“摩天”(skyscraper)一词，最初是一个船员术语，意思是帆船上的高大桅杆或者帆，后来不断演变，逐渐成为建筑中的一个特定术语。1883年，“摩天大楼”一词首先出现在美国一位喜欢幻想的作家所写的《美国建筑师与建筑新闻》一文中，这个术语就此诞生。从那时到现在，人们建造了众多摩天大楼，鳞次栉比，耸立在世界各大城市的天际线上……

　　历史：摩天大楼的高度游戏

　　关于建筑高度的简明历史

　　“摩天”(skyscraper)一词，最初是一个船员术语，意思是帆船上的高大桅杆或者帆，后来不断演变，逐渐成为建筑中的一个特定术语。1883年，“摩天大楼”一词首先出现在美国一位喜欢幻想的作家所写的《美国建筑师与建筑新闻》一文中，这个术语就此诞生。从那时到现在，人们建造了众多摩天大楼，鳞次栉比，耸立在世界各大城市的天际线上。

　　19世纪后期，在结束了南北战争后，美国经济迅速进入了飞速发展的“镀金年代”。由于经济中心迅速向大型中心城市集中，土地相应地日益紧俏，高层建筑自然成为建筑工程商和土地业主发掘利润的源泉。但对于商业开发商来说，普通结构的建筑已无法满足大厦的上限：这些普通建筑通常只有5到6层，四周具有厚厚的承重墙。为了建造更高的建筑物，建筑师用铁来强化石墙，然后支撑楼层，然后又支撑楼层和墙壁两者。到了最后，人们彻底放弃了铁，转而用一种铆钉连接的钢架来取而代之，随着技术的不断成熟，建筑物终于得以不断攀升，最终从理论上可以自由地上升到以前从未企及的高度。

　　此后出现的两大新技术，为摩天大楼这个全新类型的建筑物铺平了道路。第一项开发的新技术就是安全电梯的问世。在此之前设计的各种电梯已经使用了数个世纪，从19世纪中期开始，蒸汽控制的电梯开始出现，在工厂、矿井和库房中广泛用于搬运材料。但是，这些电梯并没有考虑乘客的安全，一旦缆绳断裂，就会造成电梯轿厢猛然垂直下落，冲到电梯井底部。1853年，一位叫做以利沙·格雷夫斯·奥蒂斯的美国发明家开发出了一种全新的安全装置：在电梯缆绳断裂时，这种装置可以防止电梯轿厢冲底。这项新的发明大大减少了人们对以前时有发生的电梯事故的担忧。此后人们把电动机用于电梯上，实际上就解决了电梯在高大建筑物中迅速上下的一大难题。

　　第二项开发的新技术出现于芝加哥。1871年，芝加哥惨遭一场大火的蹂躏，差不多半个城市在熊熊的火焰中灰飞烟灭，沦为一片废墟。然而在接下来的数年中，这座城市在废墟上站了起来，它并未缓慢复苏，而是以爆炸性地飞速发展，迅速到达了它的城区所能承受的自然界限。到19世纪80年代，该地区可供新建筑物使用的土地已供不应求，唯一可行的选择便是向上拓展空间。在这种情况下，一种新的建筑方法被开发出来，这种方式采用格状钢梁和钢柱，其结构坚固得足以支撑建筑物可能经受的强大压力，包括建筑物本身和其中物体所产生的各种压力，甚至还能抗击外来的风力和建筑物所在地区可能发生的地震。随着这种新的建筑方法出现，摩天大楼便应运而生。

　　同时，自从摩天大楼问世之日起，为了把建筑物建造得更坚固、更高也更轻，建筑师和工程师便不停地寻求改进建筑方法和材料的新途径。建造摩天大楼的宗旨，就是能使它们持久，因此所使用的材料也就必须坚固、结实、耐用，能抵抗风吹雨打和日晒雨淋的自然恶劣天气，而且还要便宜。除了钢架支撑物之外，混凝土就是最常见的材料了，因为它是个多面手，具有广泛良好的通用性。

　　另一种非常重要的材料就是玻璃。在第二次世界大战后，玻璃墙就开始普遍流行起来，玻璃这种材料既可遮风挡雨，又可提供充足的自然光。更重要的是，玻璃墙比石墙和混凝土墙要轻，也要便宜，所以得到了建筑界的广泛采用。

　　从技术上看，摩天大楼的出现，是多项技术发明共同作用的结果：试想一下，如果没有可靠的钢架结构，没有混凝土和安全电梯，甚至没有电灯电话，都不会有摩天大楼的问世。不过，最关键的因素，还是城市经济的发展和商业活动的要求，迫使科学家和工程师们殚精竭虑地不断发明创造，最终在“现代文明的圣殿”——城市中不断重现着曾经记载于《圣经》中的“通天塔”的盛景。

　　世界上第一幢摩天大楼正出现于美国的芝加哥，名为“房屋保险大楼”。它始建于1884年，竣工于1885年。这栋楼为10层，高42米，以现在的眼光来看自然稀松平常，如今城市内的普通民居也远远超过了它；不过当时它却在美国民众中造成了强烈的震撼效果。同时，房屋保险大楼采用了当时全新的钢架结构，外部饰面材料则采用了砖块，一系列建筑工程上的创新，为此后很快在全美国主要大型城市中刮起的摩天大楼兴建热奠定了基础。

　　在19世纪90年代的摩天大楼，15层已经算很高了，可是到20世纪，摩天大楼却达到了更高的高度。1913年，纽约市的伍尔沃思大楼到达了57层楼，到了1930年，它的高度又被新的摩天大楼超越，就这样，新建的摩天大楼你追我赶，高度一路攀升起来。

　　随着高层建筑在世界各地不同的发展，不同国家和地区对于摩天大楼的定义也有较大的不同。例如虽然以东京为代表的日本都市，往往给人以高度现代化、城市空间极度逼仄的印象，但由于其国境位于地震频发地带上，出于安全考虑，日本大多数城市仍以低矮的普通高度建筑为主。同时，日本法规定义超过60米就属于超高层建筑，在设计、施工、建筑材料和安全规划方面均要接受严苛标准的管制，在全球摩天大楼排行榜的前100名中也鲜见日本建筑的身影。

　　在摩天大楼的发源地美国，则普遍认为152米(500英呎)以上的建筑方才有资格称为摩天大楼。如今有一种尚未得到确切论证的说法，那就是香港是世界上拥有高度超过150米的建筑物数量最多的城市，其高度超过150米的建筑物多达201幢，超过了纽约和芝加哥。自从20世纪80年代以来，香港兴建了一批高高耸立的摩天大楼，其中包括著名的中国银行大厦和国际金融中心(二期)。美国纽约市则是帝国大厦、克莱斯勒大厦及以前的世界贸易中心等诸多著名的摩天大楼之家，当属第二，据信目前拥有189幢高度超过150米的建筑物。

　　现在，在土地严重不足的地区，比如在大城市中心，摩天大楼十分普遍，因为每一块土地的可出租楼层面积的比率很高。摩天大楼还被人们认为是一个城市的经济力量的终极象征，这种观点在亚洲很多新兴的发达国家中十分普遍。除了东亚之外，另一个热点就是在中东的阿拉伯联合酋长国首都迪拜，这个面积很小却十分富有的国家非常热衷于摩天大楼，近年来大兴土木，建造了不少壮观的摩天大楼，其中就包括历经波折后2010年终于落成的全球制高点、超级摩天大楼——哈里发塔(原名迪拜塔)。随着好莱坞巨星汤姆·克鲁斯出演的动作大片《碟中谍4》的上映，全球观众都有幸在银幕前享受了一次令人难以忘怀的高空体验。

　　中国人的“摩天大楼情结”

