多元化布局防波动

　　在远洋地产上半年营收中，剔除物业开发,其投资物业、物业管理及其他收入为10.5亿元，占上半年营收总额的16%，同比上升9%。对此，李明表示：“这与远洋地产多元化战略紧密相关。”

　　但远洋也强调，与星河湾卖酒，恒 大、富力搞足球，万达、世茂玩影院等行业跨界整合不同的是，远洋的多元化是有限度的。

　　“这个限度就是要与主业高度相关的多元化，而且相关多元化必须按照市场化、专业化的标准开展，肯定不能跨行业。”李明解释说。

　　商业地产就是李明的重点拓展方向之一。半年报显示，2012年上半年，远洋投资物业收入达2亿元，同比上升近27%。与此同时，其在北京成熟写字楼项目租金与去年同期比进一步提升，平均升幅达14%。

　　李明表示，远洋地产从今年开始，每年都将有新增20万平的经营性商业物业。

　　今年，远洋新增商业地产项目就是与太古合作的北京颐堤港项目，整个项目的建面为30万平米左右，已在今年上半年投入试运营，在未来一两个月内将正式开业。“目前市场反应和出租情况都非常好。”李明说。

　　李明同时透露，2013年，远洋将有北京远洋未来广场及天津远洋未来广场投入运营，这两个项目的规模合计约30万平米。而远洋与太古在成都合作的大慈寺项目将会在2014年投入运营，项目规模也约30万平米。2015年，远洋将有8个购物中心相继亮相。

　　除商业地产外，远洋地产旗下的物业管理、装饰等业务全面发力。数据显示，2012年上半年，远洋物业管理及其他收入达人民币8.5亿元，占上半年营收的13%，同比上升8%。

　　而在养老地产方面，远洋也开始谋划布局。据透露，其位于亦庄的尚未命名的养老项目，规划面积超一万平方米，并在今年下半年开工，计划明年投入使用。

　　宋延庆表示，远洋地产作为规模庞大的上市企业，应尽可能地使业绩增长曲线更稳健，不能大起大落。随着远洋在商业地产、养老地产的布局，相信企业今后的业绩将会更加稳健。

　　“要做到这一点，最好实现多元化产品布局，而且要设定好各类产品的结构比例。” 宋延庆说。

　　控制拿地加速去化

　　2012年上半年，远洋在京新增土地为零，有舆论因此解读为远洋受困于地王项目的库存压力。面对这种争议，李明曾直言，对于土地购买，远洋一贯保持审慎态度，规模控制在可以保证未来3-5年的发展。

　　远洋目前拥有土地储备约为2300万平方米，“这，足以满足3-5年的发展。”李明说。

　　李明同时强调，下半年，远洋将适量增加土储，但将遵循三大原则。一要严格坚持投资标准，宁可错过市场机会，也尽量要减少决策的失误；二是远洋将在有成熟团队的区域适度增加土地储备；第三要控制单个项目的规模，每个新拿项目的规模不能过大，每个新项目的建筑面积将控制在20万平方米左右。

　　稳健的财务是远洋拿地的前提。李明表示：“远洋手头现金总是保持在总资产的10%左右。”

　　数据显示，2012年上半年，远洋手头现金为149亿元，比年初提升25亿，截至8月15日，其手头现金又提升25亿，达到174亿元。

　　对此，宋延庆分析认为：充足的现金状况和较低的净负债率足以支持远洋地产去扩充土地储备；多数房企手头现金差不多维持在总资产的7%-8%，10%的比例可以说已经处于业内保守水平，而62%的净负债率也属正常水平。

　　李明强调，对远洋来说，除坚持“现金为王”外，下半年远洋将会结合市场情况，继续对库存较大的中端项目坚持去库存第一。

　　李明说：“尽管上半年远洋协议销售均价下跌20%，但在未来，远洋将对低端和高端产品将维持其价格不变，如果市场允许，价格可能还会略有上涨。”

　　事实上，随着上市房企半年报业绩逐渐传来飘红的消息，多数房企也调高了其年度销售目标。中海宣布将全年业绩调高至1000亿元，世茂房地产也将年初的307亿元上调至350亿元。

　　此前业内有传闻称“远洋上调销售目标至370亿”，但李明否认了这个说法：

　　“虽然楼市出现复苏迹象，最坏的时间已经过去，但房地产宏观调控仍将继续，暂时还未见放松可能性。270亿的年度目标是经过谨慎考虑后定下的，我们不会轻易变。至于下半年能到什么程度，还要看发挥。”李明说。

　　（人民网-房产频道 曾亮）

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