官方数据显示，3月网签均价为17480元/平方米，相比2月均价16854元/平方米上升了3.7%。深圳楼市成交量和价格虽然都出现了回升，但整个一季度的销售却是量价齐跌。数据显示，深圳一季度一手楼成交面积约59.18万平方米，同比下降了18.5%，环比也小幅下滑了3.1%。价格则同比去年年初下跌了15%左右。

　　4月上旬，由于受清明节日的影响，楼市遇冷，新房和二手房市场成交量再次双降，新房成交均价下跌了6.67%，二手房下跌幅度高达16.49%。

　　据记者了解，今年一季度全市仅有7个楼盘领取了新盘预售证，4月上旬尚无新盘入市，但是市场上的确有不少楼盘都在摩拳擦掌，准备二季度积极推出新货。

　　在大规模供应面前，近身肉搏的突围战一触即发。但房价这团疑云，却是忽高忽低地始终笼罩在楼市上空，何时破解，如何破局，且看第二季度。

　　疑云1

　　百余在售楼盘价格优惠虚实有别

　　力度大小不一的促销手段背后，是房地产开发商不同的策略和经营环境。近期，市场上的确也有动作不小的降价楼盘，如深圳蛇口近期成交量最高的楼盘，一直被招商地产的雍景湾项目占据。雍景湾去年下半年开盘时均价每平米3.6万元，而目前雍景湾尾盘最低降至每平米2.6万元。华侨城某豪宅也是跌了万元。

　　此外，万科、中海、雅居乐等多家房地产开发企业近期表示，将在2012年采取随行就市的价格策略，佳兆业今年一季度的签约均价同比下降26%。

　　针对开发商降价行为，有业内人士却有不同的观点，认为不是所有的降价都能使置业者得到实惠，因为市场上很多降价，实际上是把精装修变成粗装修。粗装修变成毛坯房，这样价格才会降低一点。随着大量新楼盘的陆续上市，开发商促销手段有虚有实让人心生疑虑。

　　与上述实质性内容的促销手段不同，更多的在售楼盘并没有降价促销的动作，或者只是虚晃一枪。据记者统计，目前深圳楼市在售楼盘约有100个，其中，明确表示没有任何优惠的有20-30个，这些楼盘大都位于南山、宝安和盐田。

　　另外，记者综合多家中介公司统计数据显示，在售的百余楼盘中，有约20个有9.8折-9.9折的优惠幅度。但根据楼市的普遍行情，这一优惠幅度只能算是“例牌菜”，并不算是额外的促销活动。

　　据有关数据的统计，目前在售楼盘中，只有万科红和兰亭国际打出了9折优惠。

　　就3月成交数据和客户量统计来看，市场出现了一定回暖，但未来持续的时间以及程度怎样则很难判断，初步预计在4月底结束，理由是价格回涨压力变大，而5、6月中央政策面则会因此存在变数。

　　疑云2

　　大户型集中入市，7成售价或高于

　　2万元/平方米

　　记者综合多家中介机构统计数据，4月有11-15个项目有望入市，其中，有至少7个项目比较确定在4月入市，有嘉州富苑、阳光里雅居、勤诚达22世纪、中洲中央公园、星河盛世、卓弘高尔夫雅苑和万科金域缇香。其中，除卓弘高尔夫雅苑和金域缇香外的5个项目均为“纯新盘”。

　　据了解，在4月入市的楼盘中，户型多为120至180平米左右的大户型，占到超60%，约40%则为90平方米以内的小户型。业内人士指出，4月新推项目在户型方面跨度较大，基本覆盖了各种产品类型，其中大户型占据主导。而面积大的物业容易拉高总价，使得大部分普通买家难以接受。

　　据记者统计，4月有入市意向的11个新盘中，有8个楼盘预计售价超过2万元/平方米，具体有位于福田的嘉州富苑，预计售价3.2万元/平方米；位于罗湖的华盛君荟名庭，预计售价3.3万元/平方米；位于南山的阳光里雅居和荔海春城花园，预计售价3.2万元/平方米；位于宝安的勤诚达22世纪，预计售价2万元/平方米，中洲中央公园，预计售价2.3万元/平方米，星河盛世，预计售价2.1万元/平方米，西城雅筑预计售价2.1万元/平方米。

　　日前发布“百城千企”的调研报告，深圳30个开发企业高管对深圳第二季度的房价预测显示，多数受访者预计二季度市场需求将保持平稳，但从降价幅度调查结果来看，有45%的企业认为未来房价会基本平稳，当前大多数企业认为房价上涨的可能性较小，最好的状况就是保持平稳态势。

　　而有市场人士指出，从短期效应来看，大户型的集中入市，即便推盘价会低于市场预期，但仍会拉高整体均价。

　　疑云3

　　非限价产品增多令房价统计难度加大

　　尽管市场上对于二季度降价促销预期的企业有所增加，认为更多的开发商将会适时采取降价手段消耗积压库存，以确保资金链的安全。但是一个不容忽视的现象是大量“非限价”产品层出不穷，令深圳房价的统计难度加大。

　　记者粗略统计，从去年末到现在，深圳有不少于10个公寓型产品入市，分别是港丰大厦、桐林公寓、天健时尚名苑、东方瑞景苑、大都汇大厦、缤纷世纪公寓、保利上城、大中华国际金融中心CD座、首座、和黄·都会轩、田厦翡翠明珠花园1栋C座、田厦国际中心B座等。据粗略统计，下半年计划上市的还有嘉州富苑、东海国际中心公寓综合体等十多个公寓型项目蓄势待发，待建量惊人。

　　除了商业项目，住宅市场还将涌现大批现房销售的楼盘。统计数据显示，目前深圳有近60个在售楼盘将推出现房产品。而下半年，如果别墅类项目陆续入市，未来的“现房”大军将十分可观。

　　“由于是现房，其价格并未纳入官方房价的统计系统，这样一来，房价未来统计的准确度将很难实现。”市场人士分析，大量“非限价”产品的入市，虽然数据上反映不了，但实际上仍会让深圳房价的走势更加疑云密布。