城镇化利好地产股
“两会 ”期间经济话题引起不少投资者的关注，特别是城镇化一直被提起。对此，东莞证券研究所研究员刘卓平、何敏仪、张芳玲做客，与网友共同探讨城镇化的投资机会。
关于城镇化对房地产的影响，刘卓平指出，新型城镇化的提出，总体上来看，对房地产行业有着积极的影响。首先，城镇化下房地产市场的总体容量将会提高。 土地改革也将带来大量的土地资源，更多农村人口进入城市，住房需求增加，住宅建设量也将会提升。另一方面，开发商在城市均拥有一定数量的土地储备以及房地 产投资，城镇化下必定带来土地以及房地产物业价值的提升，对公司整体估值将有所支撑。其次，地方政府在促进城镇化进程中，需要对道路、轨道、城市建设等投 入大量的资金，这些都需要当地房地产市场支撑。当地政府维护楼市健康向上的积极性将提升，这也更有利于开发商在城市进行开发运营。最后，城镇化下将加速改 善性需求的持续释放，这又进一步利好房地产开发商。
而近期中央出台“国五条”，楼市调控趋严，是否意味着城镇化要大幅放缓？对此，何敏仪认为，从新一届政府在各种场合(十八大、李克强会见世界银行行 长)的言论来看，重启城镇化的态度和行为比较明确。当然，房价上涨过快会引发很多社会问题，也是新型城镇化过程中要调节的问题。预计未来政府会在城镇化速 度和房价上涨问题之间寻求一种平衡，也就是说，城镇化的道路是曲折的，但是方向是不变的。
在城镇化背景下，哪种类型的开发商容易受益？对此，张芳玲表示，城镇化主要带动三四线中小城镇发展，在中西部城市布局多年，土地储备丰富的区域地产商 将会受益。虽然房地产调控不断，行业高速发展期已过去，但未来城镇化道路还较长远，能支撑房地产行业的持续发展。当前行业板块整体估值从过去50倍PE下 跌到14倍附近，处于历史低位，估值修复需求强烈
中西部城镇化推进大潮渐起
据大众证券报报道，在城镇化是我国最大的内需以及十八大提出建设“新型城镇化”目标的背景下，分析人士认为，“新型城镇化”成为中国未来的经济引擎。 城镇化率较低的中西部地区更能凸显对当地经济的拉动作用，加上中西部城镇化推进中强化绿色节能，中西部未来推进新型城镇化有望不断提速。这对相关基建设 备、建筑建材、房地产等行业带来了巨大的市场机会，相关上市公司获得市场青睐也理所当然。
中西部城镇化推进也确已升档提速。云南计划在10—20年内规划建成以昆明为中心的6大城镇群，促进形成新的经济增长极。《新疆城镇体系规划 (2012-2030年)》显示，未来8年新疆城镇化将大提速，城镇化率从2010年的41.33%，提高到2020年的58%。江西近日也提出“建筑业 助推新型城镇化建设”的概念，欲以建筑业总产值翻番达到4000亿元为依托，力推新型城镇化。
中银国际认为未来新型城镇化为地产行业带来的机遇在于：(1)未来城际交通的通达、小城镇基础设施的改造，将抬升发达城市周边三四线城市土地价值，利 好先行布点的房企；(2)未来城镇化灰色人群的实际收入提高，将增强中低端楼盘购买力，利好产品线专注刚需、成本控制力强、实行高周转战略的房企；(3) 新型城镇化下城市棚户区改造力度进一步加大，城镇功能提升，这将利好具备城市改造功能的房企；(4)新型城镇化对地方财政提出更高要求，将利好能和地方政 府互利共赢的房企。
中银国际推荐城镇化受益公司排序为：荣盛发展 、金科股份 、华夏幸福 、中南建设 。龙头公司方面，推荐排序是：保利地产 、招商地产 、万科A、华侨城。
基金期盼地产股绽放“第二春”
伴随着四季度一线城市房地产的逐步回暖，上半年从地产股的绝地反击中尝尽甜头的基金经理们开始跃跃欲试。多位基金经理在接受采访时表示，从调研情况来 看，房地产行业的刚性需求依然强劲，而长期的严厉调控政策压制了需求的释放，这使得房地产行业明年有可能迎来供销两旺的格局，地产股则有望再度展开估值修 复行情 。
不过，也有基金经理强调指出，由于货币政策依然偏紧，房地产行业的基数也较为庞大，且中国经济仍处在下滑过程，房价不会出现大幅反弹，地产股的业绩也不会像前几年一样高速增长。
上升通道或被打开
据中证报报道，近期楼市的回暖，令房地产企业紧皱的眉头终于得以舒展，众多房企将不再为今年销售目标而发愁。业内人士指出，从目前情况来看，今年会有 多家房地产企业年销售额突破千亿元，整体资金状况有所好转，这令众多房企明年降价动力下降，房地产市场有望在明年实现平稳增长。
而在基金经理们的眼里，上半年曾一骑绝尘的地产股，历经下半年的充分调整后，有望在明年绽放“第二春”。上海某基金经理向记者表示，从大多数地产股的 业绩表现来看，地产股依然存在较大的估值修复空间，尤其是在下半年地产股普遍出现较大跌幅后，这个空间被进一步释放出来。
“从稳定经济的角度出发，只要房价不再出现大幅度上涨，中央不会再出台更严厉的楼市调控政策，楼市最艰难的时候已过。”该基金经理说，“但房地产高速 增长的时代已经过去，行业形成了充分竞争的格局，只有优质房地产企业才有望保持目前的发展态势，因此，地产股走势也会因此出现分化，需要引起投资者的警 惕。”该基金经理说。
海富通基金则指出，从政策方面来看，城镇化发展方向使得房地产板块长期投资价值凸显，尤其是为二三线城市房地产行业注入了良好预期，成为板块催化剂。 目前，房地产销售、开工、投资以及房价等数据显示企稳，二三线的房企的周转率相对一线城市更快，未来两年的业绩相对有保证，而一线龙头地产，从目前的土地 储备等情况来看，明年的利润情况可能不会特别理想。
“城镇化”的梦想
事实上，基金经理们再度关注地产股的驱动力，除了对楼市反弹的憧憬外，更是对政府推动“城镇化”发展的良好预期。
某基金公司投资总监表示，种种迹象显示，“城镇化”将成为政府未来几年着力推进的施政目标，这将给多个行业带来巨大发展空间，房地产将成为直接受惠的 主要行业。“就工业化与城镇化的对应关系而言，一国的工业化率达到40%时，城镇化率一般在75%以上，而目前，我国的工业化率接近40%，但城镇化率才 51%左右，我国城镇化发展的空间可见一斑。对于房地产企业来说，这是一个长期的发展机遇，而对于地产股而言，这提供了一个中长期的投资价值。”该投资总 监说。
不过，也有基金经理指出，房地产行业经历了长达十年的高速发展，尤其是2009年以来的爆发式增长后，短期内将不再具备上攻的力量，明后年的房地产行 业以巩固调整成果为主。而考虑到政府对民生问题的日益重视，未来城镇化的发展中也不会放任房地产爆炒。这意味着地产股行情将会以估值修复为主，投资者不能 抱有太高的期望。