直播时间：2012年4月11日

　　直播地点：南坪国际会展中心会议厅

　　独家网络支持：新浪乐居

　　主持人：尊敬的各位领导，各位来宾大家下午好，首先请允许我代表会议的主办方，重庆市房地产开发协会，承办方重庆晚报，重庆日报，重庆市房地产开发行业数据处理中心对大家的到来表示衷心的感谢和热烈的欢迎！

　　今天举办这次会议的初衷是想通过搭建这个平台，让我们的企业和政府距离更加接近，同时让政府能够倾听到更多企业的声音。在这个平台上，我们也可以从企业在实战中获得的经验和心得，促进房地产开发行业的可持续性和健康的发展。

　　我再次代表主办方和承办方预祝我们今天的会议圆满成功。

　　下面我将为大家介绍一下本次会议的嘉宾。首先为大家介绍一下重庆市开发办主任徐千里先生，市开发办综合处处长邹鑫盛先生，重庆市综合开发处处长周小勇先生，重庆市房地产开发协会副秘书长王芳女士，重庆晚报副总编辑总经理江波先生，重庆晚报副总经理石宇飞先生，同时对到会的重庆新浪乐居等媒体代表表示感谢。

　　下面我们就有请我们开发办的主任徐千里先生，做发言，有请。

　　徐千里：各位企业代表，新闻界的朋友们，大家下午好。

　　重庆市城市综合建设规划建设，逐步成为主城规划面积超过一千平方公里的国家中心城市。我们的房地产行业和企业功不可没，作出了很大的贡献，房地产开发企业也由当初的10余家国有企业，发展到3370余家，行业的规范对我们的企业提出了更高的要求。逐步实现由资源性企业向管理性企业过渡。在这个过程中，企业经营体现出精耕细作的特点，对市场深度了解和全面把握显得尤为重要，这就是我们建立定期的市场动态发布机制的重要原因。今天我们在这里召开重庆市房地产形势分析报告会，旨在进一步完善重庆市房地产开发行业信息系统和预警预报机制促进行业健康发展，了解和把握房地产市场动态就是用数据说话，用数据描述市场，动态数据就是市场的晴雨表和温度计，具有极其重要的作用。在此我想就房地产的形势分析这个课题，简单的谈几点个人的观点。

　　一、企业需要以深入精准的形势分析指导经营行为，重庆成为直辖市后，大量一线城市的开发企业，上市企业和外资房企进入重庆地产市场，加剧了市场的竞争。我们的房企必须在充分解读市场的前提下，才能够在适当的时机以适当的策略进入市场推出市场接受度更高的房产。有的企业仅凭自身的感觉和勇气用简单的方法也可以掘得第一桶金甚至还获得了发展。现在沿用过去的方法显得过于粗放，甚至十分危险，很可能导致前功尽弃，使前面多年企业发展的积累陷入困境。对市场正确的认知是企业制定经营方针的必要前提，土地的购买项目策划定位，户型设计，推广方案和销售价格的正确制定都是基于市场相关数据的精准掌握。市场表象林林总总纷繁复杂，如果我们用开工量，总投资量，竣工量，库存量和广告投放等一系列数据来描述市场，甚至细化到每一个区域，市场就会清晰的展现在我们面前。才符合市场需要的发展。

　　二、市场只有在对形势正确理解和判断的基础上，才有可能真正保持稳定繁荣。随着房地产开发的健康发展，房地产开发的事业的健康发展，购房者正日趋理性，构筑一个对称的信息平台是相当必要的，他可以防止过冷或者过热实现稳步发展。今天我们邀请重庆市主流媒体到会，其目的和意义就在此，通过我们的新闻媒体向大众展现房地产健康有序发展的状况，促进行业可持续发展。

　　三，管理应当通过形势分析，制定战略目标和实施路径，做到高瞻远瞩。相关政策的制定和调整，都离不开行业发展的现状，关键性问题的准确判断和对其远近方向的正确把握，这就要求我们必须掌握行业的第一手数据，城市发展的建设规划和市场紧密相关，只有做好了深入的调研，才有可能制定出切合发展实际的占战略目标和实施路径。

　　四，行业需要通过数据和分析建筑发展轨迹，用数据和分析对房地产的发展过程的描述是最直观也是最客观的，他不仅可以记录这个行业对城市发展建设所作出的巨大贡献，更可以为其更加长远持续的发展提供宝贵经验和坚实的依据。

　　最后想谈第五个问题对形势的分析和判断应当包括对城市文化的深入理解。目前我们不少的开发企业，特别是我们的五十强企业中有专门的市场调研和市场分析部门，已经在科学管理和规范经营上迈出了可喜的一步，在房地产市场日益成熟的今天，洞悉市场已经成为企业发展的坚实基础。企业如何才能有更大发展空间，达到更高的成就？这个我以为很重要的一点他有赖于我们开发理念的提升和升华。随着房地产市场发展日益成熟，管理更加规范，老百姓对自己的居住要求已经不再仅仅局限在简单的可居，他们对产品提出了对自身的生活品质提出了更高的要求。企业应该抓住这个机遇，苦练内功，实现腾飞。我想把文化融入建筑，给建筑赋予领域，或者更加准确的说就是使我们的建筑产品真正回归其为人类文化重要组成部分的本质，是我们提升产品档次，项目品质和企业品牌的必然的选择。

　　曾几何时房地产与文化就像两个毫无关联的东西很少被人们放在一块思考和谈论，如今这种状况已经有了很大的改变，近年来一个楼市新名词，文化地产便得活跃起来。房地产借一个流行的话说，昨天的客户买房子，今天的客户买绿化，明天的买文化。我们不知道房地产的文化到底指的是什么，但是分明的显示出人们对房地产业普遍缺乏文化的一种焦作之情，显示出人们对于文化的重视和企盼。究竟什么是房地产的文化，怎样发挥影响的，这的确是值得思考和关注的论题。

　　大约从20多年前，当时我在高校工作，我曾经连续多年参加一个全国的两年一届的一个建筑与文化的学术研讨会。我曾经会议的组织者，把这个主题由建筑与文化改为建筑文化，因为我们觉得建筑本身就是一种文化，他并不是和文化不同的两个东西。所以我觉得这样的一种要求或者说我提的这样一个建议，并不是简单的咬文嚼字，而是涉及到我们对于建筑，以及由建筑所构成的城市的文化的理解。早就有论者批评指出，说许多人误以为大屋顶是文化，方房子就不是文化，古城古镇是文化，现代城市就不是文化，这样理解文化，文化就是硬贴在城市的标签和符号，是和我们现实生活无关的装饰，这是对城市和建筑文化根本的误解。美国著名的城市学家建筑大师沙粒名说过，让我看一看你的城市，我便可以看到你的人民在文化上的理想和追求，这句简单的话道出的一个深刻的道理。人们怎么看待城市决定他们对城市的眼界。今天有些人理解的建筑城市和文化，或者建筑城市的文化性则完全是另外一回事。我们看一看我们大量所谓的建筑文化，比如说多年前曾经流行的民居热，窑洞热，看一看以古城风貌或者以古都风貌为由，在建筑上放上一些小瓶子，大屋顶等等，那种铺天盖地的花园，看一看在我们大小城市随处可见的那些造型，穿金带银，看看我们日益出去的乡村我们就不能不对城市建筑的文化性表示怀疑。事实上仅仅从这些现象当中就不难看出人们对于城市和建筑文化的误解之深。这个地方文化成了一些人们推行某种思想观念，甚至某种个人喜好的借口，成了为使那些思想空洞，看上去不那么空洞贫乏而贴上去的标签。或者是附庸风雅的，成了随意搬的符号，实际上是取消文化，这种文化热的背后潜伏文化的真正危机。这种局面当然不可能持久。城市的建筑本身是为人类的文化活动，是人类的一种文化活动，也是一种文化产物。他需要人为在这种文化的产生，那就必然丧失建筑活动的意义，反应本质和特制的真实有效的参照性当中去考察。

