新浪乐居讯 DTZ戴德梁行，UGL的集团成员，1月8日发布《2012年全年年重庆房地产市场回顾 及2013年上半年展望》。会上对2012年全年全国及重庆房地产市场做出回顾总结，并对2013年房地产市场的走向进行了预测。

　　重庆商品房供需合理，价稳量增

　　2012年以来，央行两次调低存款准备金率和两次降息，重庆市上调住房公积金贷款额度。受宏观微调政策影响，2012年重庆房地产市场发展稳中有进。1-11月全市房地产开发投资2203.04亿元，同比增长24.1%，开发投资增速趋于平稳。

　　2012年上半年受商品住宅成交低迷影响，全国土地市场表现冷清；进入2012年下半年大型房企去库存取得明显成效，扩大土地储备的意愿变强烈，同时地方政府加大土地供应力度，使得全国土地市场开始升温。重庆土地市场全年成交活跃，本地房企和外地房企加快拿地，更在年末出现抢地热潮， 土地购置面积增加，且溢价率出现上升。2012年重庆市土地成交2598.89万平方米，较2011年增加31.46%。

　　2012年内两次降息降低了购房者的购房成本，并与楼市微调政策产生叠加效应，刺激自住性需求持续放量；房地产开发企业为去库存，加快资金回笼，采取“以价换量”销售策略，定价方面符合市场预期；而购房者对房地产市场后市预期良好，入市积极性有所增加。 以上原因使得2012年重庆主城区一手商品房销售面积出现明显增长，同比增长45.63%，达到2248.34万平方米。其中，11月全国商品住宅销售面积环比上涨25.82%，推动前11个月总销售面积出现正增长；而重庆一手商品房成交量也在年末走高，12月成交量超过300万平方米，创下全年最高成交量。

　　从供应方面看，重庆主城区一手商品房供应量充足，新房成交与批准预售面积比为1.03:1，供需基本持平。其中，为备战“金九银十”传统旺季，开发商在9月份加速推盘，使得该月批准预售面积达到年内高点。大量的商品房进入市场，为购房者提供更多选择，也一定程度上促进年末成交量增加。

　　2012年重庆房地产市场延续了去年的平稳走势，成交均价在6,000—7,000元之间波动，呈现价稳量增格局。虽然年末市场隐现利好变化，部分楼盘开始酝酿涨价，但是国家一再强调坚持调控政策不动摇，差异性贷款利率政策或难改变，且房产税扩容方案预计会在明年“两会”前后取得实质性进展，所以2013年房价上涨空间有限。

　　重庆甲级写字楼租金年增长15%，与其他二线城市比较仍处于较低水平

　　经济的增长和第三产业的快速发展为重庆写字楼市场带来持续的扩张性需求。2012年1至11月份重庆GDP为8158亿元，据官方预计全年增速为13.9%；2012年1月至11月重庆第三产业生产总值为3046.25亿元，较去年同期增加12.2%。在此影响下，重庆甲级写字楼市场整体表现活跃，全年吸纳量达到47,784平方米，较去年大幅增加140.5%。与此同时，大量的新增供应也刺激了需求入市，全年重庆甲级写字楼累计新增供应面积为119,773平方米，较去年增加 149%。甲级写字楼的持续放量也使得空置率逐渐走高，至2012年年末，重庆甲级写字楼市场空置率为27.41%；其中，由于区域内大量的新增供应，渝中区空置率从年初的6.03%上涨至31.46%，成为空置率最高的区域。

　　2012年上半年在需求扩大和高品质物业入市的带动下，甲级写字楼租金出现了大幅攀升；进入2012年下半年后新增供应有所减少，租金水平亦逐渐趋稳，截止年末全市平均租金为每平方米94.03元。 由于区域之间商务氛围及配套成熟度的差异，租金分化仍然明显，渝中区依然为租金水平最高的区域，平均租金达每平方米98.08元，江北和南岸区分别为每平方米88元和73元。

　　目前，重庆甲级写字楼现有租赁客户以第三产业为主，其中金融机构类客户数量上占比较小，但在使用面积上占到三分之一以上，显示此类客户对高品质写字楼物业较强的承租能力；从租户构成来看，外地和外资企业占比达一半以上。 随着重庆经济的快速发展和长江上游金融中心地位的逐渐形成，重庆的辐射力日益扩大，不断吸引外资、外地企业来重庆发展，并与快速发展壮大的本地企业一起为甲级写字楼的去化提供持续动力，同时也为未来租金的增长提供支撑，根据戴德梁行研究数据显示，重庆甲级写字楼平均租金与二线城市比较，仍处于相对低位，未来上升空间值得期待。

　　预计2013年至2016年，重庆将新增甲级写字楼项目10个，建筑面积达200万平方米，供应集中放量。戴德梁行重庆公司总经理江冰河认为，大量新增供应和物业档次的提升为市场带来了更多选择的同时也加剧了市场的竞争。市场对于写字楼的要求不再仅限于硬件配套，对于整体品质和服务需求亦有所提高，而从成熟写字楼市场的经验来看，单一业权在项目形象提升、后期管理以及日后的硬件升级改造方面具备更多优势，也更受优质客户青睐。

　　商业发展前景看好，多圈层商业格局日渐雏形

　　2012年重庆社会消费品零售总额继续保持增长，1月至11月达到3594.41亿元，同比增速为15.9%。此外，2012年以来物价逐月回落，通胀压力减缓，随着可支配收入的增长，居民的购买力有所提升，有利于刺激消费品市场增长，从而支撑商铺市场发展。近年出台和实施了旨在将重庆打造成为“长江上游地区会展之都、购物之都、美食之都”的系列利好政策，这些政策将持续为重庆商业发展提供有力支持。

　　传统大商圈对重庆商业发展的支撑作用依然明显，重庆优质商业主要集中在五大传统商圈，存量面积达191.75万平方米。其中，解放碑、观音桥、南坪是中高档商业存量最大的三个区域，分别为53.45万平方米、50.1万平方米和52.5万平方米。但由于目前解放碑仍是国际品牌数量最多的，且是中高档商业最为集中的区域，因而其核心商圈的地位非常稳固。近几年随着南坪和观音桥商圈新增供应的放量，在商业存量上已与解放碑商圈不相上下；其中，观音桥作为后起之秀，零售总额已经超过解放碑，实力不容小觑。沙坪坝和杨家坪商圈是区域性的核心商圈。

　　经济的发展和城市化进程的推进促进了重庆商业的快速发展，核心商圈商业成熟度得到不断提高的同时，商圈之间的竞争也日益激烈，为了增强影响力和扩大辐射范围，五大商圈争相扩容，而新兴商圈也日益形成。日前，位于大坪的龙湖时代天街开业，标志着解放碑所在的渝中区迈入双商圈时代，为重庆商圈格局带来改变。除此之外，随着轨道交通的发展和二环聚居区的建设，西永、礼嘉、茶园、龙盛、陶家等商圈也在形成中，重庆的商业将呈多区域发展格局。

　　戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端认为，重庆商业格局演变的同时也迎来了新机遇，国际奢侈品牌、高端品牌、以及快时尚品牌商家看好未来商业环境和发展势态，争相来渝抢占核心商圈，在提升商圈品质同时也带动优质商业租金上涨。目前，解放碑和观音桥商圈购物中心优质租金层平均租金达到600—1200元每平方米。随着越来越多有着品牌号召力的房企进入重庆，重庆商铺市场发展前景看好。