(三)整体市场成交分析

　　1、整体市场成交总量分析

　　2011年8月，济南住宅市场共成交1789套房源，约20.74万平方米，整体市场成交均价为8824元/平方米；

　　受新增供应量下降的影响，8月成交量环比7月下降32%；而受新增供应结构的影响，整体市场成交均价环比上月上涨3%；

　　本月热销项目主要为以下几类：

　　一是楼盘性价比高、产品好、本月加推新房源，代表项目为绿地国际花都、绿地卢浮公馆；二是特价房源销售项目，代表项目为恒 大城、恒 大名都、中海国际社区和鲁能领秀城；三是连续两月开盘且成交较好的项目，如南益•名泉春晓、鑫苑名家；

　　2、各种物业形态的成交量和成交均价分析

　　普通住宅产品的成交量最大，占到整体市场成交量的95%，成交均价为8515元/平方米，环比上月上涨3%，主要在于海尔绿城全运村、中海奥龙观邸等高端项目的成交量增加，而中端项目由于在售房源的减少，导致成交量环比上月下降，进而对市场成交均价的影响减少；

　　花园洋房产品的成交均价为11810元/平方米，主要在于尚品清河花园洋房的成交拉低了洋房产品的成交均价；

　　别墅产品的成交均价环比上月上涨25%，主要在于中海奥龙观邸别墅产品的高价成交。

　　3、成交均价区间分析图

　　从成交单价分析，单价在8000元/平方米以下和8000-10000元/平方米之间的房源成交量最大；之所以这两个价格区间的成交量较大，一方面在于新增房源的价格主要集中在此范围内，另一方面在于市场刚性需求的消费能力有限，价格、性价比成为客户选房的重要因素；

　　单价在8000元/平方米以下房源的成交量占到整体市场成交总量的42%，代表项目为绿地国际花都、恒 大名都、恒 大城、万象新天等；

　　8000-10000元/平方米之间房源的成交量占到整体市场成交总量的41%，除发祥福邸外，此区间的成交量全部集中在8000-9000元/平方米之间，代表项目为绿地卢浮公馆、南益•名泉春晓、鑫苑名家等；

　　单价在万元以上项目的成交量占整体市场成交量的17%，这主要在于当前单价在万元以上项目的存量房源少，且成交量受到限购、限贷政策的影响，销售速度及推盘量放缓。

　　(四)区域市场成交分析

　　1、各区域成交量分析

　　从各区域成交量来看，2011年8月区域成交量的排名依次为槐荫区、历城区、天桥区、历下区、市中区及高新区；

　　槐荫区由于绿地国际花都、卢浮公馆的开盘成交量较大，拉高了区域市场成交量；

　　历城区由于恒 大城、恒 大名都及万象新天成交量的拉动，区域成交量排名第二位；东部以恒 大项目为主，西部以绿地项目为主，逐渐形成了东、西两翼横向发展的郊区化趋势；

　　天桥区则由于鑫苑名家、南益•名泉春晓、发祥福邸的开盘成交，促使区域成交量排名第三位；

　　历下区受海尔绿城全运村•锦兰园的开盘、中海奥龙观邸成交量的增加影响，区域成交套数环比上月上涨51%，排名第四位；

　　市中区领秀城、中海国际社区以销售7月份推出的特价房剩余房源为主，成交量下降，导致区域成交套数环比上月下降76%，排名第五位；

　　高新区由于本月无新增房源，在售供应量少，导致区域成交套数环比上月下降90%，成为区域成交量最小的区域；