　　有的人到国外去转一圈得出一个结论，我们比他们更发达，因为他们的建筑看起来没有我们的光鲜那么有气派，后来有美国建筑师到中国做设计，他们学会的第一个词叫气派，很适合中国人的需求，因为他要打入中国市场要投其所好，他们在国外好象不知道气派的东西。知道了他的含义，实际上这里头反应着我们对很多有关城市和建筑文化非常肤浅的理解和认识。今年来在对当代城市建筑理论和创作进行较为深入和反思的基础上，人们越来越注重对城市文化的研究，我们欣喜的看来在重庆的城市的建设中，更加注重城市规划，重视城市总体功能。因此我们的建设才有了许多真正意义的创新。因为他们与人民群众的生活需求密切相关。纵观近年来重庆楼市发展的轨迹，一条发展脉络也由此变得清晰，重庆房地产也跳出了为过去住房这样一个把我们的城市建设或者是房地产开发仅仅理解成住房这样一个简短的阶段开始上升到营造生活的一个阶段。所以我们不难理解和我们房地产开发相关的一个事情，我们最近这两年城市进行的一些综合的政治，主干道也好，社区也好，这些整治，这种广泛开展的整治活动得到了人民群众前所未有的欢迎和赞扬，这种整治应该说不是超越了我们过去类似这样的一些仅仅做表面文章的，他有很多功能的改善，对过去一些不完善的功能的补充，其实这个给我们新的开发企业，开发行为也是有启示作用的。建设美好的人居环境是人类共同的理想，安居乐业是构建社会和谐的基础。早在09年吴良镛在宣读北京宪章使就曾提出就历史的眼光看我们并不拥有自身居住的世界，仅仅从子孙处结得暂为其保存罢了。因而我们要回答我们将把怎样的城市和乡村交给他们，建筑师如何通过人居环境建设为人类文明作出自身的贡献。

　　由于文化是历史的积淀他存在建筑间，是城市和建筑的灵魂，面对技术和生产方式的全球化，愈来愈使人与传统的地域空间相分离地域文化的特色逐渐衰微，标准化的生产使建筑趋同，建筑的多样性遭到扼杀，我们必须认真思考在过去的岁月里曾经为人们所珍爱的建筑之魂。为此我们必须向传统建筑学走到广义的建筑学。促进建筑科学的进步和建筑艺术的创作，以及在21世纪能建设更加美好的人类家园。

　　我以为吴良镛先生在北京宪章里面提出的问题是关于人类前途的思考和宣言，也是关于城市和建筑文化的一种理性的问答。在各行各业都努力精耕细作的今天，房地产企业应该更加注重文化的修养，沉淀企业的品质，打造富有深厚文化底蕴的百年老店，没有垮下去的行业，只有倒下去的企业。按照我市新的总体规划，到2020年全市总人口将达到3250万，城镇化水平达到70%左右，主城区人口将达到1200万，高速的城镇化将确保未来的房地产仍然有较长的黄金发展期，我们只要充分连好内功，经过这一轮的调整，我们更加成长，我们前进的步伐一定更加稳健谢谢。

　　主持人：谢谢徐主任对我们这次会议的支持，我们也将为这个平台搭建得更好，为我们的政府和企业服好务。

　　第二部分是由我来为大家完成。

　　大家好，我是重庆市房地产开发行业数据处理中心的杨晓。下面由我为大家做一季度房地产市场的分析。

　　首先我们来总结一下第一季度房地产市场的四个非常明显的特征。我们认为这四个特征分别是在两会以前许多地方政府对房地产调控政策作出了微调的尝试。

　　第二个特征是在3月份成交量上涨非常的明显。

　　第三个特征在第一季度银行的信贷额度推出来。

　　第四个方面存款准备金率的下降，接下来，我将根据这四个特征来探讨三个方面的问题。

　　第一个问题是3月份成交量上涨，主要支撑他的因素是什么？第二个问题是3月份成交量上涨是否意味着市场开始转暖了。

　　第三个问题这个行情他是否能够延续到第二季度。

　　下面我们从第一季度的成交量开始做分析。大家现在看到的这个表呢，2012年第一季度成交的面积是382万放，2010年，2011年第一季度的数据相比，这个数据并没有更多可圈可点的地方。我们着重看一下三阅读的成交量，我们可以看出来，他有增加。跟1月份，2月份的成交相比他的增幅非常明显。在这儿我们要请大家注意的就是3月份成交量上涨他是在一个前提下受到了资金量，政策链各种政策下，体现到成交量的上升。我们看一下成交价格，从2011年的5月，成交价格出现了一个高点，然后停滞不前。这个跟08年5月份出现的一个高点停滞不前，是非常相似。但是他们两者又有很明显的区别。我们通过画一个趋势线就可以看出来。08年波峰，波谷我们可以看到，他是一波比一波低，处于缓慢下降的一个趋势。09年到10年波峰和波谷是处于上升的通道。这跟当时四万亿的经济计划以及宽松的信贷环境是有密切联系的。再看一下近期的价格的走势。刚才我们说到了从2011年5月份出现了高点以后，波峰是一波比一波低，波谷他是呈一个水平线的态势。波峰和波谷的在缩小，最近一段时间成交价格处于横向盘整的局面。就出现了一个很有意思的局面了。价格是横向盘转的，但是成交量快速上升。我们大家都能够理解成交均价跌，成交量上升，同样可以理解成交均价涨，市场上出现了恐慌的情绪，成交量同时也上涨。但是为什么价格横向盘转的时候，成交量会上涨呢？

　　下面我们通过其他的表格来找一些原因。这是一个共同的物业形态成交的表格，首先我们看到高端物业的别墅，洋房在一季度他的成交呈缩水的态势。而一般住宅他的成交面积增长了。我们由此得出3月份的成交量上涨主要是由一般住宅构成。下面我们还可以细分一下。在一般住宅当中我们看见45-60平米，60-75平米，这两个户型区间，这两个户型期间是我们第一次购买房屋的这些购房者的大部分的选择。刚需出现了上升。105-120平米，我们把他认为是改善性需求，他的成交套数也出现了增长。我们进一步得出了结论是刚性需求和改善性需求。为什么在第一季度刚性需求和改善性需求他会出现上升呢？我们认为有两个方面的原因。第一方面是首套房贷利率有优惠。第二个方面许多地方政府的政策微调，让我们长期观望的有需求的购房者对房地产调控产生了怀疑的态度。他认为是不是我们的房地产政策开始松动或者我们的房地产市场是不是就此转暖，所以受到消息面，政策面的影响。

