功夫。去年关于高尔夫庄园的转型我们纠结了大半年，最后我们把它定位成一个围绕整个区域的，通过我们的努力呼吁政府共同来打造的东江流域的湿地保护区，做惠州近郊规模最大的综合性的度假村，这是与其他做旅游地产或者度假地产不同的路。这里面可能分期发展，一期会把北京的相关品牌引进，包括龙庭会馆、龙湖酒店、龙悦高尔夫这三大配套落地。随着这些配套的落地，以及未来的居住人口的增加，我们还规划了学校用地、医疗用地。在医疗方面，我们的另一个公司珠江地产在广州从化成立了生命健康城，主要是以社区的基础保健和高端养护为主的医疗地产模式，这种模式将来在类似于高尔夫庄园、滨海城等项目都会落地。这样一来，老和少的问题就解决了。

  此外，高尔夫庄园还有2000亩旅游度假用地，包括江心岛的规划，整体规划预计今年5月份会进行发布。今后我们计划搞一个长期论坛，这个论坛会对不断推进东江湿地保护区的发展做“东江会话”，我们也期待可以与新浪一起合作。它与生态保护、环境保护以及来的区域发展都是相关的，像江浙一代的千岛湖、江南的民居、水上生活的保护做的非常不错的。它带旺了一个行业，不仅仅只是旅游业，可能还有一些衍生物。惠州的东江文化、客家文化资源很丰富，这些非物质文化遗产需要我们去传承和加以利用。

  立足高端专注品质“三驾马车”齐并进

  新浪乐居：在接下来的一年，合生创展在惠州的几大项目将会有什么大的计划？

  李茂：总体来说，作为优质生活运营商，我们坚持走高端精品路线。合生帝景湾即将推四期286平压轴珍藏大宅E3栋，原先规划超高层建筑也有望于今年动工，包含了写字楼、商业、公寓、酒店，200多米的超高层建设期会比较长，如果今年动工，可能在2016年面市。

  合生滨海城有三个节点，一是别墅企业会所开放。另外洋房还有剩余的货量，我们也可能在上年消化完。下半年集中推新品，滨海城之前也有一点定位过高的问题，这个项目是自住房，所以我们维持大户型的策略，这本来没有错。但具体到合生滨海城这个项目，这种大户型可能与市场的需求会有一点点偏差，因为大亚湾目前最大的户型是160平米，而我们此前的户型产品最小也达到160平米。这个项目真的是给深圳市场带来不一样的居住体验，深圳的很多朋友来这里买房，所以我们也将根据市场需求积极的调整，接下来的户型最小会调到90平米左右。

  合生上观国际的产品在不断升级，本身水口的区域价值也在升级，2013年上观国际的国际学校准备要动工，明年或者后年会达到教育部的条件，这对于这个区域是非常好的一件事情。此外，在2013年9月份，将会推出上观国际历史上卖的最好的一款畅销产品，也就是130—140平方米的2梯3户的户型。

  新浪乐居：合生创展作为不单纯追求规模增长，转型为“优质资产驱动型”发展商，目前惠州的几大项目是否也在走“转型”之路？未来是否会加重商业地产的份额？

  李茂：会。这也是价值层次不同，优质资产其实也是价值投资的一部分。现在作为普通人的投资渠道是比较窄的，不管各类调控也好，包括市场利空的消息也好，地产投资是属于未来大众投资非常坚挺的投资。未来来讲，商业这部分投资会越来越多。现在合生发展的策略是集住宅、商业、投资三位一体的，包括帝景湾酒店项目、上观国际城，及大亚湾的项目都有商业项目。我们也觉得住宅始终会饱和，人的居住需求始终会得到释放，商业是未来的趋势。当然，物业要先保值再升值。

  新浪乐居：对于2013年惠州的房地产市场，你有什么看法？

  李茂：2012年有显著的特点，去年冬天没有今年冷，但房地产市场是特别冷的。当时1、2月份整个单子的销售业绩还没有达到10%。从3月份开始，一个月基本上是一个亿到两个亿的增长，整个市场行情就起来了。而今年就不一样了，今年除了类似远郊系列的项目，受到跨区域、气侯等影响，销售业绩稍微差点外，合生的一些项目在一月份都能做到与普通月份差不多的市场份额，这是非常好的。例如上观国际从上年年底新推货以来，每个月大概多赚四五千万，我觉得这个数据是非常可观的。

  从几个信号，包括信贷、地产融资等，近期TOP100企业都在举债融资，一方面是补旧债，一方面是求发展。另一方面，从去年年底到今年年初土地市场非常疯狂，是新一年的扩张。这几个信号都传递出市场更加巩固的信息。当然，任何时候都不能太乐观。

  人物简介：

  李茂 合生集团广东东部区域公司市场经营中心总监

  李茂，合生创展集团有限公司广东东部区域公司市场经营中心总监兼商业地产中心总监，毕业于华中理工大学(现华中科技大学)，于2004年正式加 入合生创展集团，历任合生广州地区华南新城副总经理、合生集团市场经营中心品牌管理经理、合生集团市场经营管理中心总监助理、合生集团广东东部区域公司市 场经营中心总监等职位。