城市系列调查:凯德MALL太阳宫
城市商业网讯（www.cityvon.com） 记者 刘朝英 北京报道 2011年7月14日-凯德商用中国在京城打造的凯德MALL·太阳宫盛大开业，众多国际化时尚品牌、特色餐饮和知名儿童品牌入驻，为项目定位太阳宫地区第一家大型综合购物中心加分不少。开业之初，业内人士纷纷表示，太阳宫所在的三元桥商圈，虽然拥有不少商业项目，但商业氛围却一直有所欠缺。这将成为凯德MALL·太阳宫未来发展中的一个不确定因素。
现在，凯德MALL·太阳宫开业一个多月了，其入驻商家开业状况如何?人流和商业氛围又有何表现?城市商业网记者为您独家带来太阳宫万米商业现状系列，本期推出凯德MALL·太阳宫项目。
周六日客流高峰期凯德MALL太阳宫实拍
本次调查从8月10日开始，至8月21日结束，历时12天，城市商业网记者每日在凯德MALL·太阳宫全天营业时段观察商场人流量，据城市商业网观察，在8月11-12和8月18-19日这两个周六日，是凯德MALL·太阳宫人流最多的时候，但即使是人流最高峰时期，商场4层人气最旺的餐饮部分的没家店就餐铺台率也不足三成，大多商家店铺就餐人数还没有店内服务员人数多，加上整个商场的公用走道和空间设计的比较宽阔，显得整个商场的人气更加的冷清。
1-2层的服装业态部分，众多快时尚品牌如WE、GUESS、VERYMODA、JACKJONES等在西单等商场人流众多的店铺内，只是偶尔有三两顾客进入挑选。
太阳宫名称由来
项目所处的太阳宫区域，地处北京日坛正北6公里处，东与十字口村毗连，西连土角楼，南靠西坝河村，北邻芍药居。因其地早年有太阳宫庙而得名。
关于太阳宫的由来，有一个民间传说。相传清乾隆皇帝一次巡游路过此地时，正好一轮朝阳从东方升起，给附近的一座村庄披上了一层美丽的金辉。他被如此绚丽的景色所吸引，认为这个村庄是离太阳最近的，于是即兴赐名“太阳宫”。人们得知后为感谢“龙恩”，便建起了一座庙宇供奉太阳神，得名“太阳宫”。并在每年的二月初一到此祭祀太阳神，因为民间传说太阳的生日是二月初一，其目的是祈望一年中风调雨顺，五谷丰登。而正月初七和二月初二，也是进香的日子，香火极旺。
据常住太阳宫的老居民向城市商业网记者介绍，太阳宫一带这几年变化很大。其北的龙道村、芍药居基本无存，建设居民小区。其西南的西坝河村与七圣庙，多被蚕食盖居民楼。以太阳宫路为中心，农民房基本出租给外地打工者。外来人口有两万余人。
历史上太阳宫一带的人们多以种菜为生，除自己食用外，常年为城里人供菜，曾是京郊著名的蔬菜之乡。
如今，200多年过去，太阳宫已荡然无存，只留下一个地名。十几年来，随着城市化进程的加快，太阳宫地区得到迅速开发，已成为京北一带发展最快、变化最大的区域之一。
太阳宫的既有商业及商业氛围调查
据了解，凯德MALL·太阳宫项目总面积为8万平方米，包括地上5层和地下两层。其中，一层和二层为服装服饰，三层为儿童专区，四层和五层为餐饮，地下两层是精品超市。开业时，太阳宫店招商项目负责人对外表示，项目招商率已达95%，品牌均已入住开门迎客。距离开业已经过去了一个多月，入驻品牌的营业状况如何?城市商业网记者进行了实地调查和系列随机采访。
凯德MALL策略：餐饮业态带动商业氛围
效果：尚未奏效
长期以来，太阳宫商圈内餐饮设施较少，无集中的餐饮区，且大多数餐厅规模较小。也正是基于此，凯德MALL·太阳宫在最初业态规划时将餐饮业态占比加大到40%，招商方面极力引入人气颇旺的餐饮品牌，如海底捞、亚惠美食广场、干杯日本烧肉、渝乡人家、汤城小厨、新辣道、汉拿山、呷哺呷哺等，以及多家定位颇为高档，且初次进驻凯德旗下购物中心的餐饮品牌如：便宜坊、娘惹厨房、院落、九月天、苗乡楼、湘怡人等，将项目宣传定位确立为区域内商务宴请的最佳场所及家庭、朋友聚餐的首选美食天堂，所有的这些定位和宣传，都是项目运营方希望能用餐饮拉动整个项目的商业氛围，为项目的其他业态的品牌商家增加人流。