　　在摩天大楼建造史上堪称里程碑的当属矗立在纽约市区曼哈顿第5大道上的第33和34街之间的帝国大厦。它是“大萧条”期间上诞生的一个奇迹：建筑者仅用了1年零45天，便建成了这座102层、高达381米的摩天大楼，整幢大厦总重量为33万吨，共有6500个窗口，73台电梯，共使用了5.7万吨钢材，内部铺设5181.6公里电话线。而且其质量之优，以至于1945年7月，一架迷航的美国陆军轰炸机不幸撞上了大厦，它也竟然纹丝未动……据美国土木工程师协会宣称，帝国大厦是现代“世界七大奇迹”之一，也是20世纪十大建筑之一。不过，如今美国人也略带伤感的表示：似乎当年激发美国人实现修建帝国大厦奇迹的拼搏精神与好胜斗志已经转移到了太平洋的西岸(即中国)了。

　　中国人对于摩天大楼的喜好可以追溯到一百多年前。晚期游历美国的李鸿章，在接受《纽约时报》记者采访的时候，充分表现了一位来自古老东方的高级官员在初见摩天大楼时所感受到的冲击和震撼。根据当时的报道，在回答记者“你最喜欢美国的什么”这一问题时，李鸿章作答道：“我对我在美国见到的一切都很喜欢，最使我感到惊讶的是20层或更高一些的摩天大楼，我以前从没见过这种高楼。这些楼看起来建得很牢固，能抗任何狂风吧？但中国不能建这么高的楼房，因台风会很快把它吹倒。”

　　毫无疑问的是，在彼时国人的心目中，摩天大楼象征的富裕与繁荣，与贫穷落后的中国完全无法产生任何联系。李鸿章也断不能料想到百年后摩天大楼在中国遍地开花的景象。

　　时过境迁，进入到二十世纪末期，中国终于在一百多年来首次得以享有一个可以全心全意发展经济的和平稳定环境，面对满目苍痍的城市面貌，中国领导人对于摆脱落后的身份有着无比迫切的愿望，几乎都将由高耸入云的摩天大楼拼接而成的城市天际线视作现代化经济的最直观的表现。

　　一份最新的报告指出，中国到2025年时将有219座城市的人口超过100万，规模超过悉尼的城市有24座。伴随着这场人类历史上前所未有的城市化进程，全球闻名的麦肯锡咨询公司作出大胆的预测，今后二十年内中国大陆将新建1500多幢30层以上的摩天大楼，这相当于每年出现一个新的芝加哥。

　　研究城市的学者指出，大型建筑物常常被用来炫耀权力和财富，崇尚领导人或宗教信仰，扩展和延伸可能的事物的界限，甚至还作为业主、家族、建筑师和建造者之间的竞争。简而言之，摩天大楼就是现代民族国家的图腾。

　　作为中国大陆的经济心脏、以塑造足以赶超香港、伦敦或纽约的全球金融中心地位为己任的上海，有数据显示至少在兴建超高层建筑方面，上海已经基本实现了它雄心勃勃的目标。

　　由上海市政府下属的部门会同房地产开发企业主办的、旨在颂扬高层建筑的价值所在的“超高层建筑产业峰会”，已经在上海连续举办了四届。本地的发展商和全球的设计事务所共同宣布，未来几年内，这里将拥有超过400栋高度在200米以上的建筑物；届时，上海将成为超高层建筑领域当之无愧的全球领袖。

　　类似的故事还在北京、广州甚至更多经济欠发达的内陆城市中诞生。一个最近的例子是，由超级国企航母——中信集团投资建设和管理、刚刚启动的位于北京中央商务区的未来首都第一高楼“中国尊”，据中信集团内部人士透露，其规划方案就是由地方政府与中信集团的领导共同拍板决策的，“成本不是问题，只要技术上能实现，就往高了盖，首要原则是不能比台北(台北101大厦，高508米)矮”。据了解，目前这一未来城市新地标的初步规划高度约为520米。

　　不过有趣的是，城市摩天地标之间的比高，也有被“令行禁止”的时候。作为业界公认的“超高层建筑领域第一巨头”，上海绿地集团于2010年完成了对南京紫峰大厦的建设，但高度并未超过当时排在第一的上海金融中心。而其目前正在建设的武汉绿地中心，规划高度606米，也并未凌驾于同样在建设中的规划高度为632米的上海中心。

　　“作为上海的大国企，我们肯定不会建超过上海的建筑啦。”绿地集团副总裁许敬(微博)称，“这时候只能做第二，不能做第一。”

　　摩天大楼与经济衰退的理论逻辑

　　1929年，华尔街40号大厦落成，接下来一场惨烈的经济浩劫席卷了美国并波及世界。1930年和1931年，大名鼎鼎的克莱斯勒大厦与帝国大厦先后建成，美国随即迎来“大萧条”期间的最黑暗时代。

　　类似的故事还在一再发生：1973年与1974年，美国世贸中心双塔楼与希尔斯大厦落成，就在当年，由中东战争所引发的石油危机导致了全球范围内严重的经济衰退。1998年，吉隆坡双峰塔楼完工，世界第一高楼的宝座首次从美国转至亚洲，当亚洲人民还未来得及为之欢欣鼓舞，就已经陷入亚洲金融危机的水深火热之中。

　　终于在1999年，德意志银行的证券分析师安德鲁·劳伦斯窥探出一丝玄机。其将各时期出现的最高摩天楼与当时的经济形势进行比对，得出惊人的巧合：世界第一摩天楼建成之日即是经济衰退之时。劳伦斯由此创造出“摩天楼指数”的假说——媒体更将这一理论冠以“摩天大楼诅咒”这样耸人听闻的头衔。

　　2005年，一位研究员Mark Thornton运用奥地利学派经济学中的“坎蒂隆效应”对摩天楼指数背后所蕴藏的含义做了严格审视。经过研究发现，原来“劳伦斯魔咒”并非有什么神秘因素从中作祟，背后实则有着深刻而严谨的政治经济学动机。

　　首先，在投资旺期，银行利率下降导致资本成本下降，因此促使大批地产商通过贷款购买土地。土地需求量的增大意味着土地价格的上升，而对于地产行业来说“地段”永远是王道。于是位于城市中心的商务区地皮价格自然飞涨得尤其厉害。而为了节省土地成本，兴建摩天大楼自然成为众多地产主的首选。

　　其次，银行利率下降刺激企业扩大规模，人力物力的增长使得企业协调管理难度加大。集中的管理机构需要被建立，那就是所谓的公司总部。于是城市中心的办公楼需求随之增加，房租升高，更多的摩天楼被建造自然也是情理中之事。

　　最后，利率降低所带来的成本的降低无疑刺激了新技术和新材料的研究和开发，从而为建造更高的摩天楼创造机会。经济的繁荣总是会让人头脑发热，因此即使耗尽血本建造摩天楼也在所不惜。然而过度繁荣的经济局面下所隐藏的生产结构的混乱终将导致利率和资本成本的上升，经济衰退随之而来。而更不幸的是，兴建摩天大楼可是个浩大的工程，动辄三五年的建造周期往往使其竣工于经济衰退期的谷底。

　　当然，虚荣心的作祟，无论来自于惯于指手划脚的政治首脑还是自我膨胀的商业领袖，往往才是导致摩天楼竞争爆发的最重要因素。当年Walter Chrysler和John Jacob Raskob为了能让各自的克莱斯勒大厦和帝国大厦坐上纽约第一高楼的交椅使出浑身解数勾心斗角。虽然最后帝国大厦赢得了高度上的胜利，但其在萧条期连续多年近乎于零的租赁率曾为其博得了“空国大厦”的笑称，更是让它在“大萧条”时期成为绝望之人的理想跳楼自杀场所。

