乐居下午茶

  本期主题：春节后的房地产市场并不平静。2月20日，南京撤县并区调整方案正式公布，下关、鼓楼合并，秦淮、白下合并，高淳、溧水“撤县变区”。随后几天，新浪乐居记者走访原下关区的楼盘以及高淳、溧水区的在售楼盘，发现售楼处现场人气明显上涨，但是楼盘价格变化不大。这次区划调整对南京楼市影响有多大呢？围绕这一热点话题，本期地产下午茶邀请了业内专家畅聊楼市。

  嘉宾：南京晨报副总编辑 丁牛

        南京工业大学天诚不动产研究所副所长 吴翔华

        新浪乐居记者 张舒

  区划调整公布后 热点区域楼盘价格有无变化？

  主持人：张舒，在区划调整后的几天里，你走访了下关、高淳、溧水这些地方的多家售楼处，现场情况如何？

  乐居记者：人气明显上涨 开发商担心客源流失表示不会涨价

  张舒：当时第一天是去了下关的世茂外滩新城，第二天去了高淳、溧水的楼盘。在区划调整以后，售楼处的人气很高。世茂外滩新城当天就卖了7套，进帐接近2000万。可能不完全是因为区划调整，有很多人都会说，跟鼓楼合并了，教育资源将来也许会有一些利好，也有不完全是这样的，有人表示本来就是要买房子的。<<<点击进入看房团报名地址

  高淳、溧水的楼盘我们去了5家，销售人员说，年后一直都挺火的，好像年初的时候，就有这个消息放出来，大家都蛮关注的。总的来说，都是本地人买房居多，南京有人去看，但是出手还不是那么快。

  主持人：这些地方的楼盘人气有所增加，价格没有什么变化。

  张舒：对，世茂好像马上还要推特价房，高淳、溧水基本上在6000元每平米，现在还是这个价格，七千多。很多开发商都说了“我们涨价了可能会影响客户出手，因为涨价了人家反而不买。”

  主持人：价格还是没有什么大的变动。

  张舒：对，反正至少他们不会变动。

  主持人：开发商一直也明确表示目前不会涨价。

  张舒：他们说我们不会涨价。

  主持人：谢谢张舒。那么，两位嘉宾如何看待呢？是不是现在不涨以后也会有涨的可能呢？

  吴翔华：高淳、溧水楼盘暂不会出现成交高峰

  吴老师：是这样的，区划调整这个事情，我觉得可能更多是一些长期的影响，比如说一些土地利用和城市规划，还有包括一些基础设施，还包括一些教育资源等等。比如说下关跟鼓楼合并，白下跟秦淮合并，过去的话，可能一些土地规划，行政区划的原因，不能统盘考虑，统一规划，资源共享。现在的话，这方面可能会有一些，从长期来讲，有一些积极的因素在里面，另外一个方面，主要可能是教育资源的共享，之前因为各个区的教育局，尤其在基础教育这一块，共享的话，有时候会有行政区域化的障碍，合并之后这个方面可能会有一些新的方面的考虑，这个对于这些区域，今后的长远发展可能是个利好。【热点新闻：南京房价十年狂涨230% 2003年均价还在3字头】

  但是短期来讲，消费者主要考虑还是目前现有的一些配套，因为如果说资源共享，下关区那么大，在哪个地方共享，什么位置上，这个并不是所有楼盘，都会受到这样的消息，在短期内不会有这样的情况。刚才记者也提到了世茂滨江的项目，那个项目本来就是处于价格比较便宜的，单价比较便宜，即使在下关区当中也算是单价比较便宜的。

  所以跟鼓楼区本来在地理位置上就非常接近，所以可能短期内最有影响就是在区域周边的一些，另外还有像在下关区，原来和栖霞区交界的位置，下关区变成了鼓楼区，那边就变成了栖霞区，会有一些预期的影响，短期会加快出手等等。从长期来讲，如果那边没有实质性配套的话，可能这些项目也不见得会有长期的价格上涨的支撑。