　　在一季度价格横盘的时候，我们的购房者产生了购房行为。现在我们假设一下如果说市场转暖的话，我们开发商在资金很紧张的情况下，每次开盘必定会推出大量的房源，一来资金可以快速回笼，二来可以减小推广成本。但是事实上我们看一下这个图，他是处于下降的趋势。从目前情况来看，我们开发企业采取的方式是缩短开盘周期，缩小每次开盘的体量来提高转化率。转化率成交量占供应量的比值，比值小转化率就低，相反比值大转化率就高。我们说市场是否回暖，不是看成交量的多少，而是要看转化率他提高了多少。在前面的时候，我提醒大家3月份的成交量上涨了，他是在一个前提下体现的一个上升。这里我们可以提到转化率还是处于一个比较低的位置，而且并没有产生多大的变化。

　　我们再从土地价格来看，请大家主要看一下11年的，我们可以确定今年土地价格下降是一个不争的事实。就800多万方的库存量消化时间也是8个多月，我们在这儿特别提出来，是想说明的，这么大的库存市场上必定存在很大的供应量。很大的供应量促成成交量的大幅上升，我们认为是一个非常正常的一个现象。所以呢，我们觉得市场转暖在这个时候我们觉得这个提法为使尚早，并且有待观察。

　　刚才我通过了几个指标的分析，就得出了第一季度成交量上升他在于第一政策微调信息的一个此期，第二高库存下的大供应。第三银行信贷额度的变化。

　　下面我们再看一下刚才我也提到，这种行情他在第二季度会不会得到延续。刚才我提到我们购房者受到了信息政策面的影响产生了购房行为。在第二季度我们的购房者是否还会受到信息政策面的影响呢？

　　我们先把近期出台的一些政策简单的罗列了一些。这是中央层面从1月份到3月份一些政策，没有完全罗列出来。这儿我们要请大家看一下3月2号四大银行的一个政策。一是要切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住宅的放贷需求。二要积极支持资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品房建设，增加普通商品房的有效供给。我们可以确定，中央层面对刺激刚需的需求他是一个扶持和鼓励的态度。下面我们再看一下一些地方政府他的微调政策，这也只是罗列了一小部分而已。我们把他的一些特征提炼了一些。就是但凡触碰先够红线，事实购房补贴等直接与中央政府态度相悖的被叫停。对刚性需求扶持的都被保留。中央对地方政府所容忍的底线就是刺激刚需并非楼市。

　　基于这点我们要想一下，在一季度中央层面已经出台了非常有效的刺激刚需的政策就是刚才提到的，首套房贷的优惠。第二季度再要出现刺激刚需的我们认为这个空间比较小。不过还有另外一种可能，我们两会的时候，温总理曾经说如果盲目发展，就会出现经济泡沫，一旦破灭不仅影响房地产市场，而且会拖累经济，拖累整个经济。温总理把房地产调控已经上升到了经济安全层面来表述。我们刚才说了，有下面四种可能，危机到了经济安全的话，中央有可能会调控政策作出调整。因为我们统计的时候3月份的数据还没有出来所以这儿只是1-2月份的，新开工同比数增长投资增速下滑到20%以下。我们大家都知道我们国家是以投资为主，投资拉动经济的。如果投资下降了，我们的GDP就会受到非常大的影响。这是两种情况。

　　下面土地购置费用同比负增长。今年我们是地方政府还债的高峰，大部分我们地方政府的大部分收入来源是土地出让。如果土地购置费用出现了同比负增长，那么我们的地方政府将面临密集资金压力。我们的政府也有可能调整政策。

　　下面一种情况房地产信托违约案例的出现，从去年以来，大家都知道信贷收紧银根紧缩我们开发企业的资金就比较紧张，我们开发企业就用信托的方式来解决资金问题。如果说到了今年的二季度三季度，该我们开发企业还款的时候，如果我们开发企业还不了款，出现了项目被执行或者说我们的开发企业倒闭了这种严重影响到经济安全的很严重问题的时候，我们也认为政府有可能对调整房地产方面的一些政策。但是如果二季度这些情况没有发生的话，又回到我刚才说的一些方面我们就认为四季度刺激刚需的政策的话，空间几乎没有了。下面我们看一下宏观经济方面，M1是狭义货币，M二指是广义，M2主要是M1加企事业单位的定期存款，如果M1的增速要快于M2的话，企事业单位活期存款就多了定期存款就减少了，我们经济就更加活跃，投资的机会也越来越多。这时候我们企事业单位就以活期存款为主减少定期存款。

　　下面我们看一下这个图。07年的时候大家看见了M1在M2的上面，说明了这是一个比较良好的市场环境。到了08年的时候，M2超过了M1的增速。经济诡秘房市下滑相信大家在08年的时候对这个事情是记忆深刻。到了09年M1回到了M2，我们看一下近期的局势。M2远远超过了M1，这说明宏观数据还是比较悲观的。从前天发布的统计局发布的3月份经济数据来看，他也是低于预期的目标的。所以宏观经济面我们认为他也不支持房地产转暖。

　　我们下面再看一下资金层面。央行在2011年12月份，2012年2月分别两次下调了准备金率，这两次下调社会上的部分人士认为央行主动释放货币流动性。但是我们分析，我们认为是这两次下调处于技术性的下调。因为我们大家都知道，央行他的货币政策的数量工具有三种，第一是准备金率，第二种央票，第三再贴现率。因为贴现率的作用很小，所以我们这儿只用准备金率和央票来分析。大家看2012年2月央票到期量是一个低谷，相比2011年每月到的三千多元差距非常大。在今年2月下调准备金率他释放的货币资金大概是4000多元，冲顶了到期量减少，实际投放到市场的货币资金相当有限。我们通过银行拆借利率也可以看到，我们对银行间拆借利率是没有做任何要求的。我们可以理解为如果说市场上货币资金非常宽松，银行间拆借利率就应该很低。

　　相反货币资金他很紧张，那么这和银行间的拆借就高。现在我们大家看到的这个图很明显的看出来，银行间拆借的利率点是处于高位的。所以我们从资金层面上来说，2月份不要指望资金会有很大的宽松，不是2月份，在2季度要有连续两次的下降，我们觉得这个空间也没有。这是一个4季度库存。我们是根据开发办的数据，我们各个开发企业报建委开工量，竣工量的指标，通货一些模式，公式来做的趋势图。因为这个数据还不是特别多，特别完全，所以大家看一下旧好。大家可以从这个图上看出来，9月份之前库存还是挺大的，而且他的去划时间都是半年以上，到了10月份去划的时间就缩小了，库存也逐渐的回归到一个正常的水平。刚才我通过分析政策，宏观政策资金还有房地产方面的库存，我们对2季度的判断第一政策微调的空间几乎没有了。

