下一张是全球的方面的指数。你们注意看，其实全世界的金融产品在前两年都疯狂过一次，所有的期货产品，所有能源产品，大众产品全部被砸下去。那么你看这个房地产，红色的变态的指数就是日本的房地产，最高一下降下来了，其他比较缓慢，但都大幅度下降。所以说我们的房地产来讲不是市场化，如果市场化就是这样子，一定是有增长，一定是有周期，不是绝对增加，绝对下降的产品。所以这两个指数就说明了一个问题，其实房地产最终要靠它的经营。前段时间大家考虑房价，我也提出观点，纵观全世界去看，昨天的沈阳房地产特别健康，中国两个城市非常健康，一个沈阳，一个广州，北京、上海、深圳恶性，更多价格是脱离房子价格本身，我们叫房地产的资源价格，房地产到未来是不是一个好的服务，是不是居住在里面的人有一个很强的连接度，这个决定了一个很重要的价格，这个强度会离开土地和房地产本身，这个只是一个过渡的阶段。

　　那么这是一个全世界房价的动态的变化。再往下。

　　刚才谈到了REITs，中国证监会批准了民间的证券公司做美国REITs产品，美国REITs在前年做这个，REITs是高收益的产品，股票市场不好的话，它的股票价值平均被打掉了10%，被低估了10%，现在美国的REITs产品有收益的话你是很挣钱的。

　　你看，我往下走把这个产品的基本特性做一个简单的介绍。上面是美国的指数，下面看在一个REITs，它跟其他股票不一样，这里特别特别重要，这个深绿色的，如果这个上面整个都是房地产的一个产品的一个收益指数的话，这个深绿色将占到它整个收益的三分之二，下面三分之一是股票变为价格指数。说明什么问题，REITs的收益三分之二来自于他企业经营的判析，三分之一来自于股票的振荡，股票再怎么振每年也是这样，而且是免税的，把收益的90%以免税的方式给你关系还大吗？全世界除了中国以外对REITs这么注重，它本身的立法造就了这个产品是一个金融的平衡器，客观地讲是这样。

　　那么，总结下来REITs真正的棉纱是什么，资产证券化，就把一个类证券化，沈阳我不知道，北京的国贸把它上市了，每个人都可以买，每个美国人都可以拥有帝国大厦，买股票来分享帝国大厦的收益，在沈阳也可以这样。第二租金收益是免税，我们在座大家知道中国租金收益高得太可怕了，这个对投资人的回报是一个遥远的事情。因为做REITs的企业90%以上都是强制分配的，剩下很少。它的严格监管，所以我们说美国的REITs是培养亿万富翁的。我在美国做私募基金的时候，我身边几个美国的犹太人做REITs，他们非常非常有钱，他们带着我在曼哈顿说这个楼是我的这个楼也是我的，我很害怕，所以真正有钱的是做REITs，因为他持有这个物业，他又在做经营，经营又是免税的，大家想想如果中国有这样的产品会不会趋之若鹜。REITs一个轻资产，一个重资产。轻资产就像我们万豪酒店，全世界做轻资产的扩张、规模和经营，这是特别重要的，如果REITs给你好的商业品牌管理的话，就没有生命力了。第二说是重资产，资产全球化，在美国都可以上市。

　　万豪有一个REITs上市19年，这两个公司去年的市值是一样的，可想而知是如何大的差距。REITs是用社会化的金融手段，为一个商业品牌提供一个强有力的支持，带来共有资产的一个社会化的增值。就这么简单。

　　中国离REITs远吗？因为证监会我都特别熟，有一句话就是说REITs很像中国的创业板。什么意思，因为我们在上海开保障房的论坛的时候所有的政府官员，嘉宾都在呼吁我们用保障房做REITs，用万达做不甘心，保障房需要钱的。大家知道发改委在两个月前发改委文件说准备在上海试点REITs，试点我估计第一个就是国家对这个不可能对民间做试点，国家有很多大型企业做试点，但是真正的保障房是需要的。也有可能再过十年，所以他们说王总，你不用等，就谈谈就行了，大家分享享受未来的快乐，但是什么时候达到不知道。

　　但是我们不能等，如果你等绿灯亮的时候真就没有机会了，红灯前等可能排不上队，所以我们必须变通地创造一些模式，我们讲模式创新的话，更多的学会变通，我们最近做的尝试就是进行变通，变通是合理合法的，同时你又能保证你的健康生存，这个特别重要，中国其实是一个不缺乏创新的一个地方，因为中国管的太多了，同时中国不管的地方也很多，只要有效地利用这个创新，每天都会有新的收获。