  举一个例子，比如说下关区和鼓楼区交界的位置，由于有南师附中的概念，因此原先周围的二手房，以及新建商品房的价格就非常贵，跟鼓楼区不相上下，甚至超过鼓楼区的一些商品房的价格，说明消费者看对价格的认同还是要看配套。至于高淳、溧水，因为价格一涨，担心客户会跑掉。

  实际上高淳、溧水是不限购的，如果说南京市民或者其它地方市民作为投资行为的话，实际上早就去做了，不会等到这个时候才去做。看样子短期内也不会归纳进来，因此高淳、溧水这个片区，可能重点还是在长期之后，由于整个纳入主城区统一规划，带来长期利好，短期内开发商对于价格很敏感，害怕价格上扬导致客户流失，很希望能够留住现在来之不易的结果。

  所以高淳溧水这样一个片区，并不会像主城区那样有这种成交小高峰的现象。我们还应该理性看待这样一个现象。

  主持人：吴老师提到一个比较关键的问题，其实买房人更多看重的是，我到底能够享受到多少资源的共享，丁总您来谈谈这个话题吧。【热点新闻：房子尚未交付便遭大量抛售 仙林悦城让业主很受伤】

  丁牛：学区房成为近年房价上涨因素 区域调整带来学区房的变化

  丁总：我觉得，我们的区划调整可以分两个方面来谈，一个是郊县变区，另外一个是城区合并做大，做大对于郊县变区来说，有两个可以参照的样本，那就是江宁和江北的合并，当时的江浦、六合，从这个进程来看，房价的上涨是随着城市化非常缓慢的一个进程。

  从市区来看，最没有影响的是白下和秦淮，没有某一个区域因为合并了以后发生什么变化。

  主持人：是不是因为大家认为白下和秦淮差距没有那么大，而下关和鼓楼是一个天一个地。

  丁总：这背后隐含着潜台词，应该是区域的合并带来了学区的变化，所以说我想回顾2012年下半年以来，比较大的快速上涨历程，涨得高的区域都与学校、学区有联系。不仅仅是下关，比如说仙林，因为金陵中学分校成立，奥体板块，因为大量名校资源的倾斜，包括江北楼盘，因为外国语学校分校的进驻，都有比较大幅度的涨价，所以说这一轮区划带来的影响，更多的还是去年下半年这种趋势的一种延伸，只是多了一个概念而已。

  区域调整对土地市场的作用更大

  吴翔华：政策敏感期政府热衷区域调整 更多拉动土地市场发展

  主持人：我们看到春节后的房地产市场并不平静，除了南京这一块比较关心的区域调整，包括新国五条也出台了，大家觉得这一轮的调整政策跟以前的调控政策有什么不一样吗？

  吴老师：我觉得调控政策从字面上来讲的话，大部分内容就是重复过去的一些内容，唯一不同就是关于房产税的问题，之前表态是研究扩大房产税的试点，现在把研究两个字去掉了，就是放大房产税试点范围，从表面看，似乎是过去政策的一种强调、重复。但是事实上呢，它并不是表面上看的这么简单，因为它后面还有很多的细则，逐渐的推出。

  现在的新国五条出台之后，字面上变得更加温柔，更加加重了人们觉得调控变成空调的预期，大家觉得反正是要涨，调控之后还是要涨，因此在对这个表示失望的同时，也会加快出手的速度，我觉得这方面过去有很多失败的教训，但是并没有很好的总结，我倒是希望下一届政府对这个问题能够跳出原有的框架。所以调控是不是能够取得什么效果，我觉得可能目前为止评价这个问题还并不是太好的时机。