　　宏观经济不知什么时候转暖资金压力难以减少，库存是2季度的主要旋律。根据我们所掌握的数据，我们发现一个现象就是现在全国房地产开发出现了一个下沉化的趋势。目前三四线城市他的开工竣工的增速，还有他的投资增速都远远超过了一二线城市。同时三四线城市占房地产投资比重也在50%以上。所以在调控政策一直持续，经济环境也还没有向好的时候，我们建议我们的开发企业可以把目光投向三四线城市，我的报告就到这里，谢谢大家。

　　下面我们邀请北京正略钧策管理顾问有限公司副总裁薛迥文先生做主题发言，有请薛先生。

　　薛迥文：非常高兴今天给大家分享一下关于全国11年发生的一些事情和未来一些趋势的思考。我非常赞同刚才提到的作为一个房地产企业，要健康的发展，不仅是设计好我们产品，施工好我们的产品，营销好我们的产品，非常重要的一点，我们要关心市场，关心数据。因为我们做房地产行业的管理咨询的时间很长。但是我们也面临一个最大的困惑，数据的权威性，包括今天有统计局的也到了，中国房地产行业的很多数据其实本身从统计学的角度一直在不断的优化，其实很多数据包括像刚才也提到我们的房价收入比包括这些数据等等，其实我在北京非常关注房价收入的指标。我们这么多年来一直跟踪，为什么这个指标大家都觉得北京的房价收入比已经远远超过了一些国际上的城市，还有一个原因是数据，第二是分母的房价。比如北京这样的城市他辐射的是全中国，你统计北京市民的收入跟北京的房价其实意义不大。我们的意义有两个我们作为企业到底能不能能够找到权威的数据，这是我们第一个意义

　　第二个意义我们这个平台的最大好处，既然数据不完全，他更需要大家业内人士坐在一起来交流。比如某些数据还不那么权威不那么客观，我们就忽略对数据的分析。因为数据的分析从不同的侧面，重庆的情况最新的数据，比如一季度的刚才主办方已经介绍了。包括全国我们跟踪了一些数据其实在不同的层面，不同的角度也可以进一步来印证我们的一些结论。今天我想给大家分享的，因为时间有限，我可能讲一些核心的结论，下来我们可以交流。

　　今天我汇报的标题叫缓至水穷处，遥看云起时。缓至水穷处我们对房市的想象还有很长，第二遥看云起时，中国的房地产行业毕竟他还是处于牛市的下微调，我们对中国房地产的核心结论，目前处于一个什么样的发展阶段，第一快速单边上的一个发展阶段，进入牛市的下半场。如果我们称为牛市的话，上半场已经结束，这是中长期，中短期，目前处于调控的中场。首先我们要判断这个行业，其实大家作为业内认识没有一个人能够预测政策的走向，政策的基调我们可以初步的得出一些结论的。中国房地产企业本轮的调控是08年调控的延续。实际上02年就要调控，我们应付完国际金融危机以后，我们继续了调控，所以他更加的坚决。我们的判断即使中短期可能会有政策。因为我们现在中短期经济区地方化，可能财政收入会影响一些政策，但是这次调控的持续时间远远超出我们的想象。

　　我们认为调控将成为一种常态，中长期的常态。为什么，我们的理由可以总结为一个教训首先是日本。虽然说我们可以举出若干的理由，中国的城市化阶段跟日本不一样，中国住房的刚需远远超过日本。我们看没有只涨不跌的房价。我们的中国房地产商做这么多年，我们为什么这么欣赏中海，中海在香港市场搏杀过，只有中海体验了一个牛雄的一个概念，其中大部分的房地产都是在牛市中。我们可以看看日本92年日本到达了波峰，持续下降14年以后到2006年，07年底的时候，日本的房价，地价相当于跌到了2/3，我们不知道中国的房地产的泡沫到底有多大。调控的基调两个当务之急，第一经济需要。中长期避免抉择。中国经济发展的动力第一是农村便宜的劳动力，第二是便宜的土地，第三子孙后代的资源。我们不能把三十年以后的资源统统放在现在，所以中长期要避免抉择，短期，中短期，没有哪一个国家变成住宅这个国家能持续稳定的增长，这是经济需要，第一个当务之急。

　　第二政治需要，避免房地产成为贫富差距寄宿扩大的显影剂和助推器，危机社会稳定。两个归位，两个矛盾，第一这也是中长期可能要坚持下去，房子首先是拿来住的，不是拿来炒的，这是铁律。政府保障房归位，以前政府是不管的，现在政府要向保障归位。中长期会基于两个矛盾，我们城市化，我们做保障房需要资金来源，我们需要投资的。政府的钱从哪里来还是土地财政。这些手段没有推出来之前，我们要加速我们的城市化，我们要做保障房还是摆脱不了土地财税。一个榜样，我们通过研究高层的关于房地产的几次表态，我们觉得中国目前是把德国模式作为中国学习的榜样，这也是联合国总结出来的解决人民居住问题，解决的最好国家，德国模式。德国模式最大的特点是两个，第一个是房子的消费属性，房子不是拿来炒的。

　　第二大力发展租房市场。温总理答记者问的时候提到，我不知道下一步有没有可能演变相关的部委出台相关的法律来解决，因为这个不是总理一句话就能解决问题，我们要鼓励租房。中国的住房自有率，不管结构，只管总量，居全世界第一位，我们超过了90%的住房所有者，把农村，城市，总量上先算，比如他到北京又买了一套，这是全世界第一。第二中国的台湾，中国居着有其物的在全世界的观念是非常显著的。德国58%的人是靠租房的。我们认为中长期学习的榜样从这点一个当务之急两个归位，一个榜样来看，我们认为这一次的调控既是中短期可能有所反复，中长期持续的时间可能会超出我们的想象。宏观方面，我不多说。我们中国经济目前是三步走的第二步，在应对08年经济危机的时候，第一步仍出四万亿投资，第二步城市化和城镇化，第三步才是经济结构的转型。城镇化或者城市化是肩负了中国经济承上启下的一个关键作用。但是正因为他的作用关键，我们不一口气的把几十年的饭都吃了，所以我们的城镇化一定是一个走稳并且可持续我们的城镇化肯定是中国经济，甚至有人说他是二十一世纪的两大一劫，第一大是美国的高科技，第二是中国的城镇化。政策的基调是稳价保贷，更重要的是要量，要投资额度，所以下一步可能的政策微调放松的路径首先是信贷定向宽松，大家看到首套房，下一步下调准备金率可能会继续。第三是可能下调利率，目前下调利率是争议的。我们一些定价如果在CPI比较低的时候，比如水电气放上来的话，可能利率下调的空间有没有。行业在整个周期里面处于调控的中期，我们认为2012年进入投资和房价双降区间是大概率事件，库存压力尚未达到2008年的峰值，但预计2012年2季度将进入真正的时期。我们行业结构，他不只是浮在面上的数据，我们在做全国研究的时候，我们也发现，整个2011年交易量是呈现“一二线冷，三四线热，全国刚刚好。是根据他的历史发展，历史趋势线。我们的判断如果政策没有松动，三四线滞后降温后，全国真正的入冬。我们对2012年的初步判断，一二线城市价跌量可能适当的增加，而三四线城市是价格跌，但是量缩小。第一是价值洼地，有没有限购的政策，投资性的价值洼地。第二是劳动力回流可能导致了当地消费需求的提升。

