楼市定向微调

　　首次置业的门槛已经降低，地方政府与地产商正憧憬更多的政策红包

　　全国“两会”期间，房地产照例成为第一跨界话题。随着各种复诊药方的开出，立场不同的政策辩论不断发酵，这场已持续逾24个月的楼市调控正面临空前的微调压力。

　　正式的官方口径，仍是坚持楼市调控不放松。3月5日，国务院总理温家宝在《政府工作报告》中表示，严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

　　另一方面，从去年8月开始至今，已有18个城市出台了内容不一的暖市政策。其中，仅有佛山、芜湖、成都、上海的政策被要求纠正，其余城市并未受到影响。

　　地产商也受到上述举动的鼓励。《财经》记者从一线的市场营销人员处获悉，因为觉得“两会”后政策可能会有变化，在北京，尽管近期成交量有所恢复，但一些开发商正在降低项目的推广节奏，减少开盘。

　　微调的艺术

　　在应对楼市成交惨淡、资金压力的问题上，地方政府并不比地产商轻松。自去年8月以来，根据统计，已经有马鞍山、常州、佛山、南京、杭州、成都、吉林、长春、北京、重庆、武汉、合肥、上海、中山、从化、天津、芜湖、沈阳等18个城市出台了针对既有楼市调控措施的微调文件。上述18个城市出台的暖市文件中，政策微调主要包含限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等内容(见附表)。

　　去年10月，佛山市成为第一个出台暖市政策但被叫停的城市，且政策出台与叫停间隔不足一天，凸显中央调控决心之大。当年11月，成都召集地产商进行座谈，试图对限购令作出新解释，宣布仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商与中介执行。

　　通常而言，由于业主拿到新房房产证需要两年时间，因此，成都这一做法等于变相放松了购房资格审查。在执行仅一周后，这一措施见光死。

　　进入今年，芜湖与上海相继触电，分别出台了对购房予以财政补贴与允许持上海居住证满三年的外地人口购买第二套住房的政策新解，这两个城市均遭到红牌警告，其政策在施行四天与一周后被叫停。

　　在18个城市中，佛山、成都、芜湖与上海的微调做法被叫停，但是其余城市却安然逃过中央部委的督察。究其原因，除芜湖外，佛山、成都与上海的政策微调均直接涉及到限购令的存废，而限购令正是本轮楼市新政的核心。其余14个城市并没有直接冲撞限购令，而是着眼于改善提高首次置业者的购房支付能力，从而间接提升楼市活跃度。

　　在业内人士看来，首次置业者的购房需求理应得到支持，也正是本轮调控的出发点之一，因此，这一做法难被中央政府否决。

　　这一微调之道亦迅速为地产业界所掌握。2月下旬，全国政协常委、万达集团董事长王健林率先公布自己的“两会”提案：“对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率”。

　　他在提案中建议，对地产调控中的信贷政策进行微调，以便使调控效果真正惠及首次置业者与首次改善性需求者。他认为，在“促进房价合理回归”大旗下，房价下调成为衡量本轮地产调控的一个非正式标准。但提高利率之后，房价下调的实惠却流进了银行口袋，消费者却并未得到实质好处。

　　3月5日，王健林表示，在不伤及中央楼市政策的核心框架、不动摇政策基本理念的情况下，调整是可以的，比方说购房者利率恢复到8折，或者对首次置业的人减免契税。“我没有提取消限购，因为不太现实，中央已有明确表态，再提下去并无意义。而恢复优惠利率，是一个很现实的办法，容易做到。”

　　本轮调控的信贷工具严重误伤首次置业者，这一点已广受诟病，王健林之前，包括全国工商联房地产商会会长聂梅生与中城联盟轮值主席任志强(微博)均对此提出了批评。

　　行业大佬的呼吁得到了多个中央部委回应。去年12月，住建部部长姜伟新表示，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。今年2月7日，央行宣布将首次置业的信贷需求纳入重点关注领域。

　　3月4日，四大国有商业银行开会研究全面落实差别化房贷政策。会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率。此外，还将提高住房贷款审批效率。各大券商的分析报告均显示，去年底以来，首次置业的按揭贷款发放时间已经加速，利率也基本趋同于基准利率。