　　刚才说REITs的发展市场，美国现在占到全球的一半以上。

　　刚才我提到这句话，没有REITs就没有美国的连锁商业，这个不是危言耸听，是真的，如果研究的话是这样。所有的商业都是连锁，我们在做PE的时候头一家公司有三个要求，你知道哪三个吗？用英文讲是三个词，一个是看得见，如果创业者他看得见，现在已经不是靠概念来融资的时代，第一是看见，第二是扩展，你看美国的企业为什么每年疯狂发展，它有一个模式、模块可以疯狂复制，你能不能复制，这是你的生命力。第三点就是一定要挣钱，目前的电商已经纷纷出现问题了，因为他们本质上不挣钱。所以可见性，你的可复制性，你的可盈利性是不是可以做出来，是非常重要的。所以说中国的商业地产如果不具备这三个东西是融不到资的，只能在那儿空想，全是商业地产、养老地产、旅游地产等等，有没有尽力出来独立的模块和专业的团队，这个说起来容易做起来难。我是特别打击那些做养老地产，做旅游地产，是不是要做刚性需求。

　　其实美国很多的商业巨头都是REITs。那就是吃穿住行用，生活工作都用到，美国大街小巷每10分钟就能看到一个REITs。我当时想讲理论意义不大，就每个月写了一篇案例，每个月写一篇文章，我们在座很多媒体的大主编，你们知道每个月写一篇文章难度太大了，一周特别痛苦，坚持了5年，我把REITs写了一篇，所以现在准备做一个私募的连锁白领公寓。

　　现在美国的大企业，第一沃尔玛，我们讲在美国，你知道沃尔玛的特点是价格最低的，他可以说我是全美国价格最低的超市，是不是不知道，但是确实非常低，在美国都是黑人，白人到沃尔玛的确不太多，为什么可以很便宜？沃尔玛是零租金，起诉赢了，最上面是沃尔玛零售，在中国不太一样，在美国这样做的，沃尔玛零售，第二是沃尔玛不动产，这个地方是美国唯一免税的，你拥有物业不用交税，同时沃尔玛发了一个REITs，这个99%的股份在沃尔玛零售持有，1%是沃尔玛几个高层。

　　好，大家看这个图的结构，沃尔玛不动产是给沃尔玛在全美国盖房子，盖超市，盖完之后他用沃尔玛REITs的方式进行经营结构化，沃尔玛租这个沃尔玛所有的物业，租金沃尔玛付了，租金到了沃尔玛REITs，就是REITs规定每年90%以上的收益，就是它的租金要分给沃尔玛的股东，沃尔玛零售，99%分回给了沃尔玛的零售，其实百分之百，另外99%的高层签了协议，这个是待持有的。最后到沃尔玛REITs又通过金融方式免税回到沃尔玛零售，这个是免税免租金，如果这么大一个超市租金为0的话，可以随便调低价钱。它的租金是所有物业的最大成本。这是沃尔玛做的事情。那么他在4年前，在美国一个南卡州被起诉了，告他偷税漏税，他真的交了3000万的税，然后反过来告政府，因为他符合《联邦法》，符合《REITs法》，最后州政府又把钱退给他了。所以模式不是一个系统，不是一个谈起来玩的，是真正重要的东西。

　　那好万豪是全世界最大的酒店的REITs，万豪在美国总共有32个，我们讲万豪是一个每10美金的品牌，从一个公司的销售员一直到CEO，我都提供万豪的酒店，这是肯定的，靠REITs，万豪的不动产资金很大。中国做商业物业很难做到投资建楼，都是租，如果有金融产品可以上市可以买，租的话就受到了甲方的制约，买的必须自己控制。我们说左手打右手。这样的话你的租金成本是固定的，你这一辈子，我们谈理论上，你在经营期内你的所有租金都是预知的，你就可以用调整利润来打败竞争对手，这个不开玩笑，这是很重要的竞争策略。

　　还有一个是麦当劳，我有两个朋友都是加盟商，必须买他的设备，进他的原料，我去做经理，这个房子是他的，有朝一日汉堡不卖了变成星巴克，都有可能。

　　美国知道一个西蒙，很多美国的商业都是他们做的，他们市值达到230亿美金，都是很吓人的。我们谈到美国的定位，冲着一千品牌去的，在每个帽里面有3到4个百货，但是它都在一个帽里面，美国的帽是三个不同档次的百货，加上一串珍珠一样东西，这是帽的基本规则。我们理解百货理解都差不多，其实中国现在同质化的竞争太厉害了，他是做差异化的。