　　纵然Mark Thornton对摩天楼与经济危机的关系作出了看似合理分析，人类也不会因此而打消建造摩天楼的念头，而高楼魔咒似乎也仍在应验：当阿联酋官方高调宣布曾命名为“迪拜塔”的建筑将成为高度超过原世界纪录50%的历史最高建筑的当天，纽约股市开始下跌。从此后事态的发展来看，“迪拜塔”似乎成功预言了这一次全球金融风暴的爆发，“摩天大楼诅咒”依然被宣告有效。

　　不幸的是，摩天楼的诅咒把迪拜塔自己也卷了进去，曾经富甲天下的迪拜酋长国由于深陷债务危机，在迪拜塔结构封顶后曾宣布其停工。巧合的是，各大洲的最高建筑也几乎全部搁浅：芝加哥螺旋塔，这座未来北美最高建筑本预计在2012年完工，然而现在其造址上至今仍只有一个23米的深洞；位于莫斯科的俄罗斯塔也因为时运不济而被迫停工。

　　但人是顽强的动物。历史为证，在最黑暗的萧条期过后，登天运动必将重新开始，人类对于建造通天塔的野心从未被打消过。必须感谢真主的迪拜酋长国于深陷于债务漩涡之中时，及时握住了阿拉伯联合酋长国总统、兼阿布扎比酋长国酋长哈里发伸出的金援之手，后者的援助不但让迪拜得以在债务危机引爆之后惊险度过了偿债难关，聚光于全世界目光之下的这座“通天塔”也避免烂尾收场，并与2010年1月正式投入使用。为了答谢恩主，迪拜人将“迪拜塔”改名为“哈里发塔”(哈里发是迪拜酋长的堂兄、阿布扎比酋长国酋长的名字，在伊斯兰世界中还有“真主使者的继承人、伊斯兰帝国领袖”之意)。

　　同时，虽然金融风暴余波未消、世界经济依然动荡，沙特阿拉伯的超千米大楼计划已经出炉。在新建超高层项目中紧随其后的就是位于马来西亚的Pagcor Tower 以及上海中心大厦——未来世界高度前十名的摩天大楼，可能将全部落户于亚洲，这一景象无疑具有重要的象征意义。

　　我们看见，虽然摩天大楼的始祖美国已经退出了“争夺第一高楼头衔”的无止尽竞赛，但正逐渐走向富裕的新兴亚洲国家们，仍然对这场游戏乐此不疲。而凯恩斯学派经济学家则指出，兴建摩天大厦不仅是投资拉动经济增长模式的有效途径，还是帮助人类在对抗经济衰退的过程中恢复信心的一帖效果绝佳的强心剂。

　　“摩天大楼诅咒”的发现者劳伦斯于2009年发布的一篇报告中写到：“中国是否正在建造一条通往泡沫的路？……在过去140年中，这种不健康的关联总是一遍又一遍的出现，纽约1930年、芝加哥1974年、吉隆坡1997年和迪拜2010年，每次的建筑热潮都赶上了经济危机。”

　　“在过去的6年里，中国完成了40%新建摩天大楼的建筑任务，是的中国摩天大楼的数量增长了50%。”劳伦斯说，这种破纪录的建筑速度并不是值得鼓励的现象，就好像现在中国和以前的迪拜：“这种现象会发生在开发商能够轻易获得金融贷款之时，但这对于银行来说，也是为了利益而进行更大冒险的时刻。但是当建筑热潮开始冷却时，经济的下滑也就随之开始了。”

　　安全与环保质疑

　　除了对经济造成的影响，摩天大楼是否是人类居住形态趋向城市化过程中的必然选择呢？它在日益重视安全与环境问题的当下是否不合时宜？专家们声称，首先是宜居性中必须予以首要重视的“安全性”是摩天大楼不容忽视的薄弱环节，据称居住于摩天大楼之中的危险系数远高于普通建筑。显然，在应付地震、爆炸、火灾和有害气体泄漏等突发事件方面，摩天大楼具有明显的软肋。即使不考虑类似“911”这样的极端事件，对普通最容易发生的火灾而言，由于隐患多排查困难，火势蔓延快而扑救难度大，人员逃生相当困难。上海金茂大厦曾做过试验，身强力壮的消防队员从85楼往下跑，最快的也要35分钟才能离开建筑。

　　2010年年末在上海发生的“11·15火灾惨案”的发生，更引发了公众对于高层建筑的火灾防范的警惕和不安。一位上海市民表示：“如果对一栋着火的28层建筑开展的灭火行动都如此力不从心，更高层的建筑着火了会是什么后果？”

　　更令人担心的是地面沉降问题。特别是对于上海这样建于沉积沙层之上的城市、或是位于地下水开采殆尽的华北平原的北京而言，地陷、天坑等地质灾难，并不是耸人听闻的预言。此前曾据媒体报道，上海金茂大厦仅在2008年一年之内就下沉了6厘米之多。

　　能耗问题也是超级摩天大楼为人诟病的一点。环保人士指责道，在建筑外部，高层建筑物蚕食了天空，遮挡了视线和阳光，破坏了自然与人的和谐关系。特别是现在广泛采用的玻璃幕墙所反射的光，会对周边环境会造成光污染，不但影响城市居民的健康，还有可能对驾驶员造成视觉干扰、进而导致交通事故的发生。另外，高楼还会将高空强风引至地面，造成高楼附近局部强风，影响行人的安全。

　　而在建筑内部，由于采光严重不足，多数高层建筑不得不24小时使用电力照明，加上通风不畅只能依靠空调……这些都将造成巨大的能耗；而建筑产生和排出的大量热能，又会改变空气中原有的热平衡，与汽车尾气一起造成了城市热岛现象加剧。

　　据建筑业界人士介绍，由于设计缺陷、管理粗放等种种原因，我国大型写字楼的能耗相当巨大，其能耗较发达国家同等体量的建筑高出25%-50%。北京上海等大城市中大型写字楼的耗电量可高达150kWh/平方米·年，这还不包括煤气、热力等其他能源消耗，巨大的能耗给国民经济、能源供给及环境保护都带来了巨大负担。

　　甚至有专家表示，传统认为兴建摩天大楼更有利于土地的集约使用的说法都是值得商榷的。如果把高楼周围必须具备的密集路网、大片绿地广场、以及建筑中的转换层操作间等的面积统统纳入考虑的话，摩天大厦特别是300米以上的超级摩天大厦，并不比高密度的普通高层建筑更节省土地。目前建筑界的共识是，高度超过300米的摩天大楼已经不再具有节约用地的意义了。

　　迪拜酋长之梦

　　30年前，很难把迪拜和“阿拉伯王冠上的明珠”联系起来。那时候的迪拜只有几栋十来层高的楼房处在干旱的沙地上，城市与荒郊没有清晰的界限，在中国人的眼里，那更像是省际高速公路边上的休息站。当时迪拜的前景也不容乐观。自从60年代发现石油后，迪拜和其他阿拉伯国家一样，主要依靠石油的出口获得经济收入，但是迪拜的石油储量只占整个阿拉伯世界石油总储量的3%，预计到2015年，其石油资源就将开发殆尽。面对眼前的滚滚黄沙和即将枯竭的油田，迪拜必须转变。

　　迪拜酋长默罕默德在其所著的《MY VISION》(《我的愿景》，也译为《迪拜的构想》)一书中写道：“……只要早晨第一道曙光出现，不论你是狮子还是羚羊，你一定要跑得比对方快，才能活命。所以我们跑，为胜利而跑。

　　如同草原上的狮子与羚羊一样，“奔跑”也是迪拜的宿命，于是迪拜决定加足马力，与竞争者赛跑，与时间赛跑。除了狮子与羚羊的故事，《迪拜的构想》还详细描述了迪拜未来发展的模式：先从石油工业起步，然后依托港口的贸易、转口贸易、运输、物流，再往后是与贸易相关的商务中心和金融中心，最后地产和旅游业成为经济的支柱产业。迪拜决定要在20年之内，把自己打造成中东的纽约——新的世界经济和金融中心。

