新浪乐居讯(编辑 景坤)19年前，戴德梁行在上海设立了中国大陆第一家分公司。作为世界五大行之一，戴德梁行在商业地产领域一直有着出类拔萃的表现。在北京，上海等一线城市，很多商业地产项目的运作都是由戴德梁行亲自操刀，业绩斐然。

　　1999年，戴德梁行从沿海来到内地，扎根重庆。经过十几年的发展，凭借过硬的服务质量，优秀的团队配合，以及丰富的物管经验，戴德梁行已为重庆近百家企业和机构提供过咨询管理等专业服务，广受业内好评。

　　然而，就是这样一家有着丰富经验和专业技能的世界级企业，落户重庆后却鲜少接受媒体采访。

　　“做人有时候也需要低调。”戴德梁行重庆公司总经理江冰河，一开口便开起了玩笑，“毕竟我们是以服务客户为主，而不是过多的宣传自己。”

　　多年来，这家最早进入中国内地的国际顶尖物业顾问公司，在亚太地区一直保持着市场占有率第一的位置。对于中国商业地产的发展和现状，戴德梁行更有发言权。持续的宏观调控下，商业地产到底是否能成为开发商的救命稻草？和其他城市相比，重庆的商业地产又有哪些问题和差距？未来重庆商业地产的发展空间和机遇又如何？面对这些问题，江冰河这位话并不多的智者，却往往能道出最本质的根源和真相。

　　救命稻草？把握不好， 商业地产也会是“穿肠毒药”

　　在观音桥，龙湖北城天街可谓久负盛名，同样人尽皆知的还有协信的星光68。作为两个定位并不相同的购物中心，从发展情况来看，无疑都是成功的。不仅仅是龙湖，协信、隆鑫也已在观音桥拿地，箭在弦上的商业地产蓄势待发。

　　无论是龙湖还是协信，在江冰河看来，都是已取得成功或即将成功的案例。“其实，并不是每个企业都能像龙湖、协信一样，做活商业地产。就像，中国的房地产市场只有一个万科、一个保利，不是所有的房企都能做到那个高度和深度。”

　　商业地产在中国真正意义上的发展、盘活，只有短短的数年时间。从2000年后，中国商业地产进入了快速发展周期，到2008年，除成功布局一线城市，部分大型的购物中心已开始转战二三线城市，并取得成功。

　　“商业地产可以是救命稻草，也可以是穿肠毒药。”在江冰河看来，房企的运作能力才是商业地产能否成功的关键。“龙湖、协信这些房企的整体运作能力是比较强的，他们有整体的商业团队经验，包括整个招商、经营管理能力，这不是每一家开发商都能够运作起来的。在我国，商业地产每年的供应量是非常大的。如果能够研究好市场，把定位找准，商业项目可能就会很火，但有些模式是复制不来的，盲目跟风，因此而栽跟头的房企也不在少数。”

　　资料显示，龙湖2011年投资物业租金收入总额4.02亿元，较上年增长40%。2011年龙湖商业租金收入的毛利率高达80.1%。在重庆，龙湖商业地产收入占据了总收益的50%，正是因为商业的高成长，让龙湖在2011年仅重庆公司销售就突破100亿元。

　　江冰河认为，龙湖做的好，最主要的原因是它接了“地气”。

　　“为什么有些房企即便占据了好的地段，拥有雄厚的资金支撑，却做不好商业地产？答案很简单，没接‘地气’。你看龙湖也好，协信也好，之所以能把商业地产做的好，做成功，是因为他们的定位非常准确，且能够抓住当地人的消费心理。这就是外地开发商最应该学习的地方。”

　　但不管如何，“如果一个开发商单纯的依靠住宅市场是很难做大的。”江冰河指出，“房企要想长远发展，必须要有持有型物业，这样才能平衡风险。”

　　重庆并不是香港 它有自己的优势所在

　　随着重庆轨道交通的大力发展，地铁物业也成为了关注的热点话题。据了解，重庆目前已开通了1号线、2号线、3号线，以及6号线一期。相关数据显示，重庆轨道交通的平均换乘距离不超过200米，可谓十分便捷。

　　“城市变化主要看交通，重庆与其他城市不同，在每个区都有自己的商业中心。当交通并不便捷的时候，每个区的消费结构忠于自己的区域和历史，轨道交通出现后，将逐步改观商圈传统的地位差别，趋于公平竞争的新机会将出现。”

　　江冰河同时表示，传统商圈的发展模式已趋于稳定，很难有颠覆性的改变。但随着交通，特别是轨道交通的发展，商业地产也有向外辐射的趋势。“比如像鸳鸯附近的奥特莱斯，并不在主城的核心范围，但也能发展的顺风顺水，除了定位准确，交通也是推动其快速发展的重要条件。”

