楼市成交量的上涨如同为低迷已久的楼市注入了一针兴奋剂。虽然业内对3月楼市“小阳春”的评断尚有分歧，但是“回暖”一词却早已径自在市场上扩散开来。与此同时，楼市狂热时难入开发商法眼的“刚需”购房客也随之走热，不只是因为中央早已明确表态楼市调控的同时还要支持首套购房需求，更在于当前楼市成交量的上升得益于刚需的释放已渐渐成为各方共识。然而，3月楼市虽然已见一缕春光，但是市场上的重重迷雾并未因此散尽。楼市是否真的已经开始“回暖”？开发商“以价换量”的策略是否还将延续？楼市“刺激刚需”还有多少施展空间？房企破产会否出现蔓延之势？....。。种种萦绕在各方心头的疑问尚待解答，也成了4月楼市中热议之词。

　　楼市回暖

　　楼市价格趋稳加之“两会”后政策的明朗化，越来越多的刚需人群不再持币观望。三月“小阳春”，北京、广州、杭州、天津等城市住宅成交量一扫前两月颓势出现环比大幅攀升。一时间，楼市“回暖”之说充斥市场。

　　中新网房产频道走访京城多个楼盘后发现，一些整体质量和周边配套较好、价格回落也较为明显的项目当前确实吸引了为数不少的看房人，成交量也因此逐步回升。

　　不过亚豪机构市场总监郭毅指出，当前的成交量上涨应该解读为“反弹”或者是“复苏”，而非“回暖”。因为目前的情况是开发商“以价换量”，价格下调后并未出现反弹，但凡价格上调的项目其销售量随即下降，而“回暖”则是在价格反弹后成交量依然不减。

　　全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙在接受中新网房产频道专访时分析说，此次“楼市回暖”仅是成交量回暖，价格并没有回暖，因为成交量上升很大程度上是开发商降价促销换来的，因此，表现出的是“量增价跌”，而非“量增价增”。与此同时，此番楼市回暖不仅与开发商大力促销有关，还与刚性需求的集中释放有关，更与银行首套房贷利率下调的优惠密不可分。

　　以价换量

　　2011年，楼市在限购背景下表现低迷，成交量骤降所引发的资金链紧张使得许多曾捂盘待售的项目不得不纷纷开盘面市。供应量的不断增加让市场当中可选择性随之加大，入市项目又只得采取不同程度的优惠措施争夺市场，正因为此，价格的大面积下滑也直接促进了成交量的不断回升。3月的楼市“小阳春”，无疑成为了开发商“以价换量”所见成效的最好范本。

　　虽然3月成交量猛涨让市场给楼市打上了“回暖”的标签，但是业内人士却指出，春节后的“小阳春”只是假象。一方面因为二三月份数据与去年年底相比仍处于下滑趋势，另一方面，市场上卖得好的只是部分降价促销，且因面积较小而总价较低的楼盘。

　　业内人士认为，房地产滚动开发的特殊性，使得它不可能像快销品一样随时停止生产，也不可能无限期地捂盘观望。随着未来房地产市场的存销比越来越大，这种现状会逼得开发商不得不继续降价促销以求快速出货。如此看来，当前开发商的“以价换量”策略，或许还仅仅只是一个开始。

　　首套房贷八五折

　　去年10月开始，建行北京地区率先上浮了首套房个贷利率后，各大行也悄然跟进。今年春节后，国务院明确了今年将加大对首套房置业人群的优惠支持力度，各家商业银行的首套房个贷利率又逐渐回落至基准，而近期，各家银行政策微调，房贷陆续出现9折甚至8.5折优惠。

　　业内人士认为，虽然目前房价已经出现了明显回落，但是贷款利率高企在一定程度上会抵消房价下降给购房人带来的实惠。在目前房价已经回落，而且还将进一步下探的情况下，如何进一步减轻首次购房人群的购房成本，无疑是刺激刚需入市的关键。

　　中新网房产频道近期在走访各个楼盘时，诸多楼盘销售人员都明确表示只要符合银行要求，当前可以拿到低至8.5折的首套房贷款利率优惠。不过据中新网房产频道了解，要想拿到这么诱人的折扣，不仅要符合银行“优质客户”的各项要求，在贷款额度上也有不同限制，8.5折听起来很美，但并非人人可得。

　　刺激刚需

　　刚需，虽然群体数量大、购房欲望强，但是因其购买力有限、选择区域局限，一直不被市场人士所看好。然而，当“楼市销量上升得益于刚性需求的持续释放”逐渐成为共识，这也让许多开发商不得不对刚需另眼相看，将其视为众星捧月的“高富帅”。“刚需户型”也因此成为了开发商广告牌上的常见词。

　　早在去年底，中央有关部门曾在不同场合表示，要加大普通商品房供给，支持首套购房需求。但是不可否认的是，调控在一定程度上提高了购房门槛，而加大利息等购房成本也在打击投资性购房的同时，抑制了刚性需求和部分改善性需求。

　　近来，银行首套房贷款利率悄然回归基准继而再现八五折优惠，不仅如此，武汉、南昌、郑州等二三线城市又纷纷上调住房公积金贷款额度……，种种迹象显示，楼市“刺激刚需”入市的政策正在全国范围内蔓延。

　　日前，又有媒体在报道中称，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。虽然住建部相关人士否认了将有新举措出台的传闻，但不断放宽的金融货币政策和各地不断出新的刺激举措似乎已经给出了一个信号：政策支持首套购房需求的力度正在逐渐加大。

　　房企破产

　　4月，媒体接二连三曝出房企破产的消息。从杭州金星，到顺德广德业，再到杭州锦绣天地……，随着调控效应的不断显现，破产的房地产企业不断浮出水面。就目前来看，破产的几乎都是小房企和项目公司。

　　浙江是本轮调控的重灾区，从个案来分析，这些房企破产和调控似乎没有直接相关性。但在调控环境下，即便如绿城中国，都曾岌岌可危，需要变卖项目求得生存，而一无经验、二无实力、三无政策扶持的项目公司，一个项目失败就意味着公司破产，随时都可能踩上地雷。

　　土地市场“零溢价”成交

　　与开发商降价促销刺激楼市销量有所回暖相比，一季度的土地市场依然难言复苏。无论是地方政府的推地意愿，还是开发商的拿地意愿，均处于历史低位。

　　一季度，全国土地市场呈现明显供应放缓趋势，全国300个城市的土地供应环比、同比均有下跌。土地成交方面，无论是价格还是数量同比均有所下降。土地市场依然持续呈现疲态，一二线主要城市土地市场依然处于“零溢价”时代，溢价率维持在近年最低水平。

　　“零溢价”成交在一二线主要城市多次出现。今年一季度，北京出让的45宗土地全部零溢价率成交，为7年来首次。3月有住宅用地成交的城市中成都、武汉平均溢价率分别为7%和4%，其他城市溢价率均接近零。一路走低的溢价率，体现出土地市场的冷清现状，供应乏力、成交低迷，在楼市迎来“小阳春” 的同时，一季度重点城市土地市场整体迎来“倒春寒”。

　　业内人士认为，短暂的成交回暖并不能在根本上解决开发商资金紧张的问题，如果持续一段时间的成交回暖，开发商或回归土地市场积极拿地。另外，对后市所面临的不确定性也是开发商拿地谨慎的原因之一。

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