但从12天来的城市商业网记者驻场观察和统计来看，凯德商用的这些工作似乎没有奏效。
在4层、5层和地下一二层的餐饮品牌聚集楼层，城市商业网记者看到，在工作日的用餐高峰期，虽然项目紧邻冠城大厦、太阳宫大厦两座写字楼，但因两座写字楼目前仅有冠城大厦有部分企业入驻外，太阳宫大厦几乎为整座楼宇空置状态，写字楼上班人流乏力，所以在工作日的时间，整个4层和5层的便宜坊等餐饮店铺内，大多只有店员在进行培训和守望，超8成以上的店面内一整天都没有顾客就餐消费。
通常情况下，商场无论区位在哪里，交通便利情况如何，其周六日的人流量都会创下一个高峰，凯德MALL·太阳宫也不例外。项目周边高端小区林立，太阳公元、太阳星城、UHN国际村、裘马都和凤凰城等，在项目开业之初，凯德商用中国总裁骆伟汉先生表示："我们非常看好北京及朝阳区的商业前景，这里聚集了大批的跨国与国内公司和高技术企业，蕴藏有大量高收入、高学历、高消费的年轻人。2012年1-4月朝阳区社会消费品零售额就达到了546亿人民币，同比增长了10.7%;同期，朝阳区人均消费支出也已近9000人民币，同比增长11.5%。这些都为凯德MALL·太阳宫的成功奠定了坚实的基础。我们希望凯德MALL·太阳宫能为太阳宫地区及朝阳区注入更多的国际化元素，更希望成为能带动区域商业繁荣的推手和新动力。"
据城市商业网记者的实地调查和统计，在周六日的人流高峰期，凯德MALL·太阳宫日均人流量不算少，但多是到4层及地下一层、二层的餐饮业态就餐消费。但在乐食派、黄记煌、渝乡人家、海底捞、亚惠美食广场、汤城小厨、新辣道、汉拿山、呷哺呷哺等多家店铺实地调查结果显示，周六日午餐和晚餐集中时段，以上比较受消费者青睐的餐饮品牌店铺内的上座率亦不足三成。
对此，乐食派麻辣香锅的一名店员对城市商业网记者表示，虽然店里已经推出了特价团购及满百减三十的优惠，但目前开业一个多月以来，顾客的人流量和其他地方的店面相比相差太多，用餐高峰期，在其他商场的分店都是店员忙不过来，一小时内要翻台两三次，但在这(凯德MALL·太阳宫)，用餐高峰期店内的顾客甚至还没有我们店员人数多。原来招商时候是看项目方凯德商用是一直有合作，而且觉得太阳宫区域的餐饮业态不发达，应该有市场，现在来看，当时的想法可能是错的。
而作为在全国一直颇受欢迎的餐饮品牌海底捞，其在此的分店亦出现了客流断层的状况。在8月11日和18日的周六午餐和晚餐高峰期，城市商业网记者在地下一层的海底捞店内看到，其他分店等位一两个小时、需要提前一天预订等状况都未出现，整个店铺内只有不足七、八桌客人在就餐。对此，海底捞的一位店员表示，可能是大家都还不知道海底捞在太阳宫开店了吧，所以顾客现在还比较少。但据城市商业网记者在凯德MALL太阳宫的外立面看到，大大的海底捞招牌很是醒目，接受城市商业网采访的多位过往居民也都表示，能很清楚的看到外立面的广告招牌，但附近居民对城市商业网表示，太阳宫区域的常住人群多是中老年人为主，大家用餐基本都是在家，而且很近的地方就有太阳宫菜市场，在家做饭也方便，在外面上班一天也都累的不行了，基本下班都是回家吃饭，很少有外出吃饭的需求。另一方面，太阳宫地区常年餐饮店面比较缺乏，大家也都习惯了，所以慢慢的外出就餐的需求就淡了，现在虽然一下子新开了这么多餐饮店，但大多数人还是没习惯出去吃。
凯德MALL策略：华联超市便民消费拉动人流
效果：渐有效果
几乎每一家凯德MALL都会有华联超市的身影，凯德MALL·太阳宫也不例外。在地下二层，除了两家沙龙外，就是华联超市的所在。8月12日，华联超市尚未开业，对于开业时间，华联超市会员服务处的工作人员对城市商业网记者表示，公司通知说是下周开业，但具体时间未定。在尚未开业的华联超市办卡处，城市商业网记者看到，一个小时内，有近百附近的居民前来询问超市开业时间。
华联超市和地铁交通拉动人流量