  主持人：丁总，您怎么看待新国五条？

  丁总：我觉得房价涨和跌是相对的，现在我们表面上来看房价是涨了，而且最近涨的幅度还不小，但是相比货币超发、贬值的速度，就很难说这个房价是真的涨了还是跌了。所以说房价是一个非常复杂的问题，它无法用一个指标就来衡量，但有一点，假如不调控，这房价肯定不是现在这个价格，会涨的很高，所以一味的否定调控的意义也不全面，只能说它阶段性的调控效果好一点，突然效果又变差了。事实上这些年的调控，对抑制房价的上涨还是发挥了作用，就是对我们来说，解决房价的根本问题，并不是靠大家，而是要靠市场的办法来解决。你再打压，市场有自身的规律，一段时间有效，过了一段时间它会爆发的更厉害，走向另外一个极端，就像最近的这种形势。就对于国五条，我倒觉得，大家千万不要太乐观，好像老调重弹。应该说更大的风暴会在后面，为什么？第一，在昨天江苏省建设厅在住建部门的会议上已经明确表态，只要国五条一出台，第一时间落实。我想他们说这个话绝不是说简简单单的说个口号、表个态，可能是得到了更多的信息。第二，从最近银行税务，包括国土部门的表态来看，他们也都在积极的准备，落实细则。所以说我想不管调控的政策最终以什么样的形式出现，对房市，对房价还是那句话，不会太好也不会太坏，自身的规律在哪里，指望大涨不现实，指望大降，也不现实，这个事情就是还要保持一个平常心。

  主持人：是不是二位也觉得，这段时间可能是一个政策的敏感期，未来可会不会是有更为严厉的政策出台呢？

  吴老师：也许有，但是我想说的是又怎样？我觉得更多的还是要从制度方面着手，短期的调整，这个其实并不是太难以忍受，我们看到很多国家和地区做的短期大幅度的调整之后，市场逐渐走向健康了，这很正常，如果你不能忍受短期调整的话，你只能忍受长期的大调整，那只能一蹶不振，或者损失更大，这就是思维上辩证的关系。

  当然作为政府来讲，都不希望自己这一届政府出现这种情况，所以做的就是不断把这个事情向后推，走平衡是最大的选择。就像区划调整一样，为什么很多政府在这个时间段，不光是南京，其他城市也是这样，热衷于区划调整，可以在短期利益最大化，通过区划调整带来一个看来是副作用，对他们来讲是主要作用的作用，那就是进一步拖高土地财政，通过区划调整带来基础设施的合理性。这几年我们的人口城市化的速度低于我们土地面积城市化的速度，这两个是不匹配的，我们扩张的目的是干什么，当然是让每个人能成为城市居民，你发现这个速度还不如占土地的速度快，目的在哪里，是有各种各样的作用，比如说我们拉大城市框架，比如说进一步给城市化提供更好的空间等等，你要知道真实目的是什么，土地财政。地方政府短期利益最大化导致必然的最优选择，在各种各样的，我们举办一些运动会，举办一些赛事，经常做一些基础设施项目，拉大城市框架等等，最后都是看来是非常明确的这么一个目的。所以我觉得理解这个问题，从这个角度理解的话，很多问题就变得迎刃而解了。

  丁牛：今年土地市场将会有好收成

  主持人：丁总，去年南京的土地市场并不是太好，到后期的时候好像开始热了一些，之前的话，我印象当中前三个季度都不是太热闹。

  丁总：应该说房和地是紧密相连的，没有房市的热闹，地必然会冷。同样的，地热闹了，那房也会热闹，缺一不可。目前这样的躁动是最符合政府、开发商利益的，你看今年1月份已经卖了81个亿，马上土地拍卖预告又要出来了，又要收入100多个亿，意味着今年土地肯定有好收成了。

  吴老师：对，实际上今后给购房者带来什么样的益处，暂且放到一边不说，对这个市场是有拉动作用。

  南京是否会试点房产税？

  吴翔华：南京纳入房产税试点城市是迟早的事

  主持人：我之前看过一个数据，因为关于房价涨幅，说南京可能在全国排名都算比较高的，因此又回到一个老生常谈的话题，就是房产税，说南京可能会成为下一批房产税要开征或者试点的城市，二位觉得这个实现的概率有多大？