　　在领导人雄心勃勃地指挥下，在大多数阿拉伯国家仍沉迷于镶满顶级钻石的跑车之类的奢侈品挥霍石油金元的时候，迪拜开始了大刀阔斧的发展模式的改革。迪拜的杰贝拉里(Jebel Ali)港，是世界上最大的人工港，也是中东第一大自由港，世界商品要进入中东，多会在这里中转。默罕默德依靠迪拜的优越地理位置和父辈通过石油交易积攒的巨额财富，开始建造世界顶级的豪华商务中心、旅游目的地和购物天堂。

　　缺乏自然资源的迪拜首先制定了大量吸引投资的优惠政策。这里拥有整个阿拉伯世界最为宽松的法律环境，外国人不需要遵守伊斯兰世界常见的清规戒律的束缚；政府取消了所得税和消费税，以几乎免税的贸易开放政策吸引全球投资者；迪拜对于全球投机性游资也采取了拥抱欢迎的态度，并通过三方面的政策加速“热钱”涌入：一是人，迪拜的签证很容易获得；第二是货物，全球的货物，无论是用集装箱海运还是走航空物流，到迪拜的通达度都很高；第三是资金，迪拜不对资金外汇的实行管制，便捷快速的金融服务体系让亿万热钱能毫无摩擦地自由进出。

　　最重要的是，迪拜在全球成功营造出经济中心的形象后，迅速通过高速发展的房地产市场将这一“无形资产”转变为以钢筋混凝土为载体的财富。迪拜是如此擅长于依靠外资来推动房地产建设，以至于迪拜高速发展的几年内，利用境外资本和财务杠杆撬动了总规模达3000亿美元的建设项目，这几乎相当于迪拜GDP的4倍。

　　迪拜还大刀阔斧地将财富投资于海外房地产市场，尤其是欧美国家的商业地产。迪拜政府拥有三大主权投资基金公司，其中投资房地产的业务主要由赫赫有名的“迪拜世界”完成。政府通过大量借款来支持“迪拜世界”对资金的需求，并且为其投资高风险资产所产生的债务提供担保。“迪拜世界”在国际上塑造出的成功形象反过来又进一步增强了全球投资者对于迪拜经济的信心，形成了绝佳的广告效应。

　　沙漠中的海市蜃楼

　　谈到迪拜，几乎所有人的第一印象就是那些令人吧为观止的建筑奇迹。房地产业的蓬勃发展构成了“迪拜奇迹”的关键。通过大量海市蜃楼般美仑美奂的房地产项目，迪拜酋长把这座梦幻般城市成功地卖给了世界。从2002年开始，阿联酋允许外资进入部分房地产业，在2006年，迪拜又率先成为阿拉伯世界第一个允许外国人购置房产的地方，而且穆罕默德王储信奉“产权等于居留权”，这一系列的政策，吸引了世界各地的商界大鳄、体育明星、时尚名流和投资客。富豪们心甘情愿地来大漠里挥洒金钱，迪拜的房产成了最走俏的投资商品。

　　迪拜建筑的神话最早由被誉为“七星级”帆船酒店奠定。世纪更替的1999年，就如同“一千零一夜神话”一样，一个帆船形状的酒店在距离迪拜海岸线300米的人造岛上被建造起来。面对这座酒店的奢华程度，恐怕莎士比亚都会感到词穷：8名侍者服务一个客房，桌子、椅子、浴缸甚至水龙头都是镀金的……

　　当年，帆船酒店刚开业的时候，一位英国女记者在这里感受到了前所未有的待遇，回国以后就在报纸上美言：“我已经找不到什么语言来形容它了，只能用7星级来给它定级，以示它的与众不同。”这个免费广告传遍了整个世界，帆船酒店也成为了世界上第一家公认的七星级酒店。一个除了黄沙还是黄沙的不毛之地变成了旅游天堂。由此，迪拜房地产开始进入它的黄金发展时期。

　　继帆船酒店后，更为豪华的亚特兰蒂斯酒店，乔治·阿玛尼亲自操刀的阿玛尼酒店相继开业，继开发棕榈岛后，又开工建设更为庞大的世界地图岛。不断有新的“世界之最”的项目上马，新的热钱投入迪拜，热钱的涌入又进一步刺激更多的项目建设。尝到甜头的迪拜，不断用钢筋和混凝土挑战人类的想象极限。

　　在这个神秘保守的伊斯兰世界里，世界各地的建筑家们最新锐、最大胆的构想被转化为现实，成为律动起伏般的城市天际线的一部分。世界最高建筑“哈里发塔”(原名“迪拜塔”)的设计师美国人Adrian Smith往返迪拜超过50次，迪拜人的野心让他吃惊：“那个地方可以接纳任何东西，结果是，现在这个城市有世界上最最令人激动也最最怪诞的建筑。”建筑工地里的四川民工抬头看见的是纵横交错的吊车，摩根斯坦利的经济学家史蒂芬·罗奇在他的书中说到：“全世界有12.5万架起重机处于作业状态，其中15%－25%的吊车矗立在迪拜。”

　　在这个只相当于上海一半多大的弹丸之地上，建设施工的项目一度超过了7000亿美元。2007年迪拜办公楼的竣工面积是上海浦东1999年峰值的6倍。不管是笔直的楼房、倾斜的楼房，还是麻花般光怪陆离的楼房都已经无法满足迪拜的狂想。迪拜厌倦了陆地，继而向海洋进攻，地图上出现了一座座人造的小岛，这些小岛只能通过游艇和私人飞机到达，一座小岛的海滩上设有空调，冷气管铺设在沙子下面，即使在50摄氏度的气温下，显贵们从放下浴巾到走到海里的过程中，他们的脚趾也不会被灼伤。

　　面对这场令人目眩心醉的景象，全世界都认定迪拜的房地产热潮将是一场永不落幕的盛宴。首先是全球的顶级富豪和最大的跨国企业，然后是各色各样的国际投资者，纷纷慷慨解囊，在这里购置公寓、别墅、整栋的写字楼或2.5平方公里设施应有尽有的人工岛。一座座楼房，一个个小岛还在规划的阶段就被抢购了，发展商画个图纸就可以卖楼，买家只需要付个10%的首期就能买入，然后再伺机出售，一旦楼价上涨10%，房地产投资者的收益就可以实现翻倍——而楼价上涨10%在迪拜，很可能是眨眼之间的事。难怪货运公司的老板都抱怨员工的心思不在工作上，总想着首付一成后去买房。

　　据统计，从2002年到2007年短短五年多的时间里，迪拜的平均房价水平上涨了800%。而如此充满机会的地方自然少不了温州商人，中国浙商们在迪拜少则购置豪宅一两套，多则几百套，中州集团董事长胡宾甚至以2800万美元买下了迪拜“世界地图”中的“上海岛”。然而，浙商的投入不过是流向迪拜热钱的冰山一角，还有更多的热钱从伊朗、印度、俄罗斯、欧洲、美国和世界的每个角落涌进来。

　　空心化隐患

　　在酋长一家设计的经济增长模式的带动下，迪拜创造了让世人瞠目结舌的经济发展奇迹，似乎一夕之间就成功变成为整个中东地区的国际金融、贸易、航运、旅游中心，其地位距离伦敦、法兰克福以及纽约等国际金融中心似乎只有一步之遥。

　　但是在宏观经济迅速发展和繁荣的背后，迪拜的实体经济正在被逐渐掏空。国家经济日益依赖房地产，其房地产在金融方面又完全依附外资热钱和举债，整体经济逐渐呈现“空心化”。