　　行业结构，从产品来看，全国数据差不多，重庆的数据也差不多。政策约束下典型成交主力户型以首置、首改为主。这和我们的政策调控要求也是一样的。行业的之间其实媒体炒的很厉害，跑路呀，破产呀，我们拿数据来说话，全国情况，目前实质性状况比08年要好。整个行业资金状况也会逐步的恶化。未来两个季度如果汇款没有显著的变化，整个行业的资金链可能紧绷到08年的水平。几个角度来看，11年的资金比08年的资金还是要好一些。我们可以看到领先的这些房企那些是属于稳健的。这是11年简单的回顾。

　　长期趋势我们说牛市下半场，虽然要调控，但是依然是牛市下半场，是因为我们这个行业关键的驱动因素没有发生实质性的改变，这个行业最关键的驱动因素是两个，第一收入增长，第二城市化。第一收入增长，虽然我们可以对我们国家的GDP的增长减速去持乐观或者悲观的态度，没有关系，因为未来是不确定的。但即使是我们国家的GDP快速增长，中速增长，我们对居民收入有信心。因为中国经济已经开始从一个基本型的经济到分散性的拐点。居民参与分配他的比例要加大。人民能够分享GDP的增长。对于中国来讲，还有两个关键的因素，第一居者有其屋的传统，不管我们怎么样完善住房的条例，像德国一样。什么概念，买房子六七各老人出钱，在国外不可以想象，中国是很正常的事情。所以实际上我们用这种状态，房价收入比例是得不到准确的结论的。因为六七人在他背后支持的。从这点来讲长期的趋势，我们的收入城市化是没有发生根本的改变的。长期的趋势牛市下半场跟中短期牛市下半场最关键的特征，跟我们目前恰恰是相反的。我们很多开发商很纠结的地方，长期来讲我们认为房地产行业牛市的下半场是有房子住到住好房子。我们现在大家可能盯着刚需，盯着90平米以下的，我们认为长期而言，政策去限制他的产品，压制了他的需求，才是我们的发展方向。问题在于短期你能不能扛得住。改善性需求我们认为是长远的。长期趋势从区域分化上来讲， 像北京这样的一线城市，房地产市场的交易量早已过了顶峰。前赴后继，逐波赶顶。全国而言他应该是一个区域分化的概念，一线城市的成交量基本上已经过去了峰值。二线城市在15年以前峰值已经过去了。

　　从需求结构分化来讲，我们认为改善性需求增长，高端房价短期受调控压制，但长期看涨。同一个城市的住宅产品，他的价差可以达到20倍。国内我们知道，北京通州可能两万左右，国贸附近五六万，差距会越拉越大。

　　业态分化，我们可以看到GDP从8000到2万是商业地产发展的黄金期，比如国内，像北京的人均GDP基本上到1.2万美金，是商业发展的黄金期。未来十年人均GDP3000到8000。商业地产的春天已经来临，春天是运营的春天，而不是开发的春天。因为现在开发可能已经透支了。从业态上来讲，开发商主动的转型，有些是被动的选择。我们研究了商业地产的态势，有不同种类的选手在里面拼杀，总体判断，一线城市竞争激烈，而且核心地段优质地产稀缺。二线城市以及一线城市轨道交通结点处于增量开发的黄金期。一二线城市进入存量盘活和重组的黄金时代。价值判断和价值提升者的春天来临。

　　举个例子那么多万达广场10年的时候租金10几个亿，11年底30几个亿。这就是我们开发的春天已经过去了，剩下是存量重组，谁能让单位面积产生更多的效应。

　　商业地产的热点产品来讲，首先不是总规模的供求平衡，关键是结构性的缺失，首先是符合消费的城市综合性，以及特色商业才是战略机遇。刚才讲了其余分化，短期无法趋地产化。这是经济长期的基调，我们初步判断房地产市场将经理一个缓慢的结构性调整，12年三四线城市依然会回调。

　　战略姿态：领先房企拿地趋于稳健，并饱受制定2012销售目标，表明业内对未来市场走势普遍持谨慎态度。

　　商业模式：整个行业发生动态的时候，其实就是一些企业通过战略实现转型，通过实现弯道上升的时候。目前房地产行业的环境，最有利的是万科和SOHO中国的，万科模式倒退十年，倒退五年都不是最好的模式。到了今天他是最合适的模式，土地增值是最占位的盈利点，今天的万科是最合适的，第一他的区域和产品是很均衡。万科的产品本身面向中断的产品也很多，他往三四线城市也很多，他降价可以获得量，绿城是降价也不能获得量的。SOHO中国为什么是最好的模式呢，中国商业地产的租金快速上涨，是目前大家炒作的一个梦想。现实是租金很低，但是大家希望未来能够快速的上涨。SOHO中国因为并不是租售并举，他全是卖掉。商业地产全部开发，全部销售的模式也是最有力的模式。整个思维模式的改变至关重要，中短期我们认为房企的第一要务是一切围绕现金流，不再去围绕产品、技术、细节。我们的老板一切是围绕现金流。

　　比如说贷款，大家现在住宅的贷款是很困难，为什么很多房地产开始切入到主流地产，产业地产，文化地产去研究中国未来鼓励发展的这些产业。因为地产只不过是一些产业的载体。比如华侨城就一再做投资者关系的时候，一再撇清他不是一家地产公司。因为对再融资无论是面对银行还是A股市，一切围绕现金流，提高自有资本的杠杆。我们中国的房地产行业整个发展，我们整个企业商业模式，营运模式三点，第一你的财务杠杆，这是我们发家的法宝。第二销售净利润。同一块地你做成产品比别人多卖两个亿，当然你优秀。第三是资产周转率。我们最近跟很多房企提供相关的服务，如何提高他的市场周转率。你要提高你的资产周转率，你的产品要聚焦。产品尽可能的实现标准化。这种标准化是模块化，让你便于复制。这是从战略的层面来。

　　从营销的角度，从管理的角度，包括企业文化的角度，一切围绕着提高你的周转率，有相应的措施来解决这些问题。第一屯地就能赚钱成为历史。刚才我们重庆的地价，可能这个数据他有没有同比性，区域是不是相同区域。至少大家相信了屯地并不一定能够挣钱，这是第一个变化。第二个变化钱很容易拿到，最宽松的货币环境，一个是信贷政策能不能贷到，第二是资金成本，利息要很低，这两个都已经成为历史。很多房企就很担心说，房地产企业会不会集中对快速的提高，我们的研究可以负责任的告诉大家，即使在美国这样成熟的国家，房企，房地产行业的集中度也就是10-20%的概念。他不可能做到寡头垄断，大企业有大企业的生存法，小企业有小企业的生存规律，前提是你要找到你自己的商业模式。我们认为对很多企业来说清资产和高周转是很多企业的方向。中国房地产五年到十年所谓投资开发一体化的链条，我们可以看到这个链条的断裂。