　　而谈到地铁商业，香港无疑是成功的典范。在香港，虽然地铁总长只有43.2公里，但日客运量高达220万人次，最高时达到280万人次，早在几年前，地铁商铺带来的经济收入就已近百亿港币。

　　“可重庆并不是香港，香港模式也不可单一复制。”

　　江冰河认为，内地和香港地铁物业的最大差别在于，香港的商业和地铁对接的非常好，几乎没有浪费的地方，而内地的地铁联通的多是住宅区。“香港是先建好地铁再修商业综合体，而内地正好相反，很多商业项目和地铁的接洽并不好。发展模式不尽相同。”

　　相比香港，重庆也有自己独特的优势。“重庆商业氛围是非常好的，而且重庆拥有庞大的人口基础做支撑，未来的发展潜力和发展空间都十分巨大。”

　　对重庆而言，地铁物业更多的是要走差异化道路，不要纯粹的照搬照抄。“但也不是说不能学习，一些新线路就可以借鉴香港，重新设计，在规划中控制。”

　　房地产市场不会垮 调控改变了人们购买预期

　　从去年到现在，史上最严厉的宏观调控已过了去了一年有余。商品住宅市场仍不见实质回暖迹象，资金链紧张成了开发商最头痛的问题，不少中小企业也面临倒闭。对此，有人认为，房地产市场的黄金时期已经过去，但江冰河却不这么认为。

　　“国家通过宏观调控是为了让房地产市场更合理健康的发展。中国的城市化进程还有很长的路子要走，不是短期内可以结束的，尽管现在有这样那样的问题，但房地产市场绝不会像很多人说的那么糟糕。”

　　江冰河进一步表示，房地产市场的成交低迷，最根本的原因是此轮宏观调控改变了人们的购买预期。“前两年买房觉得怎么都是涨，很多人都是疯狂型购入，但现在看来，房价也是会跌的，而且跌幅还不小，这对很多购房者的心理都造成了一定的冲击。”

　　相比住宅市场，商业地产则一直保持着较为快速的发展态势。在江冰河看来，市场是对商业地产调控的“看不见的手”。

　　“商业地产是集中密集型产业，涉及的方方面面非常多，非常复杂。住宅可以以很低的价格抛售出去，但对商业项目来说未必会见效。很多时候，并不需要国家来出台相关政策给予调控，市场这只“看不见的手”就会把一些不好的、做的差的商业地产项目淘汰掉。这个行业优胜劣汰法则，在商业地产运营中体现的更为明显。”

　　问题与机遇并存 重庆商业地产路还很长

　　四月初，戴德梁行在北京发布最新研究报告《中国购物中心发展潜力城市排行榜》，重庆位居全国第四，中西部第一，仅次于上海、北京和广州。

　　“这个排名，我们也反复研究对比过，并不是意外。重庆人口数量非常庞大，交通发展迅猛，产业发展扎实，硬件设施发展快速，这些都奠定了非常好的基础。”对于目前重庆商业地产的发展，江冰河也非常认可，“龙湖、协信、隆鑫这些本地的商业地产都做得非常不错，而且这些本土开发商能够把握本地的消费结构，比外来开发商更具备优势。重庆的商业地产虽然起步较晚，但机会却非常多，很多项目的起步都是比较高的。”

　　高速发展的背后，重庆商业地产的发展也面临很多问题。

　　“以重庆的写字楼为例，售价和租金倒挂，这应该是最明显和突出的问题。”根据戴德梁行最新的资料显示，2011年，重庆高端写字楼价格比2010年同期涨了93%，而租金的涨幅远远落后价格涨幅。

　　江冰河认为，“和其他一线城市相比，重庆写字楼的租金价格明显偏低。重庆写字楼卖的多，租的少，这和部分开发商急于回笼资金也有关系。但从现实的情况来看，卖给多个业主的结果就是，管理业态上不去，招商、管理方面的困惑不断，很多小业主会明显拉低整体品质。”

　　在商业地产的发展中，重庆面临的问题，是与机遇并存的。“重庆的商业地产发展空间非常好，但还没有成熟，需要时间，需要市场规范和引导。在一些城市，购物中心的同质化是很严重的，而现在重庆的商业地产供应量也不小，如果把握不好，就会疲塌。从解放碑和观音桥这两个成功的商圈来看，定位准确才是取胜关键。观音桥主要面对的是本地人，年轻人；解放碑吸引更多的是外地人，高端品牌。”

　　在采访最后，江冰河说到，“在重庆，商业地产未来的发展方向是明朗的，向好的。这点，戴德梁行一直很有信心。”

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