　　微观上，迪拜从国家大型公司到当地个人，从上而下都投身于与房地产紧密相连的投资领域。“迪拜世界”是迪拜政府所有的大型公司，主要致力于四个领域的业务：运输和物流、船坞和远洋航务、城市发展以及投资和金融服务，在迪拜的整个经济生态中起着极为攸关重要的作用。

　　具体而言，一方面“迪拜世界”运用迪拜的财富在全球房地产市场进行投资，另一方面在迪拜本土投资各种“世界之最”的高端房地产项目，通过“眼球经济”的手段，吸引世界资本市场来迪拜进行投资，实现为项目融资的目的，进而将全球的资金、智慧和高端人群都吸引到迪拜来。这完全切合迪拜靠大规模建设和政府投资来拉动经济的发展模式，但同时也造成了其过度依赖外资和房地产的软肋。

　　迪拜人口为150万，其中迪拜常住人口中外来人口占了85%。中国外航服务网上，阿联酋航空公司招聘空姐的信息每个月都在更新，坐过其航班的人都知道，空姐中几乎看不见中东女性，在迪拜就连空姐都是从国外进口的。在实体经济领域的工作人员也是来自于这部分人口，几乎没有当地人在实体经济领域工作，因为外商雇不起，而且当地人有着更为轻松舒适的敛财之道。

　　首先，迪拜政府给自己的公民极大地优惠和福利，这里的每一个本地人从出生到死亡，都有政府负责买单，年轻人只要愿意，可以一直免费读到博士。再者，迪拜的投资热潮还为当地人提供了更为简单和舒适的生财方式：凭借自己的房地产向85%的外来人口收取租金，光靠租金便可以衣食无忧了，何况还有尚未枯竭的石油以及“保费”。

　　迪拜法律规定，外籍公民必须在有当地人担当的“保人”的“担保”下才能开公司做生意，“保人”向外国人收取“保费”。每家公司每年交的“保费”少的在350和700人民币之间，多则达到3500到7000人名币，一个“保人”可以“担保”多家公司，而且找其“担保”的公司越多，信誉和地位就越高，收取的“保费”也就越高。可见，除了政府的福利补贴，当地人收入严重依赖于房租和外商投资服务。

　　危机爆发 迪拜塔终曲

　　2008年末，当华尔街开始头疼、进而全球经济危机开始蔓延的时候，迪拜的亚特兰蒂斯、Vdara酒店仍然还在互相攀比开业典礼的豪华程度，迪拜依然活在自己疯狂的梦想中。

　　其实，危机的阴影已经在悄然间笼罩了这座“阿拉伯世界的纽约”。2009年11月25日，迪拜酋长国突然宣布，将重组其最大的国有企业“迪拜世界”，其600亿美元欠债至少将延期6个月偿还。“迪拜世界”这笔债务相当于整个政府债务的3/4，酋长国政府本身负债800亿美元，是其GDP的1.5倍，这远远超过债务占GDP比例60%的国际警戒线，此消息意味着迪拜债务危机全面爆发。

　　消息一出，标准普尔、穆迪等信用评级公司将与之相关的企业的信用等级降至垃圾级别，迪拜债务5年期信用违约互换(CDS)合约的价格，几乎与焦头烂额的冰岛的水平相当。翌日，正逢感恩节，北美股市休市，历来北美股市休市的时候，世界股市本都不会有太大的波澜，但是受到迪拜消息的影响，欧洲股市随亚洲股市下滑，欧洲三大股指全部收跌，迪拜之痛扩及世界。

　　其实迪拜宣布“赖账”只是“脓疮溃烂”之时，迪拜的经济早就已经出现“病状”。世界第一高楼迪拜塔在迪拜经济最活跃的时候曾经以每天三层的速度肆意地向天空生长，2009年年初，迪拜塔却因为资金问题而被迫停工。出于同样的原因，曾在一个月内售罄的棕榈岛出现资金困难，包括布拉德皮特、贝克汉姆以及曼联前锋欧文等在内的明星业主只得延期收房。除此之外，中资集团将在迪拜外海建成“微缩版上海滩”的计划也被搁浅了。而这些只不过是停工项目中的九牛一毛，仅仅由于它们的知名度，才得到了媒体更多的关注。当时有报道指出，当地至少有400多个工程被迫取消，涉及款项超过三千亿美元。

　　从房价上来看，2008年10月前后，迪拜的房价曾涨到峰值，高达每平方米4300美元，但到2009年2月，迪拜的房价下跌了25%，5月的时候，已经下跌到了峰值的50%。房价的持续下行让很多业主都“亏大了”—— F1车王迈克尔·舒马赫，投资约750万美元参与建造的一座29层的商住两用写字楼，价值一度缩水到原价的40%左右。追涨杀跌，新的楼盘乃至楼花都难以出手，并且房价下跌后，购买人担心资产的缩水，可能出现不愿续付分期付款的现象，这使得迪拜房地产的资金周转更是雪上加霜。

　　不管是房地产项目的相继停工还是房价的持续下跌，都昭示着迪拜的病情加重。随着2008年开始的经济危机的进一步蔓延、加深，各国资本相继被抽离迪拜，迪拜的资本市场不断失血，随着失血日益严重，更多的房地产项目被迫取消或停工，房价不断下跌，一直到最后迪拜的资本市场全面休克，其支柱产业房地产市场陷入瘫痪。危机爆发后，外国投资者带着他们的资本纷纷坐上飞机，把迪拜的高低起伏的天际线留在身后，同时留下的还有荒芜的工地、惨不忍睹的房价和股市，以及刷爆了的信用卡。

　　经历了2010年痛苦的新年，迪拜人发现，过去一年迪拜的房屋销售量下降了50%，而整个酋长国还有25%的房屋长期处于空置状态中。为了应对低迷的市场现状和紧张的资金流，迪拜房地产商开始普遍推行转售为租的策略。更关键的是，曾经代表了整个酋长国的荣耀与梦想高度的迪拜塔，即将在这个最不合时宜的时间举行揭幕仪式。

　　最后，房地产泡沫被刺破后带来的痛苦，终于迫使了迪拜酋长低下了高傲的头。2010年1月5日，距世界最高建筑迪拜塔的揭幕仪式还有仅五天的时间时，组织者被告知一个令人震惊的决定：为了感谢其堂亲、阿布扎比酋长哈利法·本·扎耶德·阿勒纳哈扬刚刚作出的为迪拜提供100亿美元援助的决定，迪拜酋长决定这座全球最高建筑将以阿布扎比酋长的名字重新命名为“哈里发塔”。

　　时至今日，虽然全球游客的数量在缓慢增多，但迪拜经济仍然没有从危机中彻底恢复，迪拜高档公寓的入住率仍然很低，价格仍然不到2007年的三分之二。与此同时，在危机中幸存下来的迪拜住宅房地产开发商相对谦虚很多。曾经在危机前高调开发建设“世界岛”项目、同时也是迪拜项目最多的开发商Nakheel公司，如今悄然开始了一个名为“卓美亚帕尔马”的度假住宅项目，这个项目设计中规中矩，投资规模也小了很多。与此同时，“世界岛”项目仍然在停工中，关于其何时能够复活的问题依然没有答案。

　　中国：追逐城市梦幻标识

　　天际线上的竞赛

　　近日，长沙市望城区政府与从来没有商业地产开发经验、造空调出身的远大科技集团子公司远大可建科技有限公司签订了名为“J220项目”的战略协议框架。根据该协议，远大可建将在长沙市望城区滨水新城的大泽湖片区中心地带，建设一栋220层的摩天大楼，规划楼高838米，比迪拜塔高10米。据了解，该项目已于2012年4月启动，计划在2012年11月开始安装，预计在2013年1月建成，总投资不低于40亿元。

　　据透露，被命名为“天空城市”或“空中城市”的该项目，占地1.7万平方米，地上建筑面积达100万平方米，集住宅、酒店、学校、医院、写字楼等多种业态于一体，是一个综合性社区概念的建筑，可容纳近十万人在其中生活和工作。

