刚刚迈入2013年，两家上市房企立即展开了发债融资的举动，其中一家是去年销售表现颇佳的碧桂园[简介 最新动态](02007.HK)，另外一家则是去年有惊无险完成销售任务的佳兆业[简介 最新动态](01638.HK)。两家房企共计融资12.5亿美元，约合77.88亿元人民币。

　　碧桂园1月4日披露，将发行7.5亿美元、息率为7.50%的优先票据，该票据将于2023年到期。而在早前一日，佳兆业宣布，将发行于2020年到期的5亿美元优先票据，年利率为10.25%，佳兆业已与花旗、瑞信、摩根大通及瑞银订立购买协议。

　　借新债还旧债

　　两家房企此次融资有着共同的用途，即偿还旧债。碧桂园方面称，计划将票据发行所得资金用于赎回到期可换股债券，此外，公司还将资金用作现有与新增房地产项目的建筑费及土地款。

　　事实上，碧桂园已非首次对可换股债券进行融资赎回。2010年4月16日，碧桂园发行了一笔7年期的5.5亿美元优先票据。8月5日，碧桂园拟发行一笔4亿美元于2015年到期、利率为10.50%的优先票据，这份票据发行后，碧桂园估计所得款项净额约为3.88亿美元。在多次融资之后，碧桂园在当年已经赎回了大部分2013年到期的可换股债券。

　　而佳兆业方面则表示，此次发行债券所得净额为4.89亿美元，90%以上将用于预付其1.2亿美元、年利率13.5%的可交换定期贷款及20亿元人民币的高级已担保债券。据悉，上述两笔债务均于2014年到期。

　　有机构统计显示，佳兆业在2014年约有43亿元人民币的境外债务到期，而在2015年约有41亿元人民币的境外债务到期。此次发行的票据可延长其债务限期，使2014年到期的债务有所减少。

　　房企未雨绸缪

　　事实上，去年房企在海外市场上融资火热。有机构统计数据显示，中国房地产开发商在2012年累计发行了91.4亿美元的国际债券，高于2011年的85.8亿美元。去年发债的中国房地产公司中，SOHO中国(00410.HK)共筹资10亿美元，中国海外(00688.HK)通过三次发债累计筹资17.5亿美元。

　　值得一提的是，和之前的几次发新债还旧债不同的是，碧桂园本次债券的期限较长，为2023年到期票据。“发行期限较长的债券，是房企着眼长远计划的一种做法，这样可借着延长债务限期改善其资金的稳定性，从而缓解未来数年内的资金压力，”一位香港上市房企的内部人士告诉证券时报记者。

　　上述人士分析称，以碧桂园为例，目前其最大的风险可能在于，销售过于集中在广东省内以及三四线城市。“但三四线城市，可能难有足够的市场体量以支撑房企未来的发展，所以在这一点上，碧桂园发长债属未雨绸缪。”他表示，对于已经在三四线城市获得的大部分土地的房企而言，对二三线市场完全置之不理也是不可能的事情。所以，在开发与闲置之间，未来房企或许需要进行一番平衡。

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