远洋：住宅、商业、金融三马驾车

　　杜丽娟

　　截至2012年底，远洋地产与太古地产联合开发的颐堤港一座(办公楼)可租用面积(新签约或已续约)为24,194平方米，目前最新租金为200~250元人民币/平方米，出租率达95%，购物商场的出租率实现84%——这是远洋地产最新的商业地产数据。

　　自2007年转战商业地产以来，远洋不仅成立了商业地产事业部，还把商业地产作为远洋地产另外一个重要战场。按照远洋地产总裁李明的规划，从2013年开始未来5年时间，远洋每年都会保持2～3个购物中心投入运营的开发速度。“预计未来商业地产在集团中的占比收入可达到1/4，盈利也将占到1/3，原来住宅供给商业的现金流将发生逆转，商业利润或可反哺住宅市场。”

　　商业蓝图

　　“预计2013年将有超过30万平方米的商业地产投入市场，对于现在的远洋来说，高负债时代已经过去。”远洋地产总裁李明告诉《中国经营报》记者。

　　2月1日，北京远洋·未来广场正式投入运营，它是远洋地产在购物中心领域开发的首次尝试。远洋地产集团副总裁、商业地产事业部总经理王福顺在接受采访时表示，远洋地产的商业地产首先变革的就是购物中心“无大户则不稳，无小户则不活”的生存状况。

　　记者了解到，2013年远洋地产将陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州以及中山等城市发展30个以上的商业项目，“即使只持有少量股份远洋也愿意与对方合作，这是远洋目前发展商业地产的一个策略。”远洋地产内部人士表示。

　　作为一种融资方式，远洋地产在商业地产项目层面更多借助外力，引入合作者。

　　2012年9月，远洋联合太古共同投资打造颐堤港项目。其中颐堤港项目为太古地产与远洋地产各持股50%，远洋负责拿地开发，太古地产则深耕商业招商运营等部分。

　　太古地产行政总裁郭鹏透露，此次与远洋合作颐堤港项目，经历了4年的时间，双方各自发挥优势，“远洋负责前期开发，太古负责后期运营，这种综合开发的模式有利于项目快速入市。”

　　目前颐堤港出租率达到80%以上，未来双方还将在上海、成都等地延续此商业地产开发合作模式，预计太古地产在内地投资将超300亿元。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房企转型商业地产，一是规避当前调控政策对于住宅现金流的影响，二是因为商业地产是长现金流的产品，通过进军商业地产，企业融资能力可以得到提高。“特别是其他企业合作开发项目，不仅能为企业获得现金流，出现新的利润增长点，也可以丰富产品线，实现轻资产”。

　　战略转移

　　据悉，在远洋现有2300万平方米的土地储备中，商业物业用地约占16%，达370万平方米，预计五年以后，远洋将会有近200万平方米的持有商业投资物业。

　　转型之路似乎并不轻松，其长期现金流压力成为前进动力的掣肘。

　　李明告诉记者，商业物业的高现金投入，也一度成为压在远洋头上的“一座大山”。远洋从2007年开始转型商业地产，但实际上却一直处于不断投入状态，“基本上从头到尾干了6年，投了40亿元，而且6年都是只花钱不挣钱，更不要说对集团的利润贡献。”

　　远洋商业地产之所以能走到现在，很大程度上依赖其住宅市场销售额。

　　2012年业绩报告显示，远洋地产270亿元的销售额，主要来自环渤海区域的秦皇岛、青岛和东北区域的长春、沈阳等二三线城市的中端刚需产品销售贡献。

　　李明表示，商业地产将是远洋的长期战略业务。对于远洋来说，发展商业地产除了可以在现金流动性、收入稳定性方面改善企业的资本结构外，还有自身的战略需求。

　　根据远洋第三步发展战略，传统住宅、商业地产和房地产金融，是支撑远洋发展的“三驾马车”。“商业地产可以与金融、资本运作，在未来与基金、信托等都可以结合。它成为远洋对接金融业务最为有效的优势来源。”王福顺坦言。

　　以商业地产的回报率计算，从目前内地商业地产的现状来看，一线城市的优质物业投资回报率为6%~8%，二三线城市稍低，基本维持在3%~5%的水平。

　　按此计算，远洋2013年30万平方米商业物业入市后开始实现正运转，按照此前商业地产平均收益计算，一个20万平方米的商业综合体，一年的租金收入约为1.2亿元，扣去其他管理费用，最后收入约为8000万元。粗略计算，未来5年，远洋200万平方米商业地产可以达到约50亿元的贡献，远超现在住宅开发进度。

　　不过易居研究院分析师严跃进提醒，“房企投资商业地产，因为缺乏成熟的商业运营模式，导致企业处于亏损状态的案例并不少见，重要的是房企要有较好的招商运营能力。”