中原地产：3月写字楼市场月报
甲级写字楼租金指数继上月创反弹新高后，本月多以整固为主。除北京、上海外，其余6大城市甲级写字楼租金涨跌幅度均小于1%。受写字楼租金盘整的影响，写字楼价格近期也表现出高位僵持的局面。
受制于宏观经济的平稳回落，写字楼的租赁需求在短期内很难出现爆发式的增长，因此整体来看，未来写字楼租金仍将保持稳定。住宅限购的挤出效应在2012年仍将持续，但市场将显著分化，高性价比、高租金回报率的物业仍将获得青睐。
热点关注：经济数据公布 表现差强人意
从历年写字楼市场表现来看，经济的走势是写字楼市场走势的决定性因素，写字楼租金与GDP的水平呈密切的正相关性。近期陆续公布的一季度宏观经济数据进一步应证了中国经济回落的事实，这对写字楼市场产生了一定的负面影响。
PMI持续低位GDP增幅下滑
从先行指标的PMI指数来看，汇丰制造业PMI的3月份终值为48.3，低于上月的49.6，中国制造业运行连续第五个月环比放缓，整个第一季度的指数平均值为2009年第一季以来之最低。从刚刚公布的GDP数据来看，一季度中国GDP同比增长8.1%，增幅连续5个季度下降，同时也是2009年以来的最低水平。
三驾马车乏力 内需外需不振
从拉动经济发展的三驾马车来看，第一季度社会消费品零售总额同比增长14.80%，进出口增长7.3%，固定资产投资增长20.9%，增速均创金融危机以来的低点。然而3月经济数据已明显改善，一季度可能是全年经济增速的最低点。
租赁市场：租金高位盘整 空置环比下降
租金高位盘整 北京一枝独秀
3月，甲级写字楼租金指数继上月创反弹新高后，本月以高位盘整居多。除北京、上海外，其余6大城市甲级写字楼租金涨跌幅度均小于1%。北京本月租金环比上涨3.01%，今年以来涨势显著，累计涨幅达12.84%。上海本月租金环比下跌2.98%，连续六月的上涨势头嘎然而止。上海、深圳、重庆今年以来累计涨幅均出现负增长，其中上海累计微跌0.46%，深圳累计下跌1.79%，重庆累计下跌0.89%。
图1：中原甲级写字楼租金指数（200801-201203）
数据来源：中原写字楼监测系统，中原集团研究中心
空置环比下降 城市分化明显
3月，除北京外，其余7大城市空置率均出现环比下降。今年以来，8大城市中，北京、成都、南京在租金稳步上涨的同时，空置率呈现平稳下降，显示出较为旺盛的租赁需求；而深圳、重庆在租金下滑的同时，空置率出现明显的上行趋势，市场需求有所减弱。
图2：中原甲级写字楼空置率（200901-201203）
数据来源：中原写字楼监测系统，中原集团研究中心
销售市场：供求双双回暖 价格高位僵持
供求大幅回暖 大宗交易活跃
受季节因素影响，2012年前两月供求均处于低位水平，3月，北、上、广、深四大城市写字楼供求环比大幅回暖，重新恢复到去年下半年的均值水平。总供应面积65.37万平方米，环比增长379%；销售面积为47.89万平方米，环比增长134%。随着供应的重新放量，本月市场再次呈现供大于求的格局，供求比为1.37。
本月上海整栋办公物业成交活跃，共有三宗案例，分别为：闸北不夜城板块的隆宇国际商务广场、虹口北外滩板块的上海国际航运服务中心（西块）项目、浦东花木板块的华银大厦，总成交面积11.04万平方米。这三个项目都位于中心城区核心区域，成交价格较高，推动了全市成交均价环比上扬40.45%，达33712元/平方米，为6个月内最高。
图3：四大城市写字楼供求情况（200901-201203）
数据来源：中原写字楼监测系统，中原集团研究中心
价格高位僵持 回报率仍处合理
3月，各大城市写字楼价格延续今年以来的平稳走势，依然在高位僵持，其中深圳、成都小幅上涨，重庆小幅下跌，广州、杭州环比持平。经济增幅的逐步放缓造成的写字楼租金涨幅放缓是近期写字楼价格高位徘徊的主要原因。由于价格基本稳定，而租金涨幅也放缓，因此近期甲级写字楼回报率变化不大。
土地市场：供求持续低迷 流标率低位企稳
供求持续低迷 开发商拿地谨慎
13个重点城市商办用地数据显示，3月份供求水平仍处于2008年以来的历史低位，与上年月均水平相比分别缩减31%及46%。一季度商办用地成交量同比大减47%，处于近五年中同期低位，受此影响，商办用地出让金同比大减52%。
图4：13个重点城市商办用地供求量（200801-201203）
数据来源：土地监测系统，中原写字楼监测系统，中原集团研究中心
推地谨慎 流标率低位企稳
从中原监测的13个重点城市数据来看，3月份商办用地流标率低位企稳，约为13%，与上年的平均流标率基本持平。为避免大量流标，各地推地保持谨慎，近两个月流标情况大大改善。