据城市商业网记者调查和统计，以凯德MALL所在的太阳宫地铁为起始点，其直径500米内可以辐射到四围的每个小区，这些小区的居民日用消费品的购买需求，在凯德MALL出现之前，大多需要到位于静安庄的家乐福或者位于太阳宫桥京承高速旁的百盛地下超市解决，或者是在位于桑尼摩尔楼下规模较小的京客隆解决，这些超市存在要么是距离较远，亦或者是规模较小、品牌不齐全等问题，所以凯德MALL华联店的开业，可以说是广受附近居民的关注。
另据城市商业网记者了解，凯德MALL·太阳宫北京华联BHG超市亦未雨绸缪，5月底就开始在地铁口和太阳宫菜市场派发会员卡，为超市的开业造势不少。
8月17日(周五)下午2点，凯德MALL华联店正式开业，提前获知开业信息的附近居民在超市一开业，就纷纷进入超市购物。当天在超市选购不少东西的李女士对城市商业网记者表示，以前购物要么跑去家乐福，要么是在自己公司附近的超市买了带回家来，都比较麻烦，现在这个华联开了，里面很多品牌是自己比较喜欢的，还有很多的进口品牌，加上新开业，超市肯定会推出了不少的特价商品，所以一听说今天开业，下班就马上过来看看，买了不少东西。
城市商业网记者从该店会员卡办理处获悉，开业当天，该处工作人员共办理出会员卡三千多张，加上之前派发的会员卡，和各个收银处工作人员现场办理出的会员卡，目前，该店的会员卡办理已经近2万张。这些会员卡的持有者，都将是该华联店以后的持久性消费者。
凯德MALL策略：快时尚品牌吸引年轻消费者
效果：尚未奏效
与已开业项目类似，凯德MALL太阳宫店仍定位于年轻时尚及家庭消费。城市商业网记者在项目实地了解到，该店已引入CK、GAP、broadcast、JNBY等各种时尚品牌。
在项目一层，城市商业网记者看到，截至8月22日发稿，GAP店面所在位置外立面一直显示即将开业。
实拍：快时尚品牌店内一日内无几个顾客光临消费
在一层和二层的服装业态集中楼层，城市商业网记者看到，已经开业一月有余的WE、VERO MODA、broadcast及星巴克等吸引年轻人的品牌店铺内，极少有顾客光临，从开业至晚上闭店，一天的人均客流量不足50人次。荷兰快时尚品牌WE的一名店员对城市商业网记者表示，其他店面的同事每天都忙累的不行，我在这天天都快闲出毛病了。我们这个店的款式比其他店的款式还多出很多，而且店面的消费档次也感觉要高很多，顾客这么少，我们都有些搞不明白了。
颇受年轻人欢迎的VERO MODA品牌的店员对城市商业网记者表示，因为客流量实在太少，公司已经把店员从开始的七八个人减少到了两个人，现在两个店员还是每天都没有什么可忙的，顾客实在太少了。
凯德MALL策略：借力太阳宫儿童消费市场影响力吸引家庭消费者
效果：效果待观察
除了积极引入餐饮业态外，凯德MALL·太阳宫还结合太阳宫区域比如世界在儿童消费市场的影响力，积极推广体验式消费，将项目三层打造成太阳宫地区最有特色的儿童主题教育乐园，为周边家庭提供高品质、缤纷亲子园地。目前，众多知名的儿童服饰、早教和玩具娱乐品牌，如：丽家宝贝、小鬼当佳、悠游堂、迪士尼英语、东方爱婴等均已入驻，更有马博士婴儿游泳馆、莫莉幻想和纽约(国际)儿童俱乐部将凯德MALL·太阳宫作为登陆凯德商用中国旗下购物中心的首站。
暑假时期仍较少顾客消费的三层儿童品牌店内实拍
8月正值暑假期间，在三层的儿童消费品牌聚集楼层，城市商业网记者发现，虽然是孩子放假的时间，但除了悠游堂店内每天有十余个家长带着孩子来消费玩耍外，其余的马博士婴儿游泳馆店铺内除了两名店员，十几个儿童浴池全部空闲，在城市商业网记者实地调查的12天内均未有消费者光临。而位于商场三层另一端的莫莉幻想儿童乐园，虽然推出了暑期优惠营销，但每天还是只有三四个顾客进店消费，店铺内的大多数游乐设备都处于未开机的空置状态。
