华润中心全景图。南都记者胡可摄

京基100全景图。资料图片

　　未来随着分布在深圳各区的16个综合体陆续入市，深圳将更多人能够在步行范围内，用更少的时间，满足自己购物、休闲、办公等等的各种需求。对于那些没有居住在城市中心的人来说，这些综合体更是弥补了远离都市资源的缺陷。那么，以后即便所处区位偏远，但是只要所居住的综合体购物中心运营得当，就可以住在关外逛“万象城”。

　　城市综合体改变你的生活

　　如果说城市综合体的诞生，是以解决城市发展过程中遇到的困境为己任，那么二战之后出现在西方国家的办公综合体，便正是如此。20世纪70年代，人们对城市繁荣和追求，成为催生城市综合体的重要力量，人们开始去思考城市土地的使用效率，以及如何才能让市民在更为便捷的时间里，满足不同的生活需求。

　　如今，我们理解的城市综合体，通常是集聚了商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等功能中的四种以上，可以充分满足现代城市生活中的主要需求，所以也被称为“城中之城”。西方部分国家由于率先进入城市化进程，如今已经成就了不少闻名遐迩的综合体。其中堪称城市综合体的开山鼻祖的洛克菲勒中心，横跨著名的第五大道，由19座商业楼宇组成，其中10座以上是摩天大楼。这座“城中之城”每天可容纳25万人次上班、观光、消费。

　　值得一提的是华润中心，这个深圳第一座综合体，其建设历程对于深圳而言，充满探索性，从2002年开始动工，于2009年二期工程完工，君悦酒店开业，公寓产品售罄，如今不仅在深圳，即便在整个华南地区，也依然地位卓然。

　　新增综合体逾千万平方米

　　在这次全市综合体的梳理过程中，深圳目前在建和已经初步规划的城市综合体项目多达16个，分布在深圳各个区域，其中又以福田、南山两区为多，合计建筑规模1044.79万平方米。我们发现在这批综合体项目中，总体量低于30万平方米的只有3个，高于100万平方米的有4个，平均规模65万平方米左右，未来深圳综合体向更大规模发展的趋势已经可见一斑。

　　在上述新增综合体项目中，当下最为成熟的东海国际中心，目前10万平方米的甲级写字楼已经基本招租完毕，并已交付使用，80多层的公寓才建到50多层。在建项目中“进取心”最强的是宝安海雅缤纷城，无论是为顶级V IP客户提供的专属服务，或是8000个的停车位，都显示出海雅集团从纯零售向综合体开发商转型的积极态度。

　　特色最为鲜明的，是福士广场。此前，曾有业内人士透露，每一个来福士都会邀请符合风格的设计公司进行整体设计，商业内部动线非常人性化，引进品牌也是其他购物中心内不多见的，充分避免了“千城一面”的出现。

　　除上述16个综合体之外，在公布的《深圳市城市更新改造项目2010年度实施计划安排一览》的93个项目中，兼具“居住”与“商服”功能，且商服占地面积超过1万平方米的更新项目有16个，而在今年公布的两批城市更新单元规划中，显示更新方向具有居住、商业、办公三种功能项目的项目还有6个。换言之，未来还将有另外22个城市更新项目，极有可能成为新的综合体。

　　综合体容积率还是太低了

　　邓志旺认为，未来区域城市综合体的成熟，可以在步行范围内满足更多的需求，将吸引人们，从而引发系列资源变化，缩小与城市中心之间的差距，助力深圳未来的多中心发展。

　　陈可石建议政府在规划地铁站点的时候，应该充分考虑未来上盖综合体的兴建，根据不同区域的特点，对于综合体的布局提出引导性意见。他更进一步建议深圳政府或可学习香港，入股地铁上盖的综合体建设，“这样投资地铁的资金会有更好的回报，开发商也比较有把握，更有勇气加大投入，对于上盖综合体的开发也更有利。”其次，陈可石认为“深圳目前的综合体容积率不是太高了，而是还不够高，尤其是在城市核心区域。”他认为在目前深圳城市发展的情况下，容积率高过10不是不可以。但是，“高容积率的同时，一定要有充分的城市公园和通达的轨道交通作为配套。”

　　综合体十年内不会饱和？

　　此前，著名财经评论员叶檀曾发表评论，表达对于城市综合体大爆发的担忧，“商业地产与当地的商业生态密切相关，没有足够的客流与商业链条支撑，城市综合体热潮怎么起来的就会怎么消失。”她认为，中国内需跟得上城市综合体的扩张可能性不大。这种担忧，引发业内的关注和讨论，也是促成本次综合体选题最终成型的主要原因之一。

　　但是在采访过程中发现，综合体的多与少，政府的规划引导或许更重要，邓志旺认为此前少，是因为规划数据不支撑，地块规划功能单一，容积率不够高，是深圳过去30年只有少量综合体项目的重要原因。对于未来深圳综合体的容量，业内普遍认为商业容量是重要指标。“在过去的3-5年间，深圳年零售额度增长约为20%，未来通过人口置换实现人口结构的转变，可以在总量不增加的情况下，提升消费能力。”邓志旺认为尽管深圳综合体会大量出现，但是其中部分会置换传统商业模式，至少未来10年，深圳综合体都不会饱和。陈可石则在几年前对于深圳综合体的总量抱以较高期望，认为如杭州、深圳这样的城市，可以容纳上百个综合体同时存在。

　　■城市综合体体验

　　华润中心深圳首个真正的城市综合体

　　地址：罗湖区宝安南路1881号

　　开发商：华润集团

　　总体量：项目总占地8万平方米、总建筑面积55万平方米，其中华润万象城建筑面积约18 .8万平方米，国际标准5A甲级写字楼华润大厦办公面积约4.2万平方米，君悦酒店12万平方米，高尚住宅华润幸福里总建面11万平方米

