4月2日，深圳银湖三九片区改造规划正式经深圳市规划与国土委员会审议并原则通过，正式向社会公示。

　　资料显示，针对银湖三九片区的改造入选了《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》，改造主体为新三九地产有限公司，目前新三九地产公司已正式更名为华润(深圳)地产发展有限公司。

　　据《每日经济新闻》记者了解，该更新项目建筑面积近45万平方米，这也是继万象城、大冲旧改项目、湖贝村旧改项目之后，华润集团在深圳获得的又一个“超级”旧改项目。据悉，华润或将凭此进入深圳“第一豪宅区”。

　　据业界传闻，该项目将于今年底启动，但昨日(4月9日)，华润(深圳)地产发展有限公司对 《每日经济新闻》记者表示，暂无开工计划。

　　对此，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，该项目很可能将是一个包括保障房、商业住宅、豪宅别墅在内的多种产品的城市综合体项目，其价格可能成为深圳豪宅的新标杆。同时，该项目也将面临城市交通压力。

　　华润获近45万平方米旧改项目

　　深圳银湖片区是深圳首个豪宅区，也是华润三九(000999，SZ)总部所在地。按照深圳市城市更新改造规划，华润三九在旧厂房搬迁之后，该地块由工业用地改为住宅商业用地。公示资料显示，银湖三九城市更新片区拆迁用地面积为127442.0平方米，开发建设用地面积为95967平方米，计入容积率建筑面积为471690平方米，其中住宅为446750平方米、商业为16500平方米、公共配套设施为8440平方米。另有地下商业4300平方米，公共充电站1100平方米。

　　华润三九2010年6月2日产权转让公告显示，由于华润三九计划将总部迁出银湖片区，因此将其科技办公大楼一至九层转让给华润(深圳)地产发展有限公司，转让价款合计为1.6亿元。

　　由于其占地面积为4154平方米，建筑面积为13675平方米，以此计算，华润(深圳)地产发展有限公司受让的楼面单价高达11700元/平方米。

　　公告还显示，华润(深圳)地产发展有限公司于2007年4月26日由三九企业集团出资组建，目前主要持有原三九企业集团部分物业。在原三九集团与华润的重组过程中，华润(深圳)地产发展有限公司产权几经辗转，目前归属为香港协恒有限公司，而后者属于华润集团所持有。

　　目前，银湖三九片区更新项目正在进行拆迁，但有业界传闻，华润可能在该地块修建别墅豪宅，有望于年底启动。但华润深圳地产发展有限公司对《每日经济新闻》记者表示，目前暂无开工计划。

　　尽管目前华润(深圳)地产发展有限公司并未公开具体的项目规划，但宋丁认为，很可能将是一个包括保障房、商业住宅、豪宅别墅在内的多种产品的城市综合体项目。

　　据悉，项目容积率高达4.915。对此，宋丁认为，华润开发这个项目也要考虑利润回报，在扣除旧改拆迁等各种成本之后，也要有合理的利润空间。言下之意，做大建筑面积体量，可以获得更大的投资收益。项目价格不会低，可能成为深圳豪宅的新标杆。

　　项目规划或面临城市交通压力

　　熟悉深圳发展历史的市民都知道，华润银湖三九片区靠近北环，以华润三九医药股份有限公司旧厂区为核心，周边有银湖汽车站、房地产权登记中心、深圳药检所、银湖大厦等企事业行政单位，但生活商业配套设施相却对缺乏。

　　“银湖片区内有相当多的高端住宅，但都是单一别墅发展模式，综合配套偏弱，这么多年也需要提升。”宋丁对《每日经济新闻》记者表示，华润进入银湖做高端整合，对这一片区的综合服务配套，形象提升、商业发展都有自己的战略考量，总的前景看好。

　　但宋丁也指出，银湖片区内部交通支线比较脆弱，进出的路径只有一条双向两车道，如果华润在外面做这么大片区的项目，容易形成密集人流，但目前没有多余的土地来做公共停车场和配套空间。

　　“北环是深圳的快速通道系统，银湖三九项目片区，从微观来讲，如果沿用现有的交通模式，将来项目改造后造成交通堵塞的可能性是很大的。”宋丁称。

　　此外，从外部来看华润银湖三九更新项目也为城市交通配套设施规划提出新的要求。依据规划，银湖三九更新项目建筑面积接近45万平方米。如此重大节点片区，会形成很大人流量的集散，一下涌出大量的车流和人流，将给东西通行的车辆造成压力。

　　“如此高密度的社区，门口公交车站设置肯定是很大的，政府应该有一个更长远的评估和考虑。”宋丁表示，这些都是城市规划发展中的必然现象。