合生创展房企布局全系地产注盈利做高端转型
文/龚小锋
说起国内首个销售超百亿的房企，或许很多人第一反应会是万科或恒 大，或是某大型国企。而事实上，获此殊荣的却是“华南五虎”之一的合生创展。
“万科不是地产航母，合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”这是十多年前万科老大王石(微博 博客)的原话。正是在1998、1999年两年，仅合生创展在广州一地的利润，便超过万科在全国五个城市的利润总和。
在1998年登陆港交所后，合生创展进入了飞跃式的规模扩张阶段。在“华南五虎”的另四虎恒 大地产、富力地产、雅居乐、碧桂园尚未成气候之时，2004年的合生创展在深耕北、上、广的基础上，当年销售额首破百亿。
但如今，“五虎”之一的恒 大等房企已开始竞逐千亿的，6年后合生销售额仅110.4亿元(人民币)，相比2009年的150.88亿元(人民币)倒退40亿，在2010年房企销售额排行榜中，跌出三十名。
对于这些减速，有业内观点认为，这或许并非仅是合生的示弱，合生的深度转型正在紧锣密鼓地展开。其在增长速度上做减法，产品线上做加法，意图向高端地产转型，为业内树立另外一种典范。
布局全系地产
除了住宅和商业地产的核心板块外，合生创展是目前少数宣传布局“全系地产”房企之一。其着力打造酒店地产、高尔夫与旅游地产、文化地产、产业园开发以及养老地产等六个业务板块。
合生创展在给本刊记者的采访回复函中表示：“住宅与商业地产两大业务相辅相成将形成良好的互动格局，高品质住宅项目的冲击力和影响力，已经拉高了合生创展的整体产品水平线。”
“目前的商业项目占集团整体收入少于5%，今年将会有约10个推售项目，争取2015年后商业地产比例增加至逾20%。”合生创展总裁薛虎表示，合生创展已经提前布局商业地产，并已经开始为现金流作出贡献，赢利水平20%以上。目前，合生创展已经成立了商业地产管理中心，负责操作管理全国所有的写字楼、酒店、商场等项目。
合生创展在国内的产业园早已铺开阵线，其在产业园上的野心，从去年底合生创展发布公告，拟斥资约68.75亿元收购通州产业园38幢办公楼一事可窥一斑。另据消息人士透露，其在广东惠州有两个面积各为3000亩和1000亩的产业园项目已动工。
在天津宝坻区的京津新城内，合生投资68亿元兴建的27洞国际高尔夫球场、五星级凯悦酒店、温泉度假村等休闲配套设施，已先后建成并在京津新城项目园区内运营。而天津合生国际大厦是继京津新城项目之后，其在天津的第二个高端地产项目，位于和平海河北安桥头，主要以商业及住宅为主，打造城市综合体项目。
“同时，我们将继续推进住宅销售、商业物业、酒店经营、物业管理以及更丰富的产业形态相互结合，完善集团多元化经营模式，提高公司抗风险能力，构建集团核心竞争力，持续为股东带来可观回报。”薛虎如此表示。
注重盈利能力
进入2011年以来，合生创展旗下多个楼盘大幅降价。
地处北京望京的合生·麒麟社，从原先3万元/平方米的现房，到如今2.6万—2.7万元/平方米，降价约4000元/平方米，这一价格水平远低于附近新盘。而亦庄区域的合生·世界村也在五一前后进行大幅降价。
位于北京东三环的合生·霄云路8号，曾连续6月稳居北京高端楼盘销售状元。该项目预售均价一度达到12万元/平方米，问鼎京城第三贵豪宅，但是根据北京市房地产交易管理网数据显示，截至7月19日，该楼盘2009年4月26日开盘的224套房源，目前已成交127套，其实际成交均价近5.03万元/平方米，仅相当于预售价的四成左右。
降价是开发商轻易不敢尝试的举动，其原因无非资金链吃紧，或项目卖不出等因素。而据合生·麒麟社相关负责人表示，合生·麒麟社只剩少量尾房，属清盘行为。
有业内人士认为，这种加速销售回款的做法，与公司层面的决策不无关系，今年合生创展董事长朱孟依给华北区定下的销售指标是100亿元(人民币)，合生创展今年的销售任务是166亿元港币。
合生创展半年以来在土地市场上亦是收获甚少。近日的新动作，为6月18日合生创展集团天津分公司天津合生珠江房地产开发有限公司，以4090万元成功摘得宝坻区周良庄宝白公路东侧城镇地块。而截至去年12月底，合生创展约有土地储备3020万平米，国内最大的“地主”恒 大地产约为5000万平米，合生在众房企中亦属于领先水平。
尽管近几年来合生创展发展速度有所放缓，但不可忽视的是，其赢利能力始终处于同行业较高水平。根据2010年年报，合生创展的净利润率为41%，相当于万科的2至3倍。合生创展表示：“由于更注重价值投资理念而非单纯的规模增长，合生创展对盈利能力要求更高。事实上，从已经公布的各房企年报数据来看，2010年3.43港元的每股盈利，大大高于很多销售额数倍于合生创展的开发商。合生创展的销售毛利率保持在40%以上水平，年度毛利水平达43%，仍处于行业领先地位。”
在众多房企视“销售额”和“销售面积”为王的时代，强调利润水平和单位面积产出最大化的合生创展，为行业树立了新的价值坐标。
高端转型
合生创展意识到这种超常规的速度提升和规模增长，不可能无限制地持续下去，合生创展集团董事长朱孟依选择了另一种模式来取代大规模开发：高端转型。在香港，长实和恒基兆业即为高品质生活运营的典范。
而在内地，中海、龙湖、绿城、星河湾等房企也堪称内功深厚，合生创展想要立足高端并非易事。
合生创展试图通过“瘦身计划”，将公司的开发模式由过度追求“量变”向“质变”转变。从而借助新的发展模式和机制，取得高效业绩。2010年，是合生创展确定走以高端产品为主线的战略，将高端物业、高端住宅和高端商业作为未来发展的三大支柱，并将打造出高端产品五大体系。
在北京、上海、广州、天津四地，相继投资建设霄云路8号、东郊别墅、佘山东紫园、京津新城独岛别墅、广州珠江帝景等七大高端物业项目，合生创展在中国的高端地产形成了“四城七座”的布局。
高端路线的转型，或许能从华北区域发展中一窥究竟。自2001年，合生创展即大举北伐，之后开始进军天津、上海，2003年，合生创展再度斩获京津新城项目；2008年，合生确定了以北京为核心的大华北战略，总部也从广州迁到北京。2010年，合生创展北京、上海、广东的合约销售贡献分别达到38%、32%、27%。
在高端住宅领域，北京的合生·霄云路8号就是极好的例证。而早在2004年，香港合生创展集团和广东珠江投资联合入主开发的京津新城，堪称国内最大综合性地产大盘。其整体8000栋别墅的产品规划理念，主打1000万至3000万元/套的高品质别墅产品，定位也远高于同区域内其他别墅项目。
以其开发的高端公寓为例，市区内高端公寓配备社区会所和酒店服务，远郊的高端项目则提供五星级酒店配置，如凯悦酒店等国际级酒店服务。值得一提的是，正是在商业地产、旅游地产、养老地产等业务线全面打造的情况下，合生创展产品体系间的互相渗透，形成强大的聚合力。
有业内人士指出，合生创展已经突破了单纯房地产开发的概念，正试图塑造成一个全面服务运营商的角色。尤其在房地产调控严打之时，这种全系业务结构更能发挥威力。商业直觉过人的舵手朱孟依或将在减速之后，施展一次成功腾挪。