　　远大集团表示，他们不是在建一座地标建筑，而是在开发并广泛建造一种中等成本、超低能耗的使用建筑，是为实践中国政府对于建筑的节能、节材、节水、节地、环保的“四节——环保”政策，倡导一种未来城市的生活方式。据介绍，该项目运用的外墙15公分保温、4层玻璃、新风热回收、非电空调及冷热电联产等远大独特技术，比常规建筑节能5倍以上。项目全部采用LED灯，电梯刹车发电，比常规建筑节电约6倍。在土地方面，建筑高度带来节地的同时，远大设想的“让楼内就业者在楼内居住，让楼内居住者在楼内就业”的商业目标，也减少了居住、工作、学习、交通等带来的节地，总计节约用地5-10倍。

　　无独有偶，已经在深圳建造了当地第一高楼“京基100”的京基集团，又准备将自己的纪录刷新，打算在深圳晶都酒店旧址上，再建一座高度达666米的高楼、以及横向666米跨越深南大道的“卧楼”，与现有的京基100大厦相连，案名暂时定为“天街+地街”。

　　以上事件并非个别案例。毋庸置疑，近几年来在中国各地集中亮相了一批超高层建筑，各个城市与发展商间掀起了一场“摩天大楼竞赛”。据2012年6月“摩天城市网”发布“2011中国摩天城市排行榜”显示，目前中国内地在建的摩天大楼超过200个——这仅仅是一个开始，根据现有的信息综合预测，5年后中国的摩天大楼数量将超过800座。

　　据统计数据显示，上海仅152米以上高楼就云集了51栋，甲级写字楼的存量市场突破了500万平方米。但即便如此，租赁市场依然呈现了强劲消化能力。仅去年四季度，就有23.5万平方米的写字楼被出租。以陆家嘴为例，2009年年初写字楼的空置率达到20%，目前则下降至5%以下。有的写字楼刚刚交付不到一年，就已经出租一空。而这些摩天大楼的目标客户群基本上都是高科技行业、金融行业的高端客户，或者大型企业的区域或集团总部。

　　写字楼租赁市场的火爆，好似给摩天大楼的开工建设注入了一针强心剂，大量资金开始蜂拥进入摩天大楼商业地产。

　　不过，随着摩天大楼数量的急剧攀升，也引起业界对未来市场泡沫的担忧。对于深圳未来摩天楼的分布情况，高力国际报告称，深圳未来五年有52栋50层高的“超高层建筑”建成。一旦经济发展减速，预期的市场需求也会大大缩减。届时，以金融业等高端服务业为租赁主力的写字楼需求，能否及时跟上，将成为疑问。据了解，目前许多摩天大楼的招商战已经提前开打，将在2014年竣工的上海第一高楼“上海中心”项目，现在已经开始与全球潜在客户进行沟通。

　　低价土地+捆绑住宅

　　为何开发商热衷建设周期时间长，资金要求高的摩天大楼呢？

　　对此，正略钧策管理咨询合伙人兼副总裁薛迥文表示，地产商选择造超高层写字楼，原因非常简单，如果以摩天大楼名义立项，就能以非常低廉的价格获取土地。正是因为受到低廉的土地成本的吸引，一些实力并不是十分雄厚的中小型开发商开始加入开发投资额可能远远超过净资产规模的项目。

　　记者了解到，以远大集团计划开发的世界第一高楼为例，整个项目的总建筑面积高达100万平方米，如果远大最终的投资额只有40亿元的话，那么每平方米的投资额只有4000元。在国内很多二线城市的核心区域，4000元甚至不够土地单价。

　　对此，商业地产联盟秘书长王永平(微博)在接受《安家》记者采访时表示，摩天大楼总体而言作为商业地产的一个部分，在国外基本上都是单独开发，商业就是商业，不会捆绑住宅在做，但我国商业开发模式总体上是住宅依赖性的发展模式，商业跟着住宅走。因此，开发商基本上把摩天大楼作为综合配套的一个部分来建，即一次性获取大面积的住宅和商业综合用地，再在其中配建一栋摩天大楼。这种情况下，摩天大楼的用地往往都是当地政府以极低价格出让的，而在其他建设用地部份，当地政府也会给予一个较大的优惠。

　　另据记者了解，不少二线城市的摩天大楼在刚开始建设时，发展商的相关人员就坦诚地表示“肯定是要亏损，开始卖楼时要亏损卖，成本保不住。”那么，在这种情况下，开发商为何还要开发建设呢？原因很简单，就是赚摩天大楼旁住宅的钱，靠住宅拉动。

　　通过分析建设摩天大楼的开发商主角之一——绿地集团，我们不难发现，绿地建设了全国一半的摩天大楼，但绿地的发展模式也都不是单独依靠建摩天大楼，而是把住宅跟摩天大楼捆绑在一起，这也充分验证了以上论断。

　　不过，在低地价的诱惑下，也直接导致了一系列不良后果。在王永平看来，忙目开发摩天大楼，不仅导致前期的投入成本较高，投资收益不好，更关键的是，也导致了建成之后大面积的空置，这无疑是对资源的一种浪费。

　　地方政府群陷高度崇拜

　　“几乎没有开发商愿意单独去建摩天大楼，因为建设摩天大楼基建成本和后期运营维护的成本较高，从经济角度上分析并不划算，目前之所以有这股摩天大楼建设热，完全是由地方政府推动的，很多地方政府觉得摩天大楼是一形象工程，可以成为当地的标志性建筑，也可以成为政绩之一。”王永平一针见血的指出了摩天大楼建设狂潮背后的原因。

　　据了解，写字楼超过100米，整个大楼的消防要求、抗震要求、电梯要求都比一般大厦要求要高，这导致投资成本相应增多。与此同时，由于养护成本较高，目前一般摩天大楼的物业管理都处于亏损阶段。比如，对摩天大楼进行一次例行的外墙清洗的代价要比一般的非超高层楼贵很多，而这并非简单的面积增加的问题，而是明显加大了复杂程度，进而导致运营成本的直线上涨。

　　有关专家表示，如果说北上广的摩天大楼热大部分是为了在有限土地面积内实现最大的办公居住需求，作为当地经济的高速发展与城市建设脚步加快的投射，那么长沙的“天空城市”，贵阳的17座摩天大楼规划，防城港的亚洲国际金融中心等等，这些并没有足够的“摩天大楼消费能力”的内地二三线城市，对于摩天大楼的追捧就显得更具象征意味，更多的是政府在背后暗中推手和主导。

　　事实上，在上世纪90年代初，以上海陆家嘴为代表兴起的第一轮摩天楼热中，多由政府直接接洽摩天楼的建设。时至今日，由政府立项，开发商投建摩天楼项目的模式逐渐成为主流。“地方政府依然掌握绝对的话语权，摩天大楼的高度、外形都必须要通过地方规划局的审批。”同济大学建筑与城市规划学院教授匡晓明说，“这种地标性建筑尤其要符合领导口味”。

　　据了解，京基集团建设摩天大楼就与当地政府城市形象和经济发展有关。一方面，在政府看来，京基100的运营成功是深圳城市旧改的典范。目前，深圳市政府计划将京基100附近的蔡屋围金融中心区改造成为国际消费中心，新一轮更新将继续强化以金融为核心的高端商业商务区功能。在地方政府领导看来，这将大大提升深圳的城市形象，因而在项目推广上地方政府自然不遗余力。

　　对此，有关专家表示，如果某个摩天大楼项目出现资金断裂，最后还要银行和财政买单，因为这种巨额投入肯定需要取得银行的信贷支持，并且在土地出让上有优惠政策，这实际上也就是财政上的优惠，诱导开发商去做这些项目。从经济发展和财政公平角度看，它的优惠本身也是对公共财政权力的滥用，税收上的减免不利于经济发展，也会带来系统性的金融风险，特别是当许多二、三线城市都要建摩天大楼的时候，潜在的风险和代价就更加高昂。

