CRIC研究：保利地产净利下滑符合预期 销售业绩持续增长动力充足
(评论员/朱一鸣)保利地产昨晚公布半年度业绩报告，报告期内，公司实现营业收入201.83亿元，同比增长32.86%，实现净利润25.1亿元，同比下降10.16%。中报净利润首次同比下降，保利地产的这份成绩单被某媒体称作是自上市以来“最差”成绩单。
净利润跟随整体行业下滑，销售和拿地亮点颇多
最差中报的说法似乎有些草率，净利润下降与一些“客观”原因有关。比如，报告期内结转利润较多的一些项目，其合作方权益占比较高，致少数股东损益大增；此外，2010年销售情况大好，致去年同期净利润基数较大。况且，净利润下滑以及结算成本日益上升，这是目前全行业的普遍特点，作为投资者来说，对这样的经营业绩表现应早有预期。事实证明，这对二级市场上的公司股价也几无影响。
表明上看，保利地产经营业绩下降明显，但是，公司在销售业绩方面有很大的亮点：创造了“历史最佳”：6月份销售155.2亿元，创上市来最高单月销售额纪录，向全年千亿目标迈进。同时，保利地产适当减缓了拿地节奏，以降低企业现金流压力：今年1-7月，除了6月份大幅拿地之外，其余月份均相当谨慎，7月份甚至零拿地！今年累计拿地金额同比下降41%。这显然符合保利地产目前的情况，毕竟存货资产比虽环比略有下降至0.78，但仍然远高于行业平均水平。考虑到自身风险，未来保利地产仍有降低存货仓位的空间。
销售业绩爆发缘于精确预判，未来增长动力依然充足
保利地产今年销售业绩高增长主要有以下几个原因，首先，高产能效率加上高货量的保证。2012年保利地产新开工面积超万科，逾1500万方。较高的存货量和城市分布使其仍然有很大的发挥空间，并且其产能效率和新开工效率在典型企业中名列前茅。因此，在市场形势开始出现转变的下半年，销售情况能更上一层楼。
其次，保利中央公园等改善型产品适时入市，加速资金回笼。在产品定位方面，保利对市场形势的判断正确，在第一季度，以促销刚需房源为主。二季度利好政策的出台后，改善型需求人群开始出手，保利适时的释放囤积的房源，既提高了销售业绩，同时缓解资金压力。
最后，降息通道中，偿债负担减轻，高杠杆优势更加突出。从资金层面分析，保利地产作为大型央企，资金雄厚，在降息周期中，企业的债务负担更小，在刚出炉的中报中净负债率下降到115.5%，净负债率依然在可控范围内。在和前一次2008年的降息周期对比中我们发现，保利地产的增长势头暂时没有那么强盛，但是，在经济下滑的环境下，贷款利率和利息的下调能有效减轻企业的融资成本，提高拿地效率，推动销售业绩的提高。因此今年下半年，保利地产的销售业绩或将有更优异的表现。
