关于所谓“海南楼市泡沫破裂”有一些值得深思，但是可以肯定的是“海南楼市泡沫破灭”的谬论可以休息了。

克而瑞海南总经理王路

    新浪乐居讯 (编辑 丁宁)过去一年，海南楼市10个主要市县总成交55375套房，成交面积达554.12万平方米，成交均价10238元/平方米，总成交金额达567.31亿元。2012年海南楼市“翘尾”，调控下“理性回归”成为基调，也吸引了不少媒体的目光。

　　转载与报道中，“海南楼市泡沫破裂”的说法再次甚嚣尘上，包括众多海南房地产开发商的业界、海南省政府以及房地产市场分析人员都不认同。原因有二。首先，海南房地产市场经过近20年的弯折道路，逐步建立起“由乱而治”、但尚需鼓励与培育的市场环境；第二，在国家调控背景下，海南楼市历经两年，在成交量上呈现稳定波幅，没有出现大起大落。

　　日前，海南省住建厅还下发通知，要求各地紧急清理当前商品房市场存量。凡未按时报送清理结果的楼盘，届时暂予关闭，直至按规定报送清理结果后方可以开启。(海南省官方去年唯一一次正式披露的数据显示，截至2012年3月底，海南全省共计约有6410万平方米的存量房。)

　　为此，海南乐居专访了海南克而瑞总经理王路——研究海南楼市近20 年的海南楼市专家。王路表示，关于所谓“海南楼市泡沫破裂”有一些值得深思，但是可以肯定的是“海南楼市泡沫破灭”的谬论可以休息了。

    媒体不应简单粗劣地误读，以及不负责任地传播。　　

    问：为何媒体一关注海南楼市，首先就想到“泡沫论”的命题？

　　王路：因为《第一财经日报》对我及一些业内同行的一篇采访，由于部分网媒的标题篡改，引发了一张海南楼市的一场争论。参与者上至政府，下至购房者。争论的焦 点集中于“潜在供应量需要消化十年”这个说法。

　　首先，多数媒体错误地把“潜在供应量”等同于“可售库存”。何为“潜在供应量”？

　　第一，包括政府公告出让土地的可建设用地面积的建设总量，需要明确的是总量里包括了所有“非住宅类的建设面积”；第二，包括市场访谈、调研所掌握的企业与政府达成的框架性用地协议中尚未进入招拍挂程序的“企业意向获取土地”，依此框算的所有品类建设面积。

　　其次，何为库存？其是指项目“已取得预售许可证”的可售面积，减去已售出的可售面积后的综合，我们称之为库存。我们对消化周期的计算公式是“总库存除以前13个月的平均月销售面积”。项目销售作为开发企业的商业行为，自身会根据企业的盈利目标、市场的去化速度来主动考量开发时序、入市时机以及开发规模。政府会根据市场及政府的需求，制定相应的土地出让计划，来调控土地供应的规模，从而调控可售的规模。

　　问：海南楼市惧怕“泡沫论”吗？

　　大家应该明白“潜在供应量”是无需恐慌的，没有进入开发环节，没有获取合法资格之前，它只是一个大市场环境的背景参考数据。再大规模的潜在供应，通过市场化的调控，自然会合理的转化进入交易市场。如果简单地就等同于库存面积，再加上标题党的炒作，说明众多媒体对房产这个行业的理解，迫切需要提升自身的专业能力，而非简单粗劣地误读，包括不负责任地传播。

    投资性产品、非生活必需品、高空置率、两地分居等称之为海南楼市“基因”。

    问：如何看待眼下海南房地产市场？

　　王路：要改变城市住宅经验看待海南房地产市场，如果用城市住宅的视角带入观察、分析海南市场，有参考性，却常常输于偏颇。

　　海南省两个关键特征，注定了海南楼市与大陆城市住宅市场的根本性差异。首先，是人口空心化，刚需缺乏，自然资源强势、唯一。海南陆地稀缺，森林众多；海洋广袤，气候适宜。3.5万平方公里陆地，有超过60%的森林覆盖率，有1528公里海岸线，200万平方公里海洋。本地人口稀少，消费相对中低端；而外来人口云集，需求高端。

　　常驻人口900万，大多数还是收入微薄的农业人口。旅游上岛3000万，商务、会务高端客群占比直上，自驾、自助逐成主流。

　　除去200万常住人口(含农业人口)的海口市，“刚需”在这两年政策调控下暂居主导，绝大多数城市(含农业人口统计：三亚市约70万人，陵水约40万人，琼海越50万人，文昌约60万人)的住宅交易，基本都以来岛外客户投资。“黑龙江省三亚市”、“重庆市高隆湾”(文昌市板块)都是民间流传的段子，也是内需奇缺的事实。

　　投资性产品、非生活必需品、高空置率、两地分居、客源甚至资源都与房源长期海峡相隔等等，因此都成为海南住宅市场的基本特征，甚至可称之为“基因”。

    “国际旅游岛”，旅游是核心产业，是基本要素。

　　问： “国际旅游岛”战略实施两年了，大开发下的海南楼市何去何从？

　　王路：海南省的国家战略是“国际旅游岛”，不是“国际旅游地产岛”，更不是“国际旅游地地产岛”。除去一产农业，三产旅游业一直占据主导。国际旅游岛是在基于旅游的上下游产业链条提升、完善中实现战略的落地。航权、免税，包括朦胧中的博彩都不是为了多卖几套房而煞费苦心，是为了旅游产业的国际化，旅游决定海南未来。

    单纯以地产，尤其是住宅产业区衡量海南的价值，不仅会造成定位坐标的偏差，更会带来企业进入战略决策的失误。毋庸置疑，住宅地产是海南省现阶段的重要组成部分，因为对GDP的贡献摆在这。但随着可建设用地的进一步稀缺，海南旅游经营价值的快速提升，旅游金融市场的进一步开放，住宅未来必将转为辅助性产业，为企业进入提供现金平衡，为成熟旅游目的地经营贡献利润。