　　漫长开发周期考验开发商资金链

　　摩天大楼建造的难度与高度成正比，建得越高，成本也会呈几何级增加。建造的大部分成本在于技术控制和建筑成本，如机电成本，生活用水和消防用水需多次加压，每15层要增加避难层等，可以说，高度超过300米以后，综合成本就显著上升。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟(微博)表示，写字楼的安装成本通常可以达到住宅楼的两倍。目前住宅楼的安装成本至少是2000元/平方米，而摩天大楼得成本要比一般的写字楼贵很多。

　　记者了解到，北京国贸三期A阶段工程的成本接近2万元/平方米。这一价格的前提，还由于该项目拿地较早，土地成本较小。其通过自由资金、公司债券和银行贷款解决。同样，“上海中心”项目概算投资为148.7亿元，也是由项目法人通过自筹和申请银行贷款解决。

　　有关数据显示，一般一个20万平方米的项目开发投资至少需要100-120亿元人民币，这意味着这些写字楼项目沉淀了500-600亿元，对开发商和银行都形成强烈的资金压力。

　　第一太平戴维斯华南区董事总经理林木雄指出，目前摩天大楼的开发不是一般开发商应该涉足的。例如上海环球金融中心的投资商森海外株式会社、广州国际金融中心开发商越秀集团、香港联合广场开发商新鸿基地产，皆是资金实力雄厚的大财团。以一般的成本核算，一座投资上百亿元的摩天大楼要收回成本，可能需要二三十年。

　　摩天大楼的开发周期较长，对资金的需求也非常大，开发商的资金能否经得住考验，支撑这个周期，是摆在开发商面前首先需要考虑的风险之一。据了解，从2004年立项拿地到2011年正式封顶，京基100项目耗时7年，其中建设时间用了3年。可以说，京基100的开发速度相对较快，其他摩天大楼项目从拿地到项目建成一般都需要5-10年时间。

　　对此，中 国 指 数 研 究 院上海分院研究总监杜丙国表示，目前大型房地产开发商的资金状况不容乐观，部分开发商负债率甚至超过了80%，直到今年5月份，楼市才开始出现复苏迹象，多数地产商的资金链也出现好转，即使纯粹开发商业地产的开发商目前境遇也不佳。

　　摩天大楼的投资回报期偏长，对资金能力要求高，在持续的调控下，开发商的销售或多或少将受到影响，如无法拓展新的融资来源补给资金，一旦资金链断裂，出现部分烂尾楼将无可避免。对于本身定位有缺陷的项目，面临的风险则更大。

　　即使项目能够顺利建成，后期的维护费用对于普通企业而言也是一项难以承受之重。因为摩天大楼跟普通大厦相比，前期的硬件成本和后期管理的支出都会有所增加。据王永平介绍，目前国内新近投入使用的摩天大楼的硬件设施以及服务都非常到位，在物业管理和服务上都有独到之处。除了设备配置精良外，尤其是针对一些高端客户还会有定制服务：比如有些大厦甚至会在办公室配备专门的行政洗手间——高管层骑自行车或者散步上班，到办公室可以冲凉，可谓是体贴入微“想客户之未想”，“先客户之忧而忧，后客户之乐而乐”。

　　服务品质的提高带来的就是运营和维护成本的大幅增加，这是超高层建筑在投入使用后必须直面的问题。据了解，楼层增高后，有些普通的电梯高度和平温度不够，这决定了在硬件方面，成本会相应增加。此外，摩天大楼的消防成本很高，相关部门规定摩天大楼楼顶建直升机停机坪，因为一旦发生火灾，消防云梯根本架不上来。这一系列硬件条件决定了摩天大楼的经营管理和物业维护管理成本要比普通写字楼高很多，而这也是对开发商资金实力的一种考验，决定了项目以后的生存。

　　相比之下，建造摩天大楼尽管比建造普通建筑能节约上百亩的土地，但其日常的维护则消耗了更多的资源，比如，有些摩天大楼安装几十部每秒上升10米的高速电梯，仅每天的运行成本就不菲。上海金茂大厦每天的维护费用高达100万元，每年的维护费用近4亿。

　　相关机构针对近100年来的超高层建筑统计发现，超高层建筑由于招租率低、维护费用高等问题，导致运营大多亏本，这意味着中国超高层商用物业领域出现了一个奇特的现象：有很多企业有能力开发，却不具备后期管理运营的能力。

　　对此，有关专家指出，超高大楼建成的前五年是黄金期，随着时间推移，风险系数会越来越高。因为维护费用不但不会下降，有时甚至会越来越高，而其本身的商业价值却会随时间的推移而降低。一旦亏损严重，就会形成恶性循环，越亏越租不出，越租不出越亏，但由于投资巨大，不能说拆就把它拆了，还得养着它。

　　建筑高度与租金高度

　　一份统计材料显示，美国高度排名前50的摩天大楼的投资方，只有16座来自房地产或者物业公司，其余34座主要来自零售、石化等实体企业，他们之所以建设摩天大楼，基本上看中的是区域价值以及当地的市场需求。但在中国，排名前50位已经建成的摩天大楼中，房地产企业竟占了25座。

　　在记者采访中，有关专家表示，以实体企业投资为主体的美国发展模式，意味着大楼建成后出租运营压力不大，企业总部本身就会消化一部分。“但中国这些房地产企业开发的大楼，就面临着建成后的销售或者出租压力。”

　　目前摩天大楼收回资金的方式主要有两类，一是通过销售回笼资金。如深圳地王大厦的开发，正是采用了这种资本运作方式。另一种则是利用银行贷款，长期持有，通过租金收回部分资金成本，支付贷款成本，但该方式会拉长企业投资回报周期。

　　记者简单算了笔账，以一座投资100亿元的摩天大楼为例，如果以持有出租型物业为主，30万平方米的物业面积，按照200元/平方米/月的租金计算，一年的租金收益仅为7.2亿元。这意味着开发商要想收回成本，需要14年左右。

　　其中，不容忽视的是，摩天大楼的开发周期和招租周期都要比其他的产品类型来得更长，由于可出租面积比较大，开发商需要在写字楼竣工前的两年就开始预租，在竣工后的两年招租，才能把新供应的大量单位出租出去，资金投入的时间也会比其他项目更长。

　　按照一般情况，商业物业的出租率需要达到70%以上，开发商获得的租金收入才可能与物业日常维护和运营所产生的投入持平，但即使是在写字楼、商场等市场需求较大的城市，一个项目至少从招租到租满的时间也至少需要2到3年。

　　事实上，为兼顾开发其他项目，一般开发商的做法都是减少自持比重，通过快销回笼资金。中 国 指 数 研 究 院上海分院研究总监杜丙国认为，大型的摩天大楼本身也是酒店、住宅、写字楼、商铺等多种业态叠加，对于资金缺乏的开发商来讲，平衡自持与销售比例也很重要。事实上，武汉的第一高楼绿地上海中心以及中天城投在贵阳造的未来方舟等项目，均是通过销售来收回资金。相关数据显示，环球金融中心项目仅通过销售回收的资金就超过27亿元。

　　不过，摩天大楼项目想要出售并非易事。很多地方政府在出让项目时就约定，开发商必须持有摩天大楼一定时间以上。这种情况下，如果要从摩天大楼项目获得收益，开发商必须基于开发成本对项目租金给出相对目前市场更高的定价。