　　板快构成：华润中心的商业板块主要是万象城，总建筑面积约18.8万平方米，拥有6层商用楼面，是名副其实的“一站式”消费中心；写字楼板块主要是华润中心，属于国际标准5A甲级，共29层；酒店板块主要是深圳君悦酒店，总建面12万平方米；住宅板块主要是华润幸福里，是以居住为主导功能并拥有顶级商业配套的城市资源型高尚住宅，由3栋49层的超高层住宅组成。

　　建设历史：一期工程总建筑面积约23万平方米，包括华润万象城和华润大厦。万象城2004年12月建成开业，华润大厦也于2004年12月1日就交付使用。二期工程包括了华润幸福里和君悦酒店，以及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场，2005年全面动工，到2009年11月底全面落成。

　　现场感受：只要是深圳人应该很少有不熟悉华润万象城的。在万象城里可以看到，除了各种品牌服饰鞋帽等几百个大小门店外，还有一个嘉禾影城，一个真冰滑冰场，以及江浙菜、日韩菜、西餐厅、粤菜等各种口味的高档餐厅。南都记者在非周末时间过去踩点时发现，商场内也有蛮多消费者，目前人气很旺。

　　京基100拥有深圳最高楼

　　地址：深圳市罗湖区深南东路5016号

　　开发商：京基集团

　　总体量：项目总用地面积4万多平方米，其中建设用地3 .6万平方米，总建筑面积60万平方米，主塔楼为京基100大厦，总建筑面积22万平方米（由17.5万平方米的写字楼与4.6万平方米的酒店组成），另有商业广场K K M A LL总建筑面积8.35万平方米，住宅主要是给蔡屋围村民的7栋回迁房，共1755套。

　　板块构成：该项目主塔楼为京基100大厦，是包括了写字楼和酒店两个板块，塔楼共100层；商业板块主要是定位于集国际顶尖品牌集购物、美食、IM A X影院、休闲、娱乐于一体的国际时尚精品购物中心K K MA L L；住宅板块主要是京基100公寓，单层4梯18户以小户型为主，共1755户可容纳6000人居住。

　　建设历史：在京基100四大板块中最先动工的住宅和商业部分，其中住宅的7栋公寓楼于2005年12月正式开工建设，2010年10月30日回迁入伙，而K K M A L L也于2010年11月26日正式开业。另外最高楼京基100大厦奠基时间为2007年11月，封顶时间为2011年4月23日。

　　现场感受：京基100现在已经封顶，因此站在深南路上远远就可以看到这栋地标建筑高高耸立，目前距离该综合体最近的地铁站是1号线大剧院站，步行过去大概在5分钟左右，据说预计在今年下半年就有直接接驳通道至K K MA L L.K KM A LL在硬件投入是大手笔，场内由南至北单一主通道全长达200米，标准通道采用都是无柱设计，琳琅满目的店铺纷呈眼前，商场内餐饮也蛮丰富，名气很大的“俏江南”、“金钱豹”都有进驻。记者开车进地下停车场时了解到，地下三层是给商场、酒店、写字楼、住宅用户共同使用，需要收费，而地下负四层是只给住宅业主使用，目前不过夜可不收取停车费。

　　■相关链接国际上较为成功的城市综合体

　　纽约洛克菲勒城市综合体的开山鼻祖

　　闻名世界的洛克菲勒中心位于曼哈顿中城，始建于1931-1940年，是美国洛克菲勒财团投资建造的大型商业娱乐和办公建筑群，总占地约8.9万平方米，东西从第48街到第51街，南北横跨第五大道和第七大道。这个项目规划的总建筑面积高达67.6万平方米，容积率达到了18，合共由大小19座商业楼宇组成，其中10座以上是摩天大楼，最高的是70层的洛克菲勒中心30号大楼（R C A大厦，现在叫通用电气大厦），高达259米。

　　东京六本木现代建筑的发展方向

　　2003年，大型再开发复合都市地带六本木新城完成。其总建筑面积78万平方米，历经17年完成建设，是一座集办公、住宅、商业设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体，具有居住、工作、游玩、休憩、学习和创造等多项功能。在这个寸土寸金的城市中心区，六本木规划了大量公园和绿地，将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间，已经成为著名的旧城改造、城市综合体的代表项目。

　　巴黎拉德芳斯古老巴黎和现代商业的结合

　　拉德芳斯在上世纪50年代开始修建，。拉德芳斯目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米、住宅区1 .56万套，拥有面积达10 .5万平方米的欧洲最大的商业中心。这也是欧洲最大的公交换乘中心，拥有67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善。如此庞大而又繁杂的资源互相补充和作用，拉德芳斯已具备小型城市的基本功能，给人们提供了商务、居住、办公等一站式的完备生活，也一跃成为巴黎的次中心区。

　　蒙特利尔地下城地下城时代开启

　　1962年玛丽城广场建成后，在地下形成了纵横总长约10公里的街道网，集结各种店铺、旅馆、餐馆四五百家。目前蒙特利尔地下城时代已经形成了四个不同商圈，最热闹最繁华的依然是玛丽城广场。这个有着加拿大“第一高”建筑和当时世界最大体量建筑之誉的综合体，却有一半面积在地下，地下广场有4层，最下层为地铁车站，第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心，它的创造性设计推动着蒙城进入地下城时代，极大地改变了人们的生活方式，让市民开始“地下鼹鼠式”的生活。