(记者 濑汀雨)

　　透视农工商房产现象

　　上海房地产市场是一流开发企业的必争重地。房地产行业有一个共识，只要在上海这个极具标杆意义的重要市场站稳脚跟，基本上就可以拿到畅行全国的通行证。因此，大型央企、港澳大佬、上市房企、海外基金、民营企业这些外来的地产势力竞相携巨资涌入上海滩，直接对垒。面对充分竞争的市场，借力上海本地资源优势兴起的本土房企发展空间受到严重威胁。数据表明，上海房地产市场曾经有过1000多家本土房地产开发企业，目前仅存数十家，市场集中度明显上升，上海本土企业面临着生存危机。重压下，众多上海房企开始了艰苦的调整、转型之路。对比近10年房协公布的上海50强名录，在上海市场风光一时的众多本土房企相当一部分已经出局，曾经的上海房产开发主角退出了“一线阵营”。

　　通过对比，我们发现上海本土房企农工商房产的发展之路显得十分独特，20多年来，这家国企背景的本土企业通过提升市场敏锐度、有效整合资源等手段摸索出具有“农工商房产”自身特色的运营模式。每一次市场出现拐点，农工商房产总有相应的策略进行精准应对，实现了一次次的跨越式发展，实力明显增强，在2012年10月上海房地产秋季展示会上，农工商房产一举推出17个项目，与万科、恒大等一线房企比肩而立，农工商房产所展示的本土企业潜在能量令行业侧目。

　　通过对农工商房产的一系列采访，我们发现，敏锐的市场解读能力和超凡的资源整合能力令这家开发商走出了一条稳健发展的道路，战略制胜，非其他房企所能复制。

　　转型 还看整合力

　　2005年以来，房地产市场遭遇一系列严厉调控，房企面临重大压力，沪上本土房企均开始调整转型。

　　景瑞地产在2005年开始全面布局长三角区域最具活力的三线城市，并坚持以中高端专业住宅供应商的定位对自己的产品进行升级优化。另一些房企的重心则转移到商业地产上。城开集团就先后在梅陇南方商业区、莘庄等地收获商业地块，实施商业地产品牌运作的全程打造。

　　“有所为，有所不为” ，农工商房产选择了自己的地产方略。“不当地王，只造普通老百姓的房子”，农工商房产始终专注大众需求，建造满足老百姓刚性需求的房子。农工商房产总裁张智刚强调，市场调控不可能真正影响刚性需求，满足市场中占比达85%的普通老百姓住房需求是农工商房产的开发之本。在深耕上海市场的同时，开始了自己的扩张谋划，在江苏、浙江、安徽、广西、河南等二、三、四线城市进行大体量的房地产开发，先人一步实施了全国性战略布局。

　　“商业地产”是众多房企在转型之路上涉及最多的领域之一，作为一个未来的复合型房地产开发企业，农工商房产同样开始涉足商业领域，成立了上海农工商华都实业(集团)有限公司，专门从事商业房地产开发和运营业务。但不同的是，农工商房产的商业平台不是凭空而起，是依托了光明食品集团这一母公司的所有资源进行整合。据农工商房产方面透露，公司正在着手打造“光明邻里中心”，充分利用光明食品集团旗下商业资源，如第一食品、农工商超市、捷强连锁、都市菜园等，方便地解决社区居民的“开门七件事”，从而寻找到一条用商业地产带动住宅发展的有效途径。除了光明邻里中心，农工商房产更是计划利用光明食品集团拥有的崇明农场森林资源开发养老地产。沪上某开发商坦言，农工商房产背靠上海市最大的食品集团光明食品集团，其商业资源具备不可复制性，势必将在商业领域中独树一帜。

　　时机 还看敏锐度

　　2010年起，当一些本土房企还在二三线城市拓展的时候，农工商房产却反其道而行之，在上海本土大规模储备土地。农工商房产总裁张智刚日前接受媒体采访时，对于企业此举作出解释，“早期的对外扩张是因为公司意识到宏观调控中限购、限贷等措施对上海等一线城市的影响将十分巨大，而二三线城市的楼市则没有存在过于严重泡沫的情况，市场需求依旧旺盛，且集中在刚性需求，正与农工商房产开发的主力客群特征相符。至于抢占上海市场，则是因为时下沪上已经适应了高强度的市场调控，土地价格趋于合理，具备足够的上升空间。”

　　有业内专家指出，农工商房产提前布局二三线城市已经得到市场的充分认可，而现阶段“回归”上海也是符合市场发展趋势的。由于大多数房企开始对外扩张，抢占二三线乃至三四线城市，受此影响，此类城市由于自身消化能力有限，局部已经存在供大于求的情况，反观上海则得益于其对全国产生的辐射效应，将长期保持充分的人口导入和市场需求，长远来看，未来前景仍优于二三线城市。

　　农工商房产对于市场敏锐的把握度又一次在其战略布局中体现得淋漓尽致，占尽了市场先机。值得一提的是，重返上海土地市场，农工商房产的动作极为迅速，资料表明，该企业已经完成了对上海市场热点板块的全面覆盖，目前，农工商房产已介入了上海市中心的苏河湾板块、迪斯尼板块、大虹桥板块、金山新城板块、淀山湖板块等区域。诚如农工商房产总裁张智刚所说，在土地的选择上，农工商房产始终以紧贴城市发展重点板块作为拿地准则，这些上海新一轮经济发展的重点区域也是农工商房产未来几年的利润增长点。

　　今年下半年以来，农工商房产拿地速度明显加快，10月中旬，仅一周时间内，农工商房产就斥资13亿，收获一幅金山和两幅杨浦开发建设用地。

　　另有数据表明，农工商房产目前已在上海的后花园淀山湖板块布局了三个项目，分别是占地一千余亩的农房·恒海国际花园及农房·福运马洛卡、农房·福侬庄园，三个项目总计市场供应量达到了五十余万平方米，通过项目间的错位竞争，实现了从各种物业类型到价格区间的全覆盖，目前，农工商房产已经是淀山湖板块名符其实的最大 “地主”。

　　2013年，农工商房产将迎来25周年庆，快速布局上海市场为明年的 “爆发期”做了最好的前期铺垫。也许，明年的“百亿俱乐部”就将出现农工商房产的身影。

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