楼市迷局，如何破解？

　　中广网北京11月2日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，和去年同期相比，全国100个城市住宅均价连续第7个月下跌，跌幅为1%，比上月缩小0.4个百分点。其中，北京、上海等十大城市住宅均价接近每平方米一万六，环比上月上涨0.33%，与去年同期相比下跌0.6%。总体来看，十大城市均价环比涨幅接近百城平均水平的2倍，同比连续第10个月下跌，跌幅缩小0.75个百分点。在政策不放松、成交量继续趋缓的压力下，10月份百城住宅环比涨幅与上月持平，一线城市的价格又有所抬头。

　　从资本市场来看，房地产板块昨天在股市中突然发力，创出半年来的最大单日涨幅。涨停的地产股高达12只。此外，由于热钱因素，香港金管局在十天内八次出手干预汇率，遏制热钱冲击楼市。可以看出，多重因素影响下，房价在缓慢上涨。那么这种上涨会不会持续，力度又会有多大呢？

　　《央广财经评论》本期嘉宾：经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭。

　　楼市最冷的时候已经过去

　　杨红旭介绍说，整个楼市的触底反弹有一个过程。从3月份开始全国主要城市的房屋成交量持续攀升，量在价先，成交量先变化，价格再变化，3月份成交量开始自己反弹，到了6月份的时候房价基本上就由跌转涨了。5、6月份以来全国房价整体上是在上涨的。

　　到了7月份，政府反复重申调控不动摇，导致8、9月份的成交量略有下滑，8、9月份的整个房价涨幅有所回落。10月份18日将公布70个城市房价指数数据，杨红旭估计房价可能会维持微幅上涨的态势。整个楼市最冷的时候已经过去了，房价保持一个小增，或者是震荡式爬升，是未来半年甚至一年的主方向。

　　一线城市房价格反弹的压力更大

　　百城房价平均上涨仅为0.17%，但是北京、上海、广州的一线城市他们价格环比涨幅是0.51%，是平均水平的三倍。杨红旭分析，一线城市房价格反弹的压力会更大。中国现在区域差异比较明显，比如说是今年以来的这次楼市回暖，一线城市销量增的比较快，去库存比较顺利，所以现在住房的供求基本上是比较平衡的；但是二线、三线尤其是三线城市存货量一直在增加，市场处于供大于求的态势。

　　鄂尔多斯现在房价泡沫破了，供应量非常大。最近贵阳供应量也非常大。北京、上海供应量不大，价格涨幅也比较大。

　　一线城市的去库存基本上还需要9、10个月，三线城市比较差一点，还需要十几个月，16月-17月时间。不同区域市场形态是有差别的，一线城市市场形态好，又供求平衡甚至是供不应求，房价肯定要涨的。 

　　房地产业绩向好，政策平稳，对地产股是利好

　　特约评论员杨红旭指出，地产股跟楼市之间基本上是同步的，但是略有提前。地产股的爆发从今年年初就开始了，二季度是比较明显的。三季度中后期地产股有一次回落。近期，经过两个月的盘整之后，再次往上走，而且是领涨大盘。现在很多地产股已经创了近两个月的新高。

　　这说明，第一是宏观面趋于企稳，GDP可能三季度已经见底了，很多数据在向好。房地产作为宏观经济一个相对的领先指标，宏观经济触底反弹，地产股就是一个大的利好。

　　第二个从行业面看，房屋销售情况持续不错，虽然是8、9月份略有下滑，总体上很多上市公司的业绩相比去年是非常不错的。再加上政策是趋于平稳，虽然7月份是比较密集的重申强调，但是8月份以来政策面基本上比较平静。业绩在向好，政策平稳，对地产股肯定是利好。 

　　房价不可能出现大涨暴涨，但最好的购房时机已经过去

　　杨红旭认为，房地产涨幅会维持一种震荡式的小增，房价不可能出现大涨或者是暴涨。如果说最好的购房时机是在上半年甚至是延续到了三季度，那么上半场已经过去，目前可能是中场，第二期还有下半场，下半场时机的利好性肯定比上半场要差一些。如果现在不买房，那么你到明年第三季度再回头来看就会发现房价又涨了一截。

　　杨红旭建议，如果是自住，现在依然可以买房。到明年的年中，三季度前后，房价可能会达到短周期的高点，那个时候买房需要当心。

　　房价涨幅一旦扩大，政策会进一步加码

　　这两个月一直保持政策平稳，是因为房价涨幅比较小，8、9月份涨幅在收窄。甚至我们看7个城市房屋价格指数，9月份涨幅只有百分之零点多，基本上不涨不跌。杨红旭认为，如果房价涨幅很小，甚至不涨不跌，政策基本就会保持平稳；假如说涨幅在进一步扩大，我们抑制房价上涨这样一个调控方针是不变的，房价涨幅一旦扩大政策极有可能会进一步加码。