保利地产掀降价风暴 抢市场填补资金缺口
自严厉限购政策以来，鲜有降价举动的央企大佬保利地产（600048.SH）终于向市场妥协。
在上海，保利地产以前所未有的打折幅度，抢先打响了龙年降价第一枪。近日，其“叶语”项目祭出“购房送精装、办卡即享受2万抵10万”的优惠措施，新推出的“特价房源”相比之前的售价，从19000元/平米，降至17000元/平米，另外加送2000元/平米的精装修，相当于降价4000元，降幅超过了20%。
促销措施甫一推出，其售楼处就被“愤怒”的老业主砸得一塌糊涂。“去年3月以2万元/平米买了一套，现在精装修才卖到这个价（17000元），这样算下来，我就亏了50万元！”一位老业主称：“希望开发商给我们个说法。”
不降则罢，一降惊人。不仅在上海，在其他城市，保利地产亦纷纷降价促销。其官方消息称：“将在全国40多个城市联合进行‘喜春心动’，共涉及百余项目2万套房源。”
降价幅度之广，非常罕见。“这个行动要持续到3月份。”保利地产副总经理胡在新透露：“我们今年的目标就是经营业绩不下降，市场份额要上升。”
市场份额固然重要，但保利地产此次掀起如此大规模的降价风暴，其实亦有难言之隐。一位北京开发商老总告诉地产中国网：“这些大央企的库存都在不断高企，如何在淡市下得以消化，减轻压力，降价是必然的选择；其次，前几年，这些资本相对较雄厚的企业，争了不少地王，在产品上市的时候，又遇到严厉的政策，不降价怎么办？还有就是，现在融资不太宽松，需要钱就得想办法出货。”
领跑降价
实际上，自严厉调控以来，开放商降价促销并不罕见。2011年10月前后，中海地产、龙湖地产等在上海掀起首轮降价潮，随后，其他开发商踊跃跟进。但保利地产、招商地产等央企大佬并未“随波逐流”，加入降价大潮。
“那时候，有些开发商还抱有政策放松的侥幸心理。”上述开发商老总称：“但现在看来，不能等了，因为目前大家都形成了共识，虽然调控政策在某些方面会出现微幅调整，但整体走势基本是稳定的。”
因此，在市场大势不可逆转的背景下，被称为“保守派”的保利地产，春节后，便掀起降价风暴，上海称为第一主战场。
除了叶语项目外，位于闵行区浦江板块的茉莉名邸价格亦有所下调。据上海房地产交易服务网显示，该项目去年10月29日开盘，取得了238套房源预售证，截至目前，仅仅售出82套，价格从最初的约26000元/平方米，降至目前的22000元/平方米。“现在推出了是90平米房源，总价格200万元左右。”该项目售楼员告诉地产中国网：“都是精装修的，没有优惠。”
尽管该售楼员称并无优惠，但实际价格降了近4000元/平方米，降价幅度接近15%。
不仅如此，保利地产在上海的多个在售楼盘，均有不同的打折优惠。
在其他城市亦有不同程度的打折优惠。3月1日，保利地产在顺德的中环广场推出2栋共90套90-140平方米房源，打出了9折优惠幅度，当晚就全部售罄；另外，在北京、杭州、南京、成都等地，亦推出了不少特价房源。
继保利地产率先举起今年的降价大旗之后，招商地产、旭辉集团、富力地产等纷纷跟进，且降价幅度和广度都超过了首次降价潮。对此，世联地产董事长陈劲松认为，目前，房地产上半场的营销策略，比如储客、联合代理、少许的打折都不管用了，只有实实在在的降价到位，才能真正给客户树立信心。
抢占市场
“现在降价，首要目的是为了抢占市场，因为刚需的总量是一定的。”上述开发商老总称：“谁跑在前面，谁就是赢家。”
实际上，早在去年，保利地产抛出了“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略，而今年以来，在实施上更加明显，不断高企的库存是其降价的主要原因。
2011年初，保利地产的存货量从2010年年底的601亿元，飙升至1099亿元，至去年9月底，这一数据上升至1472亿元。去年前9月增加的库存量，相当于2010年全年的增加量。业内分析人士预计，截至目前，其库存量超过了1700亿元。
销售滞胀不前，致使库存量不断高企。去年四季度，保利地产的销售金额和销售面积都在大幅下滑。至今年1月份，这一颓势并未得到改观，其简报显示：1月份，销售金额仅为15.11亿元，同比下降接近70%；销售面积约12.5万平方米，同比大幅下降75%。
而在去年，由于保利地产在降价促销方面鲜有动作，因此，其2011年在行业的销售排名由2010年的榜眼位置被挤出前三。不仅如此，每年的销售增长速度亦在放缓。2009年全年销售433亿元，同比增长141%；2010年则为662亿元，同比增长52%；而去年全年则为732亿元，仅增长了11%不到。
不管从销售增长还是高库存来说，保利地产今年的压力非同一般，在此情况下，只能以价换量，从而抢占被竞争对手夺取的市场份额。
当然，此次掀起的降价风暴，亦给保利地产带来了丰厚的回报。其上海的叶语项目今年1月份仅卖出两套，而降价之后的2月份，销售了241套；而在3月份不到十日内，就已经卖出了39套，其他区域的销售数量也在大幅上升。
尽管保利地产目前尚未公布2月份销售业绩，但业内人士预计，如此大幅度的促销，会令其销售额相比1月大幅攀升。
急需周转
库存压力只是降价的原因之一，最重要的还是来自资金层面的压力。
首创集团总经理刘晓光告诉地产中国网：“有些大企业前两年资金量大，高价拿了一些大宗地块，有的一次性付款在百亿以上，市场发生变化后，肯定急需周转。”
一语道破天机。实际上，近年来，保利地产以“财大气粗”的形象，在土地市场上频频“跑马圈地”，并制造了不少地王。据地产中国网统计，2009年，其拿地投入413亿元；2010年投入515亿元，新增土地建筑面积1441万平方米；而去年，在其他房企放慢拿地步伐的年头，保利地产亦取得了建筑面积超过1000万平方米的土地，投入与2010年股相当。
大规模的“攻城略地”，亦令保利地产负债率不断上升。2009年，其负债率为70%，与内地上市房企平均负债率旗鼓相当；而2010年，则上升至80%；截至去年三季度末，这一数值则上升至84%。
负债率上升的同时，其融资数额亦在不断上升。截至去年9月底，保利地产的负债总额中，有息借款为692亿元，相当于2010年全年的销售额；其中，一年内到期的借款余额124亿元；而当时，其持有货币资金为220亿元。
“大家都一样，到年底，材料款、工程款、土地款以及各种税款，都要偿还一部分。”上述开发商老总称：“支付完这些款项，估计手中没有多少资金了，加上年初销售不太好，因此大家现在都急着加大力度销售，从而快速回款。”
值得注意的是，今年以来，各大上市公司都在使尽浑身解数到处筹款，例如，万科拟信托融资30亿元，融资成本高达10%以上；中海进行高息债融资；碧桂园则在股价低迷期无奈配股融资……但截至目前，保利地产在融资上，鲜有动作。
此外，胡在新透露，今年，公司将加大养老地产、商业地产及旅游地产领域的投入。但这些业态投入大，见效慢，亦需要大量的资金做后盾。
因此，资金缺口较大，倒逼保利地产大规模降价。