　　幸运的是，近来中国主要城市的写字楼租金居高不下，这大大缓解了已经投入使用的高层写字楼业主的压力。据仲量联行的资料显示，去年一年中中国一线城市写字楼租金同比上涨的幅度超过了40%，单位租金的价格也达到了历史的最高位。环球金融中心和上海国际金融中心的租金都要高出上海甲级写字楼的平均水平，环球金融中心的租金达到11-13元/平方米/天，国际金融中心的租金则达到15元/平方米/天，而高力国际的报告称，上海今年三季度的优质办公楼平均租金为8元/平方米/天。

　　北京市场的情况也与之类似。记者了解到，目前国贸3期最贵的租金已经达到了50元/平方米/天，主要是顶楼的2、3层，这个价位要比对面的银泰要高出一大截。事实上，国贸3期内部也有一些单位的租金在30元/平/月左右，之所以同一幢建筑内也会有这么大的价格差别，高度的占有带来的稀缺性卖点是决定性因素。“这对于企业形象的宣传无疑具有巨大的提升作用。”

　　“对开发商而言，回收资金的风险主要取决于一开始对摩天大楼的市场预估。如果开发商预算出投资是亏损的，未来3年内该项目的入住率是50%以下，那开发商会要求地方政府在地价上采取优惠措施来弥补相应的亏损，这种情况下，对开发商来讲就不存在风险。”谈及开发商的风险时，商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，如果开发商盲目乐观地去建摩天大楼，认为未来企业都能入住，把商业前期预期得较理想化，此种情况下，一旦市场遭遇变动，那开发商的风险就相应加大了。

　　“如果拿的地并不便宜，那建造成本就会很高，未来租金就比其他写字楼价位高，不过，租金价格能否被当地市场所接受，便是一个未知数。”王永平说。

　　王永平表示，风险取决于平衡，如果单独建设一个摩天大楼，那中国面前很多企业的风险都很大，但实际的情况是，很多开发商都在建摩天大楼，但都不是单独在建，都跟着住宅走，所以摩天大楼的风险在一定程度上取决于住宅地产的风险，“住宅要是买得不好，风险就加大，住宅部分拿地亏了，那风险也加大。”

　　不过，不管开发商准备怎么去做，有一点必须要明确，那就是定位必须要准。上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成表示，多数因为宏观调控倒下的开发商失败的最根本原因还是定位失误。

　　这方面最广为人知的案例是曾经的巨人大厦。1992年，当时在经营上取得了成功巨人集团在珠海获得了9万平方米土地，然而在个别好大喜功的政府领导的暗示或命令下，巨人集团公司董事长史玉柱(微博)的欲望也随着不断膨胀，开始了争做“中国第一高楼”的梦想之旅。结果，初始设计18层，最后加码到78层的巨人大厦，成了巨人集团不堪承受之重。随着巨人集团的最终倒下，巨人大厦也因此成为中国最著名的烂尾楼之一。

　　绿地：中国摩天大楼“专业户”

　　地标专业户

　　“就像马来西亚前总统所说，每个城市的老百姓都希望有一个仰望的天空之楼，需要一座台阶，超高层建筑就是这个城市的台阶。”作为集团掌门人的张玉良近日在接受采访时，将绿地青睐建设超高层地标建筑的原因归结为“城市与百姓的需要”，“为什么做那么多高层的？我说这是中国经济发展的需要，是中国城市的需要，同时也是这些城市市民的愿望，是一个精神的追求，代表了一个城市的高度。”

　　绿地每到一地，便将这座城市建筑的高度拉升一次。据绿地集团官网显示：目前，绿地建成和在建超的超高层城市地标建筑多达16栋，占据世界十大超高层建筑3个名额，项目统一名为“绿地中心”。其中，南京紫峰大厦高450米；大连绿地中心高518米；最高为武汉绿地中心606米，它同时也将成为世界第三、中国第二高楼。

　　“超高层建筑是绿地的显著品牌标识和战略布点，绿地起步较早且已经积累了丰富经验。”绿地集团副总裁、绿地西南事业部董事长孙志文认为，“一栋建筑即是一座城市，给它赋予了建筑城市的使命，目前，绿地在建设超高层建筑这点上确实走在了同行前列。”

　　在地标建筑打造的过程中绿地一直笃信：选择了什么样的地段，就决定了什么样的价值。因此，其对项目的择址标准尤为苛刻，严格以“城市商务中心或商业聚集区”为择址标准，“便利的交通体系、强大的综合商业配套、城市标志性建筑”是其最为鲜明的品牌基因。如南京绿地中心位于南京鼓楼广场，是南京行政中轴线和商业中轴线的交汇处以及南京新街口商圈与湖南路商圈的主要连接点；长沙绿地紫峰位于大河西CBD口岸，距离市政府不过千米。

　　能够让绿地乐此不疲建城市“地标”的另一重要原因是“超高层拿地便宜，还能获得地方政府的多种优惠”。据记者调查，郑州的绿地广场楼高280米，由绿地集团于2005年接手，意欲打造中原第一高楼，而郑州市政府对此项目异常重视，曾给予绿地多项优惠政策，包括土地出让金等值金额奖励性补助，建成营业后5至8年内所交纳的营业税、所得税等值金额奖励性补助等。

　　“目前全国300米以上的地标性建筑50%是由绿地集团投资建造的，世界十大高楼中绿地旗下的就有3个，超高层建筑已成为绿地的专利。”绿地集团董事长张玉良在接受媒体采访时的自信回答揭示了一个事实——绿地已经成为中国“超高层建筑领域的第一巨头”。

　　特立独行 打破瓶颈

　　“超过100米的建筑，其建造成本会非常高，后期物业管理也会比一般写字楼困难，从商业角度来讲，开发商一般都不愿意开发。”正如中国商业地产联盟副会长王永平描述的那样，超高层建筑在开发运营过程中的资金压力、回收周期、后期服务都明显难于常规建筑，而绿地的破解之道是什么？

　　“绿地拥有多年超高层的运营经验，在这一领域积淀了一整套成熟的运作模式。超高层项目如果做好了，便会很快奠定企业在城市中的地位，而且超高层建筑的意义已经超越了产品本身，每座城市的摩天大楼往往都是这座城市的重点工程。”孙志文坦言，“做超高层首先考验的是企业自身资源整合与再造能力，其次才是专业的房地产开发水准和后期物业服务能力。”

　　实际上，绿地在超高层建筑的建造与运营上有着自己独到的传统：在商业建筑部分，绿地尝试了类似万达的“订单式商业地产”模式，而在写字楼部分，绿地则更倾向于打造统一品牌下的超高层建筑“绿地中心”，使其成为当地的地标。

　　除了开发模式的创新外，在融资模式上绿地为打破了传统的融资瓶颈，“ 超高层项目投资规模庞大，星级酒店、会议中心等业态都需要沉淀大量资金，动辄上百亿元，前期回款速度无法跟常规地产开发项目比，这就需要企业具备充足的现金流。”孙志文解释道，“我们通常会拿出超高层建筑中的一些产品来融资，这一块儿运作得当的话，可以实现资金上的平衡。举个例子，我们郑州的绿地中央广场项目造价2万元/平米左右，通过国际甲级办公、高端商业、文化娱乐等业态的组合，一举填补了城市功能的空白，后期销售价格最高达到了5万元/平米。”

　　对于人们所关心的“频频出手开建摩天楼后的现金流”问题，绿地集团回应称，经过多年的发展已探索形成适合自身实际的商业模式、盈利模式，在租售兼顾的原则下，各项目将会结合当地市场情况和项目实际设置合理租售配比，其中出售型物业通过销售快速回笼资金，持有型物业着力提升运营水平，引进整合国内外一流商业资源，保障整体品质品牌并获得长期稳定的现金流回报。

　　王永平则认为，绿地集团有着国企背景，其发展思路就是“做政府想做的事情”，他们更了解地方政府的心思，因此也乐于建超高层建筑，或许这也是其在当地拿地做住宅的一种优越条件。

　　责任编辑_胡堃

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