　　今天简单的跟大家分享，谢谢大家。

　　主持人：谢谢薛总给我们带来宏观的分析。今天分析会上我们非常有幸的邀请到了三位来自我们重庆知名房企的代表，成为我们重庆房地产开发形势报告会的特邀地产观察员。他们分别是龙湖地产营销总监罗政先生，东原地产集团营销中心总经理王琴女士和隆鑫地产集团副总裁及劲松先生，有请房地产开发协会秘书长尹严全先生为他们颁发聘书。我们大家再次以热烈的掌声祝贺他们。

　　请各位留步，下面我们即将进入对话环节。我们要再次邀请薛总再次上座。2011年中央对房地产出台了一系列的调控措施这是我们大家都知道的。2012年成熟的房地产市场给了我们大家更多的机会和挑战。现在我们这个环节大家谈一下2012年房地产的一个发展状况和自己的一些心得和体会。大家可以从企业的角度还有行业的角度，还有全国的大环境下谈谈自己的观点。

　　先请我们周大佐开始吧。

　　周大左：我是东原地产集团品牌中心的周大左，今天很荣幸参加这个会。刚才几位嘉宾就目前整个形势房地产市场很多情况做了很详细的分析。这里我不再重复了。之前我看到主持人的两个问题，一个是我们现在的形势的理论分析和判断，另外一个作为一个企业，怎么在现在的形势上做应对。首先说一下我对现在形势大致的一个判断。

　　现在我们觉得今年其实3月份大家感觉到市场比较好。但是我们仔细的分析数据你会发现主要好的是刚需。改善性的住房类的复苏的力度不是很大主要是刚需。这里面其中一个原因，说去年开始很多刚需类的购房者他在观望的话，已经有一年了。而且这一年政策尽管不断的在加紧，但是对重庆这么一个相对健康，而且相对稳定的一个城市而言，其实我们的价格一直是比较低的。这种情况下，大家觉得再去探底的可能性其实在减小。我们市场感觉春节一过这个现象很明显，所以说这种需求，我们可以打一个比喻，有一点像围城，没有买房子的人在城外面，买了房子的在城里面，外面的会越来越挤，大家觉得还是城里面待着舒服一点，于是他们就进来了。城外的压力减小以后，刚性的比例也会逐渐降低。这是一个分析和判断。

　　第二个今年的刚需有一个特点。这种刚性来自于重庆以外的刚需。这里面主要有三种来自外面的刚需：第一种以前重庆坐电梯，你听到的都是重庆话，后来你听到有人在说普通话了，而且说普通话的人越来越多。但是可能这一两年感觉到说你一个字都听不懂的在说了，很多外地的方言在重庆在讲。其实因为整个重庆的城市定位在不断的提升，所造成的这么一个原因。所以我觉得刚才我们聊的这是第一种来自外地的刚需。目前我了解的情况重庆已经有200多家五百强的企业，他们来到重庆一定会招兵买马，一定会带很多高管，中管会来到重庆，这些人也会有住房，也会有租房的问题，所以这是第一种来自外地的刚需。第二种和第三种来自外地的刚需，我这里举两个例子。是我发生在我身边朋友的例子，其中一个朋友在上海做桥梁设计，在一家国际上很知名的设计师事务所，他在上海买房子觉得很辛苦，买不起。而且上海他觉得重庆女孩子漂亮一点，还是要回来找老婆的。他就到重庆结婚了，回重庆就要面临买房子，这种需求没有多少所谓改善性的概念，所以他也是一种刚性。

　　另外一个朋友更有意思了，他在深圳做证券，大家知道在深圳做证券的还是很有钱的，年薪一两百万，后来生了小孩子。最先他的计划全家就把他的爸爸妈妈因为要带小孩，都接到深圳去做，于是一个70多平米的房子就搞不定了，因为加上保姆一共要有7个人，他现在去了深圳后海看房子，春节的时候他给我讲，因为房地产市场调控很严重，目前我们的房子仅售一千万，于是他回来看仅售一千万，还是吃不动的，算还是回重庆算了。他在重庆买了230平米的房子，他的花费只有不到深圳的五分之一，而且他同时解决了他的太太，小孩子，他的父母一大家人住房的需求。所以这种需求，当时他说他在当地看到的房价把第一位的数字去掉在重庆仍然可以买到一个很好的房子。重庆本地的购房者另外可以来自外地的，包括重庆人和外地的购房者。这是我大概的一个分析和判断。谢谢大家。

　　徐思光：各位媒体朋友大家好，我是隆鑫地产的。刚才几位领导讲的比较全，我比较赞同正略钧策老师的观点。我们公司包括我自己对重庆的地产一向是比较看好的。也还是从基本的基本面上讲，重庆房地产市场他从一个是经济增速，第二是城市化的速度，这两个指标去看的话，我们觉得高于全国的平均数字。包括从11年经济增长的幅度也是高于全国平均的3到4个百分点。城市化的速度应该也是高于其他几个直辖市的。去年统计数字是46%点几，大城市大农村的结构导致他的城市化速度比其他的一些直辖市呀，或者一些一线城市要快很多。这两点决定了他刚需是比较旺盛。去年11年在严控的前提下面，还是一千五百万方的销量还是非常不错的量。我们今年是有望突破两千万方的，主城九区的销量。今年回暖也好，销量放大也好一个基本原因之一。

　　第二个基本判断，重庆的市场今年的竞争会更加的激烈。为什么这么说呢？刚刚正略钧策也说到，牛市的下半场。下半场很明显的特征，全国的房地产他新的增长去年主要来于中心地区。全国9家北京企业他的土地储备，11年新的土地储备量只有4%左右是来于传统的长三角，珠三角以及环渤海三大传统趋于。来源于中西部新增储备量大概26%左右，特别是中西部城市。重庆作为一个新兴的中西部经济中心城市的话，他可能应该是被全国一线的更多的开发商所看好，在这里布局，拿地的开发商会越来越多，竞争也会月激烈，作为重庆本土房地产企业面临一个挑战。

　　我们自己企业来看11年，12年开始我们有一个基本的趋向。第一个趋向我们现在有一个初步业态布局上的战略，城市住宅渡假物业，城市综合体三大业态4：2：2的布局。城市综合体商业地产，之所以这么布局有这样几点原因：第一城市住宅确实是目前城市迅速作大规模的一个最基本的业态，通过住宅做到销量，做到规模。渡假物业最近几年兴起，我们抢占了一定的先机。经过三年左右的探索，我们基本形成了一个比较成熟的商业模式和一个产业平台，国家级的公园，在全国去布局的话，取得不错的成效。我们有渡假物业领先的开发企业。城市综合体而言，目前我们基本考虑是20%，考虑他对资金量，对融资能力的挑战是非常大的。我们还是有信心能够做好到。我们认为要做好有三大方面的要素，第一他必须要有非常高端的商业来运营的团队，商业地产团队。我们应该说是经过多年的准备还是有一定的信心。

　　第二一定要有很好的资源，有核心地段的土地资源。最好有两个比较核心地块的资源。第三应该说有一个比较好的商家品牌资源的储备。这三点我们都还是做了比较充分的准备。第二个方面说到我们在城市住宅里面，基本在策略上的想法，第一还是要立足成渝吧，重庆向北成都向南这样布局我们的项目。特别是重庆这样的三四线城市，我们加大土地储备项目的储备，要春耕到重庆。

