——全国土地供应与商品房销售关系研究

　　7月31日，上海易居房地产研究院出炉了最新的专题报告《我国房地产市场供求关系研究》，报告指出：2012年上半年商品房潜在存销比为低于2011年，从对2012年全年土地购置与商品房销售的预测值来看，易居方面预计2012年末的潜在存销比将持续下行，这就意味着2013-2014年商品房供应偏紧，如果需求持续释放，则房价上涨压力较大。

　　一、2012年下半年全国房地产开发企业土地购置面积跌幅将持续收窄

　　2012年上半年，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%。随着上半年一二线城市房屋成交量的反弹，近期土地市场有所复苏，预计下半年土地市场有所升温，成交跌幅将持续收窄。根据上半年的土地购置情况，易居预测2012年去年全国土地购置面积为36000万平方米左右，同比降幅会收窄至10%左右。2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，创下历史新高，比2010年增长2.6%，增速比2010年回落22.6个百分点。

　　图 全国房地产开发企业土地购置面积走势

　　二、2012年全国商品房销售面积预计与2011年持平

　　2012上半年，商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，全国商品房成交量正在筑底，下半年跌幅还将继续收窄。如图所示，商品房销售面积从2000年至2007年均保持稳步上升的态势，2008年出现十年来首次负增长，随后连续3年缓慢回升，但增幅持续收窄，预计2012年将会与2011年基本保持持平。

　　图 全国商品房销售面积走势

　　三、全国商品房累计潜在存量逐年缩小

　　商品房的潜在存量，指的是截止到当年房地产开发企业待开发的商品房与已建好尚未售出的商品房之和，由于从购置土地至商品房售出至少需要1-2年的时间，因此这一指标主要反映出未来1-2年商品房库存情况。根据测算2000年至2012年6月，增加了约18.19亿平方米的待开发或待售的商品房。如下图所示，2008年之前，每年商品房可供应面积远超过当年销售面积；而2008年至今，商品房销售面积已经持续三年反超可供应面积，累积潜在的存量逐年缩小，存量潜在压力也同步减轻。

　　图 潜在商品房增量与商品房售量年度走势

　　注：根据国家统计局的数据，2012年上半年，全国商品房待售面积3.14亿平方米，两个数据相差15亿。这是由于商品房的潜在存量除了包含商品房待售面积外还包括其他三个方面：一、2011年至今，相当部分已购土地尚未达到预售标准；二、少量房地产开发企业出租或自用的商品房；三、部分已购置但长期闲置的土地，尚未形成商品房供应。

　　四、2012年全国商品房潜在存量压力小于2011年

　　商品房潜在存销比与商品房的潜在存量一样，反映的是未来1-2年商品房市场的供求情况。2012年上半年商品房潜在存销比为1.7，低于2011年，从对2012年全年土地购置与商品房销售的预测值来看，我们预计2012年末的潜在存销比将持续下行，约为1.6，上海易居房地产研究院研究员吴晓君表示，这意味着2013-2014年商品房供应偏紧，如果需求持续释放，则房价上涨压力较大。

　　图 全国商品房潜在存销比走势

　　注：2012年上半年商品房潜在存销比=截止到2012年6月商品房潜在存量/2011年7月至2012年6月商品房销量

　　据国土资源部监测，2012年上半年全国城市地价总体平稳，同比增速持续放缓，重点区域住宅地价环比仍为负增长。上半年，主要监测城市商服和住宅地价变化延续2011年下半年以来走势，增幅逐季收窄。2012年第二季度，商服、住宅地价同比增速连续四个季度回调；长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区住宅地价环比延续一季度下降趋势。可见近年土地市场出现盘整，而商品房市场的活跃程度则远高于土地市场。上海易居房地产研究院研究员吴晓君认为，虽然短期来看商品房库存量较大，但中期来看压力并不算大，需要更加关注和警惕未来几年商品房供应偏紧，所带来的房价上涨的压力。

　　五、东部地区潜在存量压力大于东、西部地区

　　2012年上半年，东、中、西部地区潜在存销比分别为1.9、2.4、1.3。降到了2002年以来的偏低水平。相较而言，西部地区潜在存量压力最小；东部地区潜在存量压力一般；中部地区潜在存量压力较大，形势较为严峻。

　　图 东、中、西部地区商品房潜在存销比走势

　　注：计算公式与全国商品房潜在存销比相同。

　　六、30个省市潜在存销比排名

　　考虑数据的可得性，选取2000-2011年30个省市的土地购置面积和商品房销售面积，根据公式：各省市存销比=(各省市2000-2011年累计房地产开发企业土地购置面积×容积率(2.2)-各省市2000-2011年累计商品房销售面积)/2011年商品房销售面积，将30个省市存销比进行比较，排名如下：

　　图 30个省市2011年潜在存销比排名

　　截止2011年底，潜在商品房存量压力较大的省市为福建、浙江、安徽、海南，潜在存量消化周期超过4年，过大的库存压力，意味着未来二三年这些地区的楼市形态不健康。与之相反，排名靠后的四川、陕西、黑龙江、江苏，潜在存量消化周期不足1年，尤其是四川和陕西，潜在存货量非常有限，未来二三年商品房供应比较紧张，房价上涨压力较大。

　　七、34个大中城市潜在存销比排名

　　考虑数据的可得性，选取2003-2012年上半年34个大中城市的土地购置面积和商品房销售面积，根据公式：各城市存销比=(各城市2003-2012年上半年累计房地产开发企业土地购置面积×容积率(2.2)-各城市2003-2012年上半年累计商品房销售面积)/2011年7月-2012年6月商品房销售面积，将34个大中城市存销比进行比较，排名如下：

　　图 34个大中城市2012年上半年潜在存销比排名

　　潜在存销比最高的是沈阳，需要7年多才能去化掉潜在存货，其次是长春、呼和浩特、兰州和太原，去库存时间接近5年。未来二三年，这5个城市商品房供应量偏大，值得警惕。与之相反，潜在存销比值最低的是深圳，存销比值在-6至-7之间，未来二三年房价反弹压力最大。另外，广州、乌鲁木齐、北京、成都、厦门、西安、南京、宁波等，潜在存货压力也偏小，房价反弹压力较大。

　　凡注明“来源：XXX(非新浪乐居)”的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。联系热线：62623306-8106。