降价，会来真的？ 买房，要继续等？
梅戈／摄
核心提示
尽管有诸多力量都对深圳秋交会给予厚望，但在调控政策的威慑之下，本届秋交会出现交投两不旺的局面。业内人士分析，目前深圳楼市陷入深度僵持状态，开发商仍在试探市场，不敢轻易降价，而购房者大多对后市抱降价预期，观望氛围浓厚。
近期，世联地产对于置业者购房信心指数报告也印证了秋交会的表现。世联研究报告指出，在对全国３５个大中城市房地产的购房信心指数调研表明，２０１１年三季度世联购房者信心指数为５４．２，较二季度下降０．５，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较上季度有所下降。
而深圳市场，自二季度购房者信心指数跌破５０后，第三季度继续下滑。２０１１年三季度深圳购房者信心指数为４９．４，在一线城市中最低，较二季度下降０．５。其中，尽管其他三个分类指数——当前房价满意指数、居住环境满意指数、购房时机预期指数均有不同程度的提升，但不改购房者房价下跌预期，说明未来价格走势依然是决定购房者心理的重要因素。
购房信心
深圳“垫底”一线城市
今年８月和９月，深圳新房市场局部开始出现降价现象，因此今年的秋交会格外受到关注。但是秋交会的参展楼盘里，优惠基本局限于９．９折、９．８折等常规折扣，购房才期待的大幅降价并未出现，从而导致了观望气氛进一步加剧。据统计，秋交会期间，５天全市仅成交新房５７套，日均仅１１套，尤其是在秋交会前四天，成交套数分别为７套、６套、４套、４套，而第五天则增长至３６套。秋交会过后的每日成交套数基本维持在１００套上下，涨幅明显。相较于去年同期，成交量只有去年的１１％。
与秋交会的表现相对应的是，深圳购房信心也在逐渐跌落，并成为全国一线城市的最低点。据世联地产的研究报告指出，深圳市场自二季度购房者信心指数跌破５０后，第三季度继续下滑。２０１１年三季度深圳购房者信心指数为４９．４，在一线城市中最低，较二季度下降０．５。其中，未来房价预期指数是导致深圳购房者信心指数下降的最主要原因（较二季度下降８．４）。尽管其他三个分类指数——当前房价满意指数、居住环境满意指数、购房时机预期指数均有不同程度的提升，但不改购房者房价下跌预期，说明未来价格走势依然是决定购房者心理的重要因素。
该研究报告还分析了全国３５个大中城市购房信心的变化：２０１１年三季度全国３５个重点大中城市购房者信心指数为５４．２，较二季度下降０．５，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较上季度有所下降。购房者的现状满意指数和未来预期指数分别为５１．４和５７．１，其中购房者现状满意指数较上季度上升１．４，表明购房者对房价止涨的局面表示认可；购房者未来预期指数较上季度下降２．８，表明购房者认为未来房地产进入下降通道的可能性增加。
具体来讲，一是购房者居住环境满意指数为６５．８，较二季度上升０．４，政策效力逐步显现是促使居住环境满意度提升的重要原因；二是购房者当前房价满意指数为４０．２，较二季度上升２．０，表明购房者对房价涨幅收窄甚至停滞的认可度继续提升；三是购房者未来房价预期指数为６０．１，较二季度下降４．０，表明购房者认为未来半年房价下跌的可能性明显增加；四是购房者未来购房时机预期指数为５４．２，较二季度下降１．８，这主要是受不确定的政策局势和房价预期的影响。
房价预期
看空力量首超看多阵营
世联地产研究数据显示，目前仅有２０．１％购房者认为当前房价可勉强接受，仍有７７．４％购房者认为当前房价不能接受。与上季度相比，认为房价不能接受的比例小幅下降，而认为房价勉强接受的比例小幅提升，这表明当前房地产调控政策对于稳定房价、稳定社会预期起到了一定的积极作用，同时也表明房价与民众的承受能力相差甚远，调控之路任重而道远。
尽管房地产调控政策在执行过程中遇到了种种问题，但其叠加效应已逐步显现。数据显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为３６．２％，比上季度下降了１２．８个百分点；预期房价下跌的比例为４０．０％，较上季度增加了１２．１个百分点。这是２０１１年购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例，意味着房地产买方市场正在发生一些微妙的变化。一方面是限贷、限购等政策的影响效力继续，另一方面是购房者对保障房和房价控制目标信心的提升，使社会公众的降价预期日益高涨。