　　信贷政策事关楼市兴衰，在众多分析人士看来，正是由于首次置业贷款审批提速、额度宽松，今年春节前后许多大中城市商品房成交量恢复性上涨、乃至出现“小阳春”。

　　3月6日，中投证券的地产周报显示，2月27日－3月4日，该公司监测的23个城市中，一手房成交面积环比上涨30%，同比上涨17%，其中，杭州、南京、苏州、无锡、厦门、昆明等城市同比涨幅超过100%。在报告中，中投证券将这一现象解释为：信贷支持、降价促销，积压的刚性需求释放。

　　资本市场更是“春江水暖鸭先知”。自去年11月以来，香港中资地产股大多升幅明显。3月1日，碧桂园(02007.HK)公告称，将以3.23港元的单价配售6.7亿股股票，净融资21.4亿港元。这是近一年多来，首个配股集资的中资房企。

　　随后，里昂证券与花旗证券发布的报告中，均预测龙湖可能是下一个配股集资的中资房企。花旗证券还预测，华润置地亦有可能宣布配股。通常而言，配股成功说明资本市场看好地产股后市。

　　中央的顾虑

　　在以首套房取得突破之后，地方政府与地产商的政策微调憧憬并不会止步。但是，在中央政府的顾虑解除之前，进一步的政策变动阻力巨大。中央政府的顾虑主要集中于两点：一、当前房价是否已经回归“合理”水平？二、政策松动之后，房价会否报复性反弹？

　　北京住建委的网签数据显示，今年2月，北京新建住宅签约套数为5514套，剔除保障房，2月北京全市商品房成交2600套，均价18345元/平方米，如果不考虑楼盘结构性因素，房价同比下降了25.4%。2月成交的楼盘多为郊区低价盘，适合首套房需求的自住型刚需盘销售占比明显增加，占据了80%的签约量。

　　中原地产(北京)公司研究总监张大伟对《财经》记者表示，北京楼市已经走出低迷，目前的上涨属于恢复性上涨，购房者多为刚性需求者，他们担心踏空，如同惊弓之鸟。但是，北京是否会出现“小阳春”尚有待观察。

　　张大伟分析说，自去年9月以来，北京市场共有125个项目开盘，累计供应了35259套住宅，但截至今年2月26日，仅售出9865套，总体销售量不足三成。最近入市的25个项目签约率更是不足18%。在北京限购难以解禁的背景下，新一轮的降价风暴即将来临，市场仍将处于以价换量的阶段。

　　这一审慎判断区别于多数券商的乐观。在《财经》记者看到的机构分析报告中，大多对成交量进一步上升保持乐观态度，“小阳春”更是被认为已经出现。华泰联合证券的分析师认为，今年第九周，小阳春持续，进入推盘高峰期，作为成交量的先行指标，售楼处的上门到访量已经连续五周环比上升。

　　2月19日，国家统计局数据显示，1月份，全国70个大中城市的房价全部停涨，48个城市下降，22个持平。

　　当前的房价是否已经处于“合理水平”？由于本轮楼市新政所设定的“回归合理房价”目标并未量化，外界难以窥知调控的价格底线，这平添了政策微调的不确定性。

　　除了“房价是否合理”进行定性外，中央决策层对楼市反弹也心有余悸。尽管当前的库存量与供应高峰，可以一定程度上缓冲反弹压力，但楼市未来走向将更多取决于信贷规模。

　　张大伟对《财经》记者说，信贷规模才是主宰楼市的关键。可以肯定的是，信贷不会松到两三年前的水平，所以房价反弹的压力有，但是不会很大。

　　3月7日，摩根大通董事总经理、中国区全球市场业务主管李晶(微博)表示，内地房地产市场表现最差的时间已经过去，伴随着价格下跌，开发商的住宅存量也达到了前所未有的高水平，“即使中央政策出现对房地产调控的放松，房价也不会在短期内出现回弹”。

　　或许正是相信目前成交量的上涨属于正常回暖，且房价大幅反弹的可能性很小，地产商也在积极憧憬，“两会”后能够收到更多来自地方政府的政策红包。“‘两会’后，地方政府在楼市政策上的试探会走得更远。”北京旭辉地产的一位高层对《财经》记者说。

　　从业者们正愈加珍惜当前的回暖机会。3月7日，世联地产(14.50,-0.27,-1.83%)董事长陈劲松表示，今年房地产业界要达成共识，不搏反弹，实实在在地降价到位，真正给客户树立信心。

　　【作者：《财经》记者 张杰 实习生 何加晋 】