专家：要降价就不要拖泥带水

　　时报记者 李涛

　　近日，城东新城的滨江·金色黎明传来即将开盘的消息，这也宣告了滨江位于同一区域的曙光之城胜利清盘在即。曙光之城一周内连续三次开盘，仍旧是一房难求，找关系、托人情的现象在该盘上演，在销售了近900套房子后，整个楼盘几近售罄。

　　除了曙光之城外，保利·湾天地、保利·香槟国际、郡原·九衡公寓、美都·望城、集美·岸上蓝山、蓝江·四季晶品等也都先后推出了低价房源，开启了“清盘模式”。

　　曙光之城一周内清盘

　　但“滨江模式”并不通用

　　曙光之城和金色黎明是滨江房产位于城东新城的两个项目，自去年下半年来金色黎明就一直传来开盘的消息，但面市时间一拖再拖。然而今年初，滨江突然将曙光之城率先推向市场，业界人士称曙光之城相对金色黎明体量较小，可以算作是滨江房产试探市场的棋子。

　　3月15日，滨江·曙光之城推出第一批240多套房源，被抢购一空；3月18日，曙光之城再度推出第二批322套房源，再次演绎日光行情；3月20日，曙光之城第三次加推，320套房源又一次火爆售磬，截至目前，曙光之城已近成功清盘。

　　为什么曙光之城会逆势热销？最大的原因为价格。城东新城目前在售项目有万科·草庄、恒祺·克拉公馆等项目，在售价格区间为23500-32000元/平方米。曙光之城毛坯房源均价约16000元/平方米，精装房源均价不到2万元/平方米，并承诺产品上“保持此前一直承诺的品质”。

　　鲜亮的销售数据背后掩藏着一笔沉重的账本：曙光之城地块是滨江集团于2009年12月取得，楼面价为12684元/平方米，在如今的市场下，是不折不扣的高位拿地。虽然地价较高，但售价却“如此之低”，对此甚至有业内人士算了一笔账，该项目前三期让滨江亏损了约3亿元。

　　之所以曙光之城会采取清盘计划，和三个原因密不可分。第一，这和滨江集团的策略有关系，在市场好的时候，滨江房产很少贪婪地高价卖房，而是将价格定得较为合理，市场不好的时候，滨江房产则更是如此。前不久，滨江集团的董事长戚金兴曾经说过这么一句话“不以成本定价，应以市场定价。”这已经成了杭州房产界的一句新的名言。第二，在城东新城区域，滨江还有一个金色黎明项目未动，这也是滨江的重要筹码之一，想盘活区域，总要在另一个项目上有所牺牲。第三，今年至今，房产调控并没有放松，反而有不断加紧的传言，这意味着今年仍旧是难捱的一年，市场回暖的期盼再次被拉长，滨江这样做在情理之中。

　　而在杭州的每个区域，都存在类似曙光之城的楼盘：前几年在土地市场上过分亢奋，高价拿地；如今市场低迷、房价下降，不知改如何销售。那么这些房企是否可以效仿滨江的“清盘模式”呢？

　　业内人士认为，并不是每一家企业都适合滨江的这种模式。首先要求这家开发商必须有多个项目在杭州，为了保全全局利益只能牺牲其中某个；这家开发商还需要具备一定的经济实力，能承受由低价清盘带来的类似损失。

　　滨江集团董事长戚金兴在接受《地产时间》采访时便明确表示：“如果我们只有这一个楼盘，我就不会这样跑量了。每家开发商都有自己的模式，我们这个模式对滨江是对的，对其他的企业来说未必是对的。”

　　杭城出现多家低价清盘项目

　　专家称要降价就不应该拖泥带水

　　曙光之城属于开盘之初就定义快速去化的楼盘，属于典型的“策略性清盘”。但是除此之外，在杭州还存在着这么一批楼盘——市场火热时，已经消化掉一大半，只剩下一小部分房源在市场不好时销售不了，因此索性一降到底，彻底清盘。比如2008年的万科·魅力之城，去年的中海·紫藤苑等。

　　在今年初，杭州也密集出现了大量的似楼盘，遍布在杭州各个区域。

　　下沙的保利·湾天地去年6月份首次开盘，并于去年底几乎售罄；今年初，湾天地将最后60套房源全部清光，起价仅50万元。同属于保利地产的香槟国际和江语海由于也仅有少量剩余房源，同样加入清盘行列：香槟国际的起价仅为17800元/平方米，而之前售价为24000元/平方米；江语海起价仅为9980元/平方米，而之前在售价格为14000元/平方米。

　　位于良渚板块的美都·望城和郡原·九衡公寓也是其中典型。望城目前清盘在售二期80-110平米房源，团购起价约6680元/平米，房源原先均价11000元/平方米。九衡公寓的特价房源已经基本预售完，目前处于清盘尾声，平层折后均价8000-9000元/平方米，跃层折后均价约9800元/平方米。

　　位于临平的蓝江·四季晶品日前给出了起价4999元/平方米、均价5999元/平方米的震撼价格，并首次将临平北的价格带至“4字头”。该项目去年春天开盘，给出了9000元/平方米的均价，在当时被媒体誉为“打响杭城降价的第一枪”，但后来在销售上并无明显动静，未曾想到近期剩余的2幢房源却给出了惊人的价格。

　　蓝江·四季晶品的营销经理应宁称：“我们之所以给出这个价格就是想一下子把所有房子全部卖光。现在蓄客量非常不错，清盘应该问题不大。”

　　和上述楼盘形成鲜明对比的是，一些余房不多的项目，仍旧在死撑价格；也有一些已经降价的楼盘，在推出一批低价房源后，并没有速度跟进，而是在随后的定价动作上有所保留，甚至选择了小幅提价。

　　中国指数研究杭州分院研究总监曹旭东认为，在这种市场下，开发商如果选择降价，就该趁机把手里的好牌全部打光，而不应该拖泥带水。“前段时间，凡是明显降价的楼盘都带来了不错的成交，但是当旁边楼盘价格更低时，成交就瞬间停止了，反而处于下风。”曹旭东建议，如果有项目准备降价，就应该一降到底，然后迅速出货，“像滨江一样快速清盘。”