价格 品质 政策是撬动下半年需求的三大因素

　　如果描述今年第一季度楼市，或许只能用“火爆”这个形容词，尤其是3月份，单月4319套的成交令人咋舌，二手房单月成交量也过2000套，这均是十几个月来的新高。

　　火热的成交，让第一季度即消耗了约万组刚性购房需求。购房需求过度的消耗，供应的大量出现，为后市埋下了灰色的基调。专家预测下半年楼市形势仍非常严峻，需要一波新的降价潮来唤醒刚需购房者。

　　（记者 李涛 田小园）

　　一季度消耗刚需上万组

　　购房者意愿明显减弱

　　在限贷、限购的背景下，对于楼市而言，有购房资格的刚需客户的重要性更加凸显。那么，今年第一季度到底消耗了多少刚需购房者呢？能直接反映的数据无疑是成交量。

　　纵观整个一季度随着天气的转暖，杭州楼市像春笋一样节节拔高：1月楼市冰冻，成交820套；2月楼市成交开始复苏，成交1256套；3月杭州楼市迎来“暖春”，成交跃至4319套，创近15个月以来的最高成交量。第一季度，杭州共成交商品房6395套，其中住宅性房源成交5017套。

　　去年一直沉寂的二手房，进入2012年后，形势得到明显的转变。据杭州多家中介机构数据综合整理后显示， 3月份成交2007套，创下14个月的新高，第一季度杭州二手房共成交3700套，其中住宅成交量为3154套。

　　综合计算得出，杭州第一季度新房和二手房共成交量超过10000套，其中住宅成交8171套。据媒体统计，今年一季度，非刚需住宅楼盘成交量只有272套，只占一季度5017套住宅成交的5.4%。换句话说，在刚刚过去的一季度，杭州楼市成交的几乎全部为刚需客户，大约在8000组左右。

　　进入4月份后，前两周杭州共成交商品房1124套，其中住宅成交1006套；二手房成交554套，其中住宅486套。粗略统计，4月前两周消耗刚需购房者月1300组左右。

　　据粗略统计，今年至今杭州主城区大概消耗了近1万组刚需购房者，这是一笔较大的数字，表明刚性需求购房者的数量大大减少。

　　除了数量的减少外，刚需购房者还有另一个特点，即购房意愿明显减弱。

　　“我们上一次开盘时，来售房处的客户选到合适的户型，只要和意向价格相差不大，一般都愿意成交的，但是最近这次开盘情况就不同了，很多客户的态度是无所谓，很多都是打酱油，我们到现在蓄客都不是太好。”城北某楼盘销售负责人对记者坦称。

　　据记者了解，开发商一般对意向购房者划分成若干个级别，最有购房意向的一般称为“A类客户”，进入4月份后，不少开发商反映所谓的“A类客户”数量明显减少，所占比例也明显减小。

　　有业内人士指出，在春节之后的一段时间内，是刚需购房者意向集中爆发期，这段时间内购房者的意向特别强烈，买房的冲动也最大。针对这种情况，杭州开发商在降价的基础上密集推出新房源，据整理，第一季度杭州共有35个楼盘降价，这迎合了购房者的强烈需求，成交量火爆。随着市场的进一步延续，购房者的价格底线被进一步拉低，现在的价格形成的吸引力在减小，购房者的意愿也逐渐减弱。

　　未降价区域仍有大量刚需存在

　　需价格、品质、政策等催生

　　对于下半年楼市，有业内人士预测会随着目前的火爆成交进一步延续，楼市形势将会转好。

　　但是，在楼市的另一端，去年积攒下的刚性需求客户，在今年第一季度被大量的消耗，且购房意愿明显削弱。这为下半年楼市的发展定下了不乐观的基调。

　　世联地产日前发布了“2012年一季度购房者信心指数报告”，根据该报告，今年一季度购房者当中，预期未来半年房价下跌的比例为49%；而对于未来半年成交量，40%购房者认为走势充满不确定性，34%的购房者认为未来成交量将上升，26%的购房者认为成交量不会上升。从报告可以看出，对下半年房价看涨仅有11%左右的购房者。