　　同时从客观上来讲，随着11年的调控，12年在持续。今年有一个想法是掐头去尾，顶端的调控也是比较大，我们很谨慎的考虑。低端的受保障房的冲击，保障房基本上在五年会分到10%左右的份额。我们主要考虑中高端，高级白领和蓝领的部分。我们谨慎性的两房或者谨慎性的三房把总价控制好。作出不同阶段的产品线出来。根据不一样的产品细分来做产品标准化，通过产品标准化再导出我们的成本标准化，从而实现管理。通过标准化来降低整个运营成本，精准的把握到客户的需求，基本上就是我的想法。

　　罗政：大家好我是来自龙湖地产的罗政，刚才听了房地产市场的报告，我有一个感受，今年从春季之后，龙湖地产有一个比较大的策略的构想，其实好象是一个动作。从大的政治层面包括宏观层面，金融层面等等，其实是整个市场大的气侯环境问题，作为一个单个的开发企业，可能很难改变这个大的环境，但是作为一个企业本身来讲，他可能会营造从自己的营运管理，从自己的战略层面或者从我们的战术层面，他可能会形成我们小的气侯环境。而这个小的气侯环境如何适应大的气侯环境，来赢得市场的机会和挑战，这是开发商共同面临的问题，需要自己去抓住机会率先实施的一系列的系统工程问题。我想说的站在龙湖角度上来讲，我想从三个方面来讲，龙湖是怎么样在这样一个市场环境里面，到今天为止，第一季度龙湖还是比较自信的。在整个市场环境里面的销售，处在一个相对比较稳健，具体数据不太方便公布。第一季度我们取得一个市场先机。归纳起来看的话，我们在三个方面做了一些相对比较好的一些功课。

　　第一个我们在春节开始就慢慢预判到市场可能会在2月、3月会有市场的一些反弹。在大的政策环境，金融环境所谓市场的回暖，但是短线的还是有的。我们制定了三抢的策略，抢先订货，抢先取货，抢先回款，以及我们销售的安排等等，都是围绕这样一个动作去完成。熟悉龙湖的都知道我们每年的易房节，今年提前到3月初，在房交会之前开始实施的整合重庆30多家媒体的网上，开始第二波的打击市场。为龙湖在整个市场的整体造势赢得了很多先决性的机会。在相对比较远的区域里面，我们每周都在开盘。我们在整个市场里面开盘当天有80%以上的选房，第一季度来讲，快速供货，快速取货，快速回款，形成一个非常好的战略。在房地产市场里面我们不是简单的住宅，还是生活的完整供应商。所以在这样一个纬度，其实龙湖经过十多年的商业的运营管理经验，和我们的商业管理能力，以及我们目前18年房地产开发经验，我们其实有一个很好的机会，为购房者提供很多的价值和差异的一些价值点。

　　简单举个例子，在我们所有开发的项目里面，几乎我们的龙湖天天，基本上涵盖了我们所有在售的房屋。天天的开发可能商业的战略和住宅的战略是分离的，如果把这两者整合在一起的时候，整个房地产价值和区域价值就会出现价值裂点。我们在整个产品里面就会很清晰的看到很多购房者充着龙湖来的，就是我们的天天开发带给他们今后生活的成熟度，今后区域发展的时间更快捷，以及未来经营发展良好之后，成型之后，物业本身资产性价值的提升机会。把商业战略和住宅战略混合在一起的时候，带给客户不仅仅是居住价值，而是全方位的城市一体化，生活的一个系统，这样的话对我们产品在市场里面就会形成比较大的一个价值差异。在最近一段时间里面，我们集团商业战略会把坚持下去形成和我们住宅开发战略是合在一起来提升区域的，以及住宅本生大的价值整合，和客户对价值的认同度，这是我们对产品的一些思考。

　　今年恰好是龙湖物业的十五周年，我们公司明确提出，十五周年是价值的一个分享年，这样一个大的构想。在大的构想里面，包括我们的地产开发公司和我们的物业公司，将会整合我们所有资源和我们所有能动的一些机会，抓住这些机会为我们业主提供更多的，更好的服务，和更好的一些价值分享的机会。

　　举个简单例子目前我们春森彼岸三期为了实现交往更好的品质，新增一千多万打造我们的环境景观，打造周边的环境，交通，包括我们自身一半装修品质等等，这是真金白银的1200多万去打造这个东西，包括我们物业公司也在迅速做很多功课，包括对环境的升级改造，我们做物业服务是长期的，就让我们的业主能习惯龙湖这样一种生活方式，来认同龙湖提供的生活品质，固化他们的生活常态。其实龙湖的业主在全国已经有28万的规模，如果说这28万都变成这样一个销售的推导员，其实龙湖的市场就面临更好的机会和更广泛的客户群。回到大的气侯环境改变不了，但是我们企业可以营造小的社会环境，去接受市场的挑战，去创造我们更好的一些市场机会，谢谢大家。

　　主持人：刚才我们三位观察员分别介绍了自己企业的一些情况，非常感谢三位，希望在这个环节也能听到我们台上就坐的五位对房地产市场的现状以及听到你们的一些见解和观点。我们尹秘书长也想听到你的观点。

　　尹严全：刚才三位结合他们企业自身的实际做了深入的阐述。对我们在座的很有启发。2012年房地产的调控之下。我们寻求积极的因素，因此我觉得2012年我们整个行业，重庆市房地产开发行业，整个行业有一个观点稳中谋进，首先是稳，从去年来看，国家出了很多房地产政策，很多调控举措。同时在这种情况下，我们相关的发展的指标还是保持稳定。比如说我们的投资，我们去年整个全市房地产开发投资2015亿，达到了25.4%，和GDP是比较协调的，达到25%左右的指标。从竣工类的项目来讲，去年全市2011年竣工量3224，也同比达到了30.4%，同比增长30.4%。住宅这块2826万平方米，这也是同比增长29.4%。这个数据可以说我们去年在调控下，房地产市场还是保持稳定，这是两个重要的指标，一个是投资，一个是销售，去年销售面积是4530多万平方米增长5.1%。2010年前年，我们销售是4333万平方米，增长7.8%。大家看到这两个数字，一个是增长5.1%，一个是增长7.8%，都在增长。一个是保持了稳定，一个是我们房地产市场保持了稳定，他没有大起大落，无论怎样调控。

　　第二个信息他是增长。哪怕增长30%几，增长5.1%，7.8%，他都是在增长，增长幅度在去年有所下降。去年销售增长5.1%，前年7.8%。给我们的第三个信息分析的话，整个房地产市场销售市场更加趋于理性了。我们像买其他一些产品一样的，更加理性化了。可以解读这三个信息出来，投资，销售，还有我们的竣工量这几个指标，我之所以说稳中谋进。怎么来谋进呢，前面几位专家都进行了分析，当前的困境之下，积极的态度，应对方法，讲了一些良好的因素。刚才各位专家讲了一些积极因素，还有一些积极因素。第一货币政策微调是全国而言都有的。我们重庆市一个是今年我们房产税的收费标准提高了，2012年，12152，房地产税增收起点增加了30多元，这里面一个价格空间。去年我了解大家买房子，稍微高档一点的房子，如果上了9千，我就要考虑是不是要缴税，对大家的心态影响很大的。现在12152标准提高了，买高端房的空间提高了。这是一个因素。