  吴老师：一切皆有可能。

  主持人：之前南京传了很多年。

  吴老师：第一年2004年就纳入到国税总局的试点城市，那个时候叫物业税，我们学校也都参加了当时在南京市模拟评税的课题，帮助南京市税务部门。之后的话，问题被搁置下来，主要重点是研究存量房交易计税的问题，就是我们二手房交易的阴阳合同的问题，这样一来，一个是防止税费流失，第二是为房产税的征收在技术上面铺平道路。重庆和上海的房产税试点，这两个城市试点也给其他城市扩大奠定了基础，比如说好处是什么，缺点是什么，大家可以看的更加清晰一点，这次国五条提出来，进一步扩大房产税试点，在二线城市当中，涨幅比较大的就是南京了，会在首批还是之后，是一个基础性的问题，迟早都要被纳入到试点城市在内的；问题就在于，试点又怎样，我们看到如果说按照上海或者按照重庆的征税的这样一个方案来设计的话，重庆一年才收一个多亿，上海效果也并不好，没有遏制房价上涨。房产税只是之一，或者说它的设计极大的影响它的效果。我举个例子，假如说你征收一套房子的房产税，跟你家一年交的物业税差不多的时候，甚至你都可以忽略不计，房产税如何去设计，如何确定它的范围，如何确定它的征收税率，对什么样的房产来征收等等，这一切问题我们习惯在决策过程当中是不公开的，不透明的，只是通知你一下，你知道就行了，最后把结果通知你，因此我就无法做征收之后的效果，到底对高档房有效果，还是对投机有效果呢，还是对普通商品房有效果呢，大家只能靠猜。

  主持人：丁总您如何看待？

  丁牛：南京试点房产税可能性极大 但房产税最后会加重买房人负担

  丁总：首先我是非常反对收房产税，因为在房地产当中，老百姓承担的税负已经够多了，再加上这一条税最终是政府生病让老百姓来救，最后是落实到购房者头上。

  主持人：包括之前很多网友也会说，比如说一些调控，一些政策的出台，对有钱人而言的话，其实影响并不是太大，就算交了一个税又怎样呢？我交得起。

  吴老师：而且对于投机者来说，他还不是长期交，我就只留个五年，五年能交多少钱呢？房子的增值相比的话，我要么转嫁给买方要么我自己认了又怎么样。

  丁总：房价不停的涨，这个税我可以承受，是买房成本的一部分，一旦房产下跌，再有税负担就会重，所以说我反对房产税。我觉得目前纳入房产税的可能性有90%，我预测下一批试点的数量绝不是之前的两倍，而是一批，东部城市的省会是跑不掉的，第二个整个市场这一段时间也太热，必然会招来相应的打压，就像南京市，去年北京、广州、深圳，我们就排第二，我们比上海涨幅还要高。

  吴老师：完全错位，你征这个税干什么呢，如果没有达到你的目的的话，你做这件事情，实际上就是传达错误信号，改变市场预期，最后就得到这个效果。

  主持人：很多专家都在呼应这个房产税，那么到底有没有效果呢。

  吴老师：房产税并不是遏制投机的，房产税主要是遏制大量的，因为你占用不是房子，你占用的是土地资源，这个资源是不可再生的，这个就是房产税，你占用这个资源要给当地作出更多的贡献，这是房产税征税本来的目的，我们觉得如果说房产税是用来遏制投机的话，你看看重庆和上海就可以知道，也不是这个效果。如果房产税不是遏制投机的话，你征收它有什么用，它是不是可以代替土地财政，一年才一两个亿，上海是一千多个亿，除非你的征税范围不断的扩大，税率不断的提高才有这个目的。比如说所有存量都开征，所有税率都提高，能够替代财政的第一步，这个时候真的有效果，因为可以遏制地方政府提高土地财政。也不影响，他可以一边收房产税，一边收土地财政，我们要考虑清楚了，我们习惯的是拍脑袋想做就做，来龙去脉搞不清楚，效果我也不做清楚，就这么做，因为只能这么做。

  主持人：是的，要不然的话，像丁总说的那样，征收房产税，反而加重了买方的压力。

  解读近期涨价现象

  最近我们看到楼市中包括调控，各种政策声音还是蛮高，但是市场上面最近楼盘涨价的现象也比较明显，甚至购房者出现的一些恐涨的心理，觉得年后价格肯定会涨，我干脆就去买了，这样一个涨价情况的出现，二位如何看待目前一些楼盘涨价的情况。