　　是否能够延续这一波的回暖热潮，价格仍是关键因素，仅仅是触及购房者的心理预期已经不够了，接下来，开发商要做的恐怕是如何跌破购房者的心理预期。

　　双赢机构总经理章惠芳认为，在价格刚开始下降的时期，谁的价格低会吸引很多购房者，如今价格都下降到新的体系上，购房者对产品品质的要求会更高。价格未必是参考的唯一因素了，性价比的作用得以凸显。

　　章惠芳认为刚需购房者数量减少很好理解，但是并不是所有的区域都明显减少。“之前有过大批降价的区域，比如桥西等，刚需客户被消化了大部分，容量毕竟是有限的，可能所剩已经不多；而一些尚未出现价格明显回调的区域，比如之江转塘板块，刚需客户一般还在观望，消耗不会太明显。”

　　据媒体报道，本轮调控中银行政策方面已经有所放松，上海等地已经出现了差别化的按揭政策，首次置业者按揭最低可以8.5折，杭州也出现了9折利率。章惠芳认为按揭政策的利好或将传递到楼市中，将会促使一批刚需购房者的加速产生。

　　刚性需求像韭菜一样，被割了一茬后，还会有新的一茬长出来。既然尚有一批潜在的刚性购房者存在，又将有新的出现。同时，一些政策的利好或将会加速刚需购房者的产生。会不会说明下半年楼市将会持续火热呢？

　　章惠芳并不认同这个观点，她称刚需客户仍旧是成交的主力军，第一季度已经被消耗了很多的数量，这必将会影响下半年的成交量。且过去两年，杭州土地市场过度热闹，大量土地被出让，目前仍旧不少尚未面世。下半年或将是一个楼市加剧供应的窗口期，届时，减少的刚性购房者势必会对楼市产生影响，对下半年楼市并不持有乐观态度。

　　对于接下来的市场，开发商方面也传来了不看好的迹象。第一季度，杭州成交最火爆的滨江曙光之城和金色黎明，在连续加推之后，近期传出不再加推的风声，而金色黎明最后一次开盘场面已近不再有之前的火爆。

　　三季度价格或将再次下探

　　降价潮将延至豪宅市场

　　市场陷入僵持，因为开发商不愿以更低的价格达到出货目的，而购房者却偏偏认为楼市已经进入下行通道，价格继续下挫只是时间问题。

　　记者在一份网络调查上看到，针对“目前是否为最好的购房时机”的问题中，选择“观望”比例的占明显优势。而在“认为房价还高吗”的问题中，102名参与网友选择“是”的比例高达85.29%。在“你觉得房价会继续降”这一问中，77.78%的网友持肯定态度。

　　汉嘉地产顾问总裁梅杰认为，首轮普遍性降价会让购房者产生恐慌情绪，认为过了这个村就没有这个店了，所以会引发一些提前消费。但随着价格持续下行，无论是折扣力度还是降价范围都一扩再扩，而且中央三令五申，严控政策决不放松，所以购房者的心态也就日渐从容。

　　“现在的行情就类似于抢收抢种，如果没有抢上可能开发商直接会面临很大的压力，我认为到了第三季度形势会更不容乐观。”梅杰分析，杭州每年刚需可以消化的房源量大约在300-400万平方米左右。“假如有部分开发商还没有在上半年抢占到这波日渐稀少的刚需，那么到了第三季度很有可能出现并购行为甚至资金链断裂的现象。”至此，新一轮的以价格下行完成资金回笼的现象则会再次出现。

　　也有观点认为，目前楼市降价潮波及的是普通商品住宅范畴，如果新一轮降价潮开始，则必然延伸至豪宅项目。从近日披露的年报数据显示看，在目前已披露2011年业绩的房地产上市公司中，负债率高企和资金链进一步紧绷现象愈加明显，受资金链紧张的影响，豪宅项目销售回款压力日益增大。在外部融资环境难以显著改善的情况下，豪宅项目已经无法独善其身。若市场迎来新一轮全面下行，豪宅市场自然无法躲避，甚至还会进入领降梯队。