丽家宝贝的一名店员对城市商业网记者表示，望京的丽家宝贝日常流水非常好，太阳宫区域有比如世界，很多家长都从较远的地方带孩子去比如世界体验动手玩乐的乐趣，应该会有不少家长会顺带来凯德MALL来逛逛的，目前可能是很多家长还不知道这边的儿童品牌有很多吧，虽然现在开业一个月没有什么流水，相信以后会好很多吧，毕竟这边的租金也不便宜。
城市探究：影响太阳宫商业发展的原因
通过城市商业网记者的实际调查和采访，可以看出，太阳宫区域的常住人口和区域消费力是非常旺盛的，但众多商业业态在太阳宫区域却并未能实现理想营业效果，原因究竟有哪些?城市商业网从区位、交通等因素进行了一系列的调查。
高峰期几层扶梯人流实拍
区内楼盘：太阳公元、太阳星城水星园、火星园、新纪家园、UHN国际村、半岛国际等，楼盘价位：28万到数千万级别墅不等;
交通方面：公交：紧邻三环，801、367、379、207、300、847、419，另有通往望京区域的夏家园公交车站的多路公交车;地铁：太阳宫站(10号线)、芍药居站(13号线,10号线)等多条地铁公交线路通行;
配套设施齐全：大学：北京化工大学、北京服装学院。中小学：171中、和平街四小、西坝河小学。幼儿园：西坝河幼儿园;
银行：中国银行、工商银行、中信银行、农业银行、建设银行。医院：东直门医院。其他：共济酒店、希尔顿酒店、如家酒店。
在凯德MALL太阳宫店开业之前，百盛、国展天虹等百货店是主导太阳宫商圈的大型商业设施，3月开业的华润凤凰汇距离凯德MALL太阳宫店距离也并不远。除此以外，国家展览中心附近的家乐福和西坝河附近的国美电器大型卖场也吸引了不少客流。
虽然周边已有不少大型商业设施，但业界公认的事实是，太阳宫附近的商业过于零散化，商圈经济一直不温不火，多个商业项目的加入并未对附近传统的燕莎商圈造成重大威胁。在业内看来，太阳宫商圈要想真正成为优质的商业区，仍需要迈过两道坎。
中国购物中心产业资讯主任郭增利表示，太阳宫地区的商场具备成功的潜质，但长期缺乏大型商业，导致区域商业氛围不足，这意味着区域内的商业项目可能会面临较长的培育期。
与之相比，太阳宫商圈的区位条件可能成为商场发展要克服的因素。商业咨询师刘晖认为，以百盛新店为例，由于毗邻京承高速，不便于购物车辆的到达，这有可能影响商场的客流。目前，百盛太阳宫店旁边的一处大型商业设施仍处于施工阶段，这也会影响商场的经营品质。百盛北京第二店所在的东四环美罗城，也曾因交通不便、商圈不完善等问题导致经营惨淡而陷入转型漩涡。据了解，其实在百盛入驻之前，一家国内知名百货连锁企业曾因区位条件放弃了进驻太阳宫。
城市结语：凯德MALL太阳宫 未来发展之路待考
虽然相较太阳宫百盛而言，凯德MALL太阳宫的交通优势便利了很多，但目前项目面临最大的难题是人流量和商业氛围的培育。
在业内人士看来，凯德MALL太阳宫店的开业对于太阳宫商圈来说只是锦上添花，近期内不会产生重大影响。由于北京城市发展规划限制，周边的交通等配套设施、购物中心的建立尚未健全，近期太阳宫商圈的发展和成熟只能依靠更多商业设施项目的加入和人口密度的增加。刘晖预计，10年以内太阳宫商圈不会产生太大的变化。
实拍：暑假期间大厅活动区内的儿童翻斗乐园少人问津
从凯德MALL招商处获悉，项目目前租金18元/平米.天，已接近满租，目前仅剩余一套铺位对外招商。从城市商业网记者获得的市场信息来看，18元/平米.天的租金水平在太阳宫区域来说属于中高端水平，如此的租金定位，对照实际的人流量和商业氛围，租金成本支出对已经入驻的品牌商家来说是一笔不小的费用，如果长期商业氛围无法培育成功，用已入驻某品牌老板对城市商业网记者的表述来说，或许大多数商家都会考虑撤店。
据城市商业网记者了解，凯德MALL·太阳宫是凯德商用在北京继凯德晶品购物中心、凯德MALL·西直门、凯德MALL·望京、凯德MALL·安贞、北京来福士中心、凯德MALL·双井、凯德MALL·翠微路等店后的第8家商场。
凯德商用在商业地产运营方面的成功经验能否在凯德MALL·太阳宫上面得以转化，项目未来的营业状况又将如何，城市商业网将持续关注。