  丁牛：购房者心理预期发生变化 加快出手

  丁总：我觉得这是心理的变化，由以前的将信将疑房价会涨，到现在是肯定还要涨。

  主持人：很多人觉得肯定还要涨。

  丁总：这种心理产生了以后，它的推动力是非常大的，而事实上，我觉得开发商比消费者更理性。

  主持人：去年降价的开发商并不是太多，这也是开发商比较淡定的表现吗？

  丁总：去年的年初是有低点的。

  吴翔华：房价上涨 购房者心理预期变化明显

  吴老师：说明限购政策效力也就到去年那个时候就用完了。之后大家就开始慢慢小幅试探，因为有些刚需释放了，到了6月份整个反弹，再因为两次降息，市场就有了一年成交300多套，变成一年成交7万8千套。价格上涨，心理预期作用是非常明显的。

  丁牛：地方政府温和推动房价上涨

  丁总：还有一个重要的因素，就是地方政府态度的变化，在这个过程当中就看去年的，应该说地方政府为了多卖地，推到了房地产温和上涨，在这个过程当中是发挥了很大的作用 ，当然是觉察到了变化，它会直接影响开发商的心理，开发商的心理最终就变成整个购房者的心理，不停的传导，特别是后来为什么出现这么大的反复，它可以说是逆转，更多的是全国绝大部分地方政府土地收入锐减，城市建设无法维持下去。

  主持人：举一个比较小的例子，我记得仙林几个楼盘刚刚开始卖的时候，价格还不到一万，现在都已经一万三的都有。

  丁总：所以再回到，我们一开始的话，我觉得对于地方，区一级政府，这一轮推动房价上涨，最大措施就是加快学区的建设，一大批分校的建设，对推动房价上涨发挥了很大的作用，包括仙林，包括江北。

  丁总：名校分校不停的开设，现在你看已经遍地开花了，相对来说江宁上涨慢，就是因为没有学区。

  主持人：但是江宁去年开始有一些陆续的品牌开发商，雅居乐之类的，带去了高端的产品，我总觉得价格上来了一些。

  吴老师：上来了不少。

  丁总：地价上涨的。

  吴老师：本来江宁我们都认为是一个标准的刚需。

  主持人：现在已经完全不是。

  对今年房价走势的预测

  丁牛：今年房价涨幅在5%-10%之间

  主持人：调控其实是一个比较任重道远的。虽然我们目前看到的就是有很多楼盘价格已经上涨了，也让购房者感到恐慌。那么二位预测一下今年的房价走势会怎样？丁总先来说一下。

  丁总：我觉得调控的靴子还没有落地，这个我觉得今年还是维持我去年底的判断，涨幅在CPI涨幅和GDP涨幅之间，5%到10%。

  主持人：还会是一个小幅上涨的状态。

  丁总：对。我就是觉得，因为我们现在谈房地产调控，应该说要打压房价是很容易的事情，不需要房产税，也可以把房地产打下去，但是我们每一次谈到调控总是要加，“保持房地产稳定健康发展”，有了稳定健康，那这个调控它就会必然会打折，会妥协。所以无论是对中央政府还是地方政府，对他们来说，他们也是不想房价涨的太快，也不想房价跌的太多。所以我觉得无论细则怎么样出台，这样大的方向不会变。

  主持人：涨幅在这个小幅上涨趋势上面，房价一直这样走，包括今年整个趋势。

  吴翔华： 全年走势先扬后抑 价格呈现小幅上涨

  吴翔华：我觉得今年整个的结果也是总体小幅上涨，如果说到一年的趋势的话，可能还是，我也坚持我去年的判断，就是先扬后抑，现在就是处于上扬的阶段，在政策落地，细则没有出台之前，要涨一段时间，等到政策落地的时候要慢慢的下降，有去理性的过程。这个意义上，我们控制今年房价涨幅目标是可以实现的，又妥协了一年。

  主持人：今天很高兴二位能够参加我们这个节目，也很感谢各位网友的收看，谢谢！