　　另外还有一个，我们整个重庆市的房价在全国而言大中城市相对来说是比较低的。从去年调控以来积蓄了很多刚性需求。市场对刚性的预期明显增强了。还存在着市场博弈，包括3月份，一些楼盘人气旺了，销售量上升了，实际上是刚性需求释放的市场预期增强了。后市会如何，我们都在期望。温总理说房价回归稳定，这个行业持续稳定发展，这两个目的我们要明确下来。不是说压下去不是这样的，一是房地产回归理性，同时保持行业的持续健康发展，这才是我们整个国家地方政府调控房价真正的目的，我想的就是这些。

　　薛迥文：我从05年专注于房地产行业，我对重庆和重庆的开发商第一是比较看好重庆，为什么呢，其实我觉得刚才有一个嘉宾提的非常好，重庆绝不只是一个二三线城市毫无个性的一个。其实我们下一步房地产市场他是跟着人的收入跟着产业这些因素在走的。比如说中国，不去北方，他和长沙郑州一样，整个城市周边的辐射能力，重庆在这个方面有一点像比较长的火车，他的前端已经到了比较前面的位置。后端在那里。推动房地产发展最基本的因素是人口的迁移。重庆现在比如国内很多的三四线城市是靠蓝领工人的回归，去当地购买，重庆这个因素可能也是一个主导因素。但是重庆比其他很多三四线城市还多了一个，很多白领回归。包括高端白领，中断白领，他在回归。因为这个城市会创造一些产业机会，这些机会重庆不管算1.5还是算2，在这些城市中几乎少见的。重庆的开发商我记得跟其他地区的客户交流，重庆的开发商他有点像温州人，当地没有什么资源，能力特强，所以把打火机这些产业做起来。重庆起步的时候，我记得01，02年的时候重庆的房价两千块都不多，在全国简直是洼地，但是开发商还要盈利，说明他的本领炼强了。把重庆作为一个第一类，为什么万科进重庆的时间是很晚的。他发现这个地方的龙头企业和整个阵营把他二万亿的投资指标和成本控制成这样，你进来无利可图。重庆开发商阵营管理能力，成本控制还是开发周转速度的管理能力，相对来说比很多城市要强。其实我们今天坐在这里，比如我们在谈11年，甚至12年一季度的数据，我从作一个专业研究者的角度，我认为房地产企业更多的指导他的战略不是当前的市场，而应该是两年或者一年半以后的市场分析。因为房地产企业战略问题，不是现在你降多少价格去卖房子的问题，是拿不拿地，怎么样拿地，因为房地产都知道有一个一年多，两年的生产周期。我们过于的关注目前当下时间节点的状况，我们忽略了真正我们现在拿地对未来两年左右市场的判断。我有一个问题也想请教一下也是跟大家探讨，站在您的角度说，两年以后您觉得重庆市的房地产市场将会发生最大的变化是什么。比如北京，或者天津的二线城市，限购令取消，房产税会顶上来。重大的变化对房地产商意味着什么产品，今天拿什么样的地，去做反弹最快的产品。限购令取消，房产税跟上来以后，什么成交量，成交价是最快受反弹的。我们知道最大的变化大家都会有自己的一个判断，你觉得两年之后的市场最关键的变化因素是什么，为此您今天的企业需要做什么。我想抛一个题目。

　　主持人：非常好，薛总代表了主持人。

　　罗政：重庆整个发展跟向北边的发展，包括到今天的从内环到外环城市割据是分不开的，龙湖有自己的一个规定动作，就是与城市的未来发展紧密结合在一起。包括到今天，我们看到龙湖不管在大学城，还是已经进军的北碚。未来两年的发展，开发机会我个人理解在两个方面，第一在二环以内的大的新兴的城市规划基尼里面的一些机遇形成大的小的城镇的集群的开发机会。这是第一。

　　第二在主城核心的一些旧城改造的机会。未来两年大的城市发展里面，更多的还是以城市未来的规划，城市的战略，包括两江新区的发展，包括二环的发展保持在一起，不仅仅是自己开发商希望做什么产品，而是肯定跟整个城市的发展紧密的结合在一起这样去做一些企业的规划，产品的规划。

　　一个从城市住宅角度来讲，我们有一个判断，未来五年重庆市的区县三线，四线乃至五线这些地方应该会是整个重庆大重庆区的蓝海。市场规模的回报会有一个强劲的增长。因为重庆有些县城经过移民之后，人多地少，确实人均地非常低，三四线城市会有非常好的吸引力。像以永川，万州还有涪陵为代表的百万人口左右的一个规模的话，他的吸引力就不言而喻。

　　第二个未来五年重庆两江新区的积累经验，他的后发效应会更加明显。他会成为一个更加强有力的包括量价呀强有力增长区域，会成为房地产市场增长的龙头。

　　第三个重庆因为气侯炎热。夏季差不多两个月的时间，接近60天的时间气温达到40度以上。整个大重庆的渡假物业避暑休闲的渡假物业还会保持一个非常强劲的势头。

　　周大佐：现在大家买房子在那里买，现在人们喜欢到档次比较优雅的地方去吃小火锅，现在跟重庆的素质，以及整体的经济水平是很有关系的。我相信两年之后，重庆人的小资情节会更加的严重。这次看到为什么星巴克越来越好的原因。包括我们会适当的考虑在我们拿地的策略里面，对着我们讲的小资企业，其实在现在的房价里面大概八千到一万的左右，这种价格不一定非常的高，但是他又不是为了首次去做，有可能有一套房子，觉得住起来不是很爽，我要换一换，或者觉得家庭扩大的原因，在我们公司拿地的策略上就会考虑往这种小资情节或者品位生活情节更高的有多一点要求去考虑。谢谢。

　　主持人：其他几位还有补充的吗？

　　嘉宾：2015年按照重庆市十二五规划，我们城镇化率达到60%，现在是47%左右，还有10多点增长点。三百万人进城，我们市场容量，行业的市场空间，我们未来两三年需求在这里摆着的。这个是规划。什么样的产品两三年之后产品形态更受欢迎肯定是绿色环保，生态节能，还有科技智能，这种产品肯定是相对来说这是我们市场发展的趋势。前不久房地产开发协会组织我们包括主管部门区县建委的领导，我们到万科总部，我们考察注册产业化，这样对大家非常有启发。万科的这种理念确实引导了我们行业发展的一个趋势。产业化生产，产品化制作，这是我们重庆四大行业学习。我们从产业化的道路。

　　主持人：谢谢通过刚才几位的发言，我们薛总对重庆有一个更直观的了解了。我们对话就到这么一个环节了。

　　我们今天房地产分析报告会是第一次举办，我们会在第二季度，第三季度连续按期举办房地产分析报告会，希望下一次和大家再见面的时候在座各位能给我们带来更多更精彩，更有见地的见解。尊敬的各位领导，各位来宾，今天的重庆市房地产形势分析会报告会到此结束，谢谢大家。