(五)写字楼成交分析

　　图6-2 济南市写字楼成交量分析(2011年8月)

　　数据来源：山东中原投资顾问部

　　8月份写字楼整体市场成交量为0.67万平方米，环比上月下降83.24%，主要受西部板块和高新区板块成交量明显下滑的影响。

　　本月西部板块成交量环比上月下降幅度最大，为90.57%，主要由于7月份西部板块银座中心开盘劲销拉升了所在区域乃至整个写字楼市场的成交量，而本月无新推写字楼项目，该板块本月成交量为0.33万平方米；泺源大街板成交量为0.3万平方米，也有小幅下滑，成交量位居各板块第二；高新区板块成交量环比上月下降达84.12%，源于高新区板块在售写字楼项目开盘时间较早，目前均处于正常去化中，7月份中铁汇展国际写字楼成交量较大拉高了所在区域的成交量，而8月份成交状况较惨淡；北部板块有小额成交量，与上月相比无明显波动，成交量为153平方米。

　　(六)售价分析

　　图6-3 济南市写字楼价格分析(2011年8月)

　　本月写字楼整体市场的成交均价为12333.04元/平方米，环比上月小幅上涨，上涨幅度为3.12%，主要在于除西部板块成交均价有小幅上涨外，泺源大街板块成交量对市场影响较大。

　　泺源大街板块在各板块之中成交均价最高，为13000元/平方米，与上个月持平；西部板块成交均价为12121元/平方米，位居各板块第二，环比上月上涨1.01%；高新区板块和北部板块成交均价均无波动，分别为9400元/平方米、9000元/平方米。

　　(七)写字楼推广项目列表

　　表6-1 济南市写字楼推广项目列表(2011年8月)

　　本月投放写字楼产品广告的项目有齐源大厦、启德国际金融中心和中铁汇展国际。启德国际金融中心和齐源大厦写字楼本月报广投放以形象为第一诉求。其中，启德国际金融中心共投放了5次广告，5个整版；齐源大厦投放1次广告；中铁汇展国际目前处于销售中，以投资为主要诉求点，共投放5次广告，2.5个版面。

　　(八)后市预测

　　济南市在售写字楼项目较少，销售也比较平稳。预计9月写字楼市场在无新增供应量的影响下，成交量、成交均价将无明显变化。

　　七、商业市场

　　(一)商业市场月度情况概述

　　本月商业市场环比上月表现为“量跌价涨”。售价继续上涨，市场供、需均下跌。

　　(二)商业监测对象界定标准

　　1、济南市内六区(历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新)；

　　2、已开盘且销售率在90%以内的纯商业项目；

　　3、已开盘销售的写字楼和住宅的底商部分。

　　(三)商业监测区域划分

　　根据济南商业物业分布格局将济南市商业部分划分为：中、东、南、西、北五个区域。

　　中部区域范围界定：经十路以北，北园大街以南，纬六路以东，二环东路以西；

　　东部区域：西起二环东路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉；

　　南部区域：东起燕子山西路，南到二环南路两侧，西至建设路和济微路南段，北到经十路；

　　西部区域：东起纬六路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路；

　　北部区域：南起无影山路--北园大街—工业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路。