尽管调控的姿态政府层依然鲜明，但销售量的市场U形底部似乎已经开始平移。

　　昨日，长沙市房产研究中心发布《2012年1-3月长沙市房产交易情况通报》(以下简称《通报》)，调控效果已经相当明显，同比去年，今年一季度长沙新建商品房销售备案跌幅高达51.43%——就像联美品格营销总监王少轩所说，“底部已现”。

　　但从3月数据的环比态势来看，U形底部平移向上的趋势已现。数据说，3月，长沙市新建商品房销售备案94.82万平方米，环比增长27.44%。

　　微妙的是，最近央行货币政策委员会召开的第一季度例会中，一年以来首度出现信贷“适度增长”的提法。一个信号是，未来的长沙楼市将在库存和信贷差别化增长的博弈中增加变数。

　　本报记者文洁  长沙报道

　　走出楼市成交量U形底？

　　在楼市调控重压之下的中国楼市低迷，几乎无一城市幸免，包括二、三线城市。

　　《通报》显示，2012年1-3月，长沙地区新建商品房累计批准预售244.34万㎡，同比减少34.43%，而销售方面，长沙地区新建商品房累计销售备案257.62万㎡，同比减少51.43%。其中，内六区新建商品房累计销售备案175.49万㎡，同比减少57.17%，

　　这几乎是长沙楼市近年来销售量最大同比降幅。“这一波的宏观调控，效果已经非常明显。”京投银泰(湖南)置地投资有限公司董事、总经理刘正明说。

　　但微妙的信号来自于3月当月销售数据。数据显示，长沙地区3月新增批准预售122.69万㎡，同比增长28.96%，环比增长186.41%；而销售量则同样出现环比上涨，本月新增销售备案94.82万㎡，同比减少41.54%，环比增长27.44%。

　　“在信贷的差别化利率变化的刺激下，一些刚性需求开始释放，带来了3月楼市的以价换量。”刘正明说。

　　事实上，今年春节之后，长沙各个售楼部均出现了刚需客户开始出手的信号。在2-3月间，包括万科金域华府、中海国际社区、时代倾城、万达公馆、保利麓谷林语、香樟兰亭、融科东南海等多个项目在内，新房源推出时购房者频频下定的场景，不时出现。

　　长沙开发商“处于库存高位”

　　这是否意味着接下来的楼市将再度走出一条坚挺阳线？大多数声音并不乐观。

　　“今年楼市一季度并不是销售量的反弹，今年都很难出现反弹。”就在近日的新书签售会上，华远地产董事长任志强直言不讳。

　　随着信贷政策大幅放松预期的降低，这些巨额的库存正在成为未来房价上涨的压力。

　　事实上，在长沙，库存正在变成楼市的隐性“地雷”。数据显示，3月当月，长沙新增批准预售79.83万㎡，同比增长14.93%，环比增长250.31%。

　　“虽然有一部分原因是因为2月淡季供应量太低带来了3月数据的惊人增长，但现实是长沙可售面积仍然是非常庞大的一个数据。”王少轩说。

　　事实上，在长沙市房产研究中心的数据统计中，2010年以来，至今年3月底，长沙已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积在800-1000万㎡之间，“处于库存高位。”上述长沙市房产研究中心相关负责人表示。

　　“去库存的程度将直接取决于开发商的降价幅度。”湖南中原资源中心总监陈世霞直言。

　　价格分化或成趋势

　　尽管刚性需求的释放带来了3月楼市的些许回暖，但现实在于，刚需购买力的容量仍然有限。“对于开发商来说，尽快走货仍然是第一要务。”刘正明说。

　　“未来房价分化会很明显。卖得好的价格可能稳住，但是卖得差的价格可能会下跌明显。”任志强预计说。

　　事实上，从目前市场反馈的信号来看，价格和品牌仍然是决定购买力方向的重要元素。在长沙，中海、万科、万达等品牌房企3月份加大了推盘力度，但价格优惠仍然是吸引客户的重要关注点。

　　在河西，蔚蓝海岸以4680元/平方米的价格产生了开盘销售200余套的成交量，而中海则以团购9折的优惠，成为3月最后一周楼市销售冠军。“以目前整体经济增长前景和市场情况来看，个别上市公司如果能够加大降价幅度，以价跑量，可能会率先抢占市场份额，进而能够喘口气，以待市场出现转机。”中原地产分析师说。