“一般情况下，宏观调控政策出台后，楼市会有一定的反应周期。但是此次国家调控力度是空前强大的，所以时间上或许比预期还要提前，可能会直接影响第四季度的房价。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析，房价在年底前虽然有一定的下降空间，但只能达到“小摔”的程度，１０％左右的降幅是可能的。因为通胀，因为刚需数量仍然不少。从经验看，只要开发商有诚意做出一定降价举动，就有刚需出手，减弱降价动能。以同区域、同类型的某些标志性楼盘为例，年底前房价会比上半年下跌１０％左右。
知名地产评论人王世泰认为，首先可以肯定的是，从政策方面来看，“三限”政策至少到今年底、明年初都没有松动的可能和迹象，而置业者对于房价松动的期望值到目前还没有落实，在政策从紧的背景下，购房者仍然抱希望于未来价格会下调；其次，从房企表现来看，目前真正有降价诚意的房企并不多。大多数楼盘还只是一些营销噱头和口号，并没有实质优惠。“目前，供与需的力量已经进入深度博弈阶段，未来价格仍然处于一个向下盘整的趋势。降不降？怎么降？是非常考验房企营销智慧的。”
对普通置业者而言，更希望看到的是调控能真正调到房价上。如果不把过高的房价降下来，让普通老百姓买得起房，调控的效果恐难真正体现。所以，在更多人看来，降价必须得“来真的”。
刚需意愿
比非刚需信心还要低
秋交会在热闹的人潮中，却透出丝丝寒意。虽然有开发商们的卖力宣传，免费看楼车密至半小时一趟，楼盘才建半截就高调展示，但置业者们却是看多动少，即便是一些如面临结婚、生子的特刚需族表达的也是再等等。
秋交会期间，家住罗湖的林先生已经看了不下５个楼盘， “我在罗湖有一套小户型，不够用，想以空间换价格，到龙岗或宝安买套大点的、环境好点的。”林先生表示，现在新盘虽然比市区价格低不少，但相对于距离的远、配套的弱，目前的定价没有什么优势，所以还是再等等。
即将结婚的小张和妻子一起逛秋交会，但逛了两天，决定还是先不出手。“价格根本没降，优惠也不多，我们还是决定继续再等。”小张说，目前房价走势比较敏感，也许不会大跌，但至少不会上涨了，所以，他们觉得观望是最好的选择，至少应等到年底，深圳房价至少会跌１０％。
原本以为秋交会会成为刚需置业者出手的最佳时机，但为何大家还是选择观望？世联地产研究部指出，与很多人预期的相反，严厉的限贷和限购政策打击的是无房者和首次置业者的信心。不同类型购房者信心指数显示，无房者和首次置业者的信心指数均低于５１，而多次置业者和投资型置业者的信心指数均超过６０。与上季度相比，各种类型的购房者信心都有所下滑，其中投资客和多次置业者下降幅度最大。
从拥有不同住房套数的购房者来看，目前没有住房和已有一套住房的购房者预期房价下跌的比例首次超过了上涨的比例，其预期房价下跌的比例分别为４３．８％和３６．８％。而拥有２套及以上住房的购房者中，预期房价下跌的比例仅占２７％，预期房价继续上涨的比例为４８．３％，较上季度下降４．１个百分点。从不同置业目的的购房者来看，目前首次置业和改善性需求的购房者预期房价下跌的比例首次超过了房价上涨的比例，其预期房价下跌的比例分别为４３．７％和３７．７％。
三季度，仍有４８．３％的投资客预期未来房价将继续上涨，但比例明显有所下降，较上季度下降１２．８个百分点。以上调研结果意味着目前没有住房的首次置业者，未来持有观望心理的可能性更大。
异地置业
外地购房信心正逐渐分化
“新国五条”要求限购范围扩大，社会舆论纷纷猜测哪些三线城市将会被限购，甚至有媒体报道限购城市将扩大至１００个。尽管最后执行有所变化，但其对社会预期的冲击却不小。
受限购舆论影响，三线城市购房者信心明显下滑，但仍高于一二线城市，展示了不同城市购房者信心差异。据世联地产综合３５个大中城市的研究发现，东部一线城市购房者信心最低，东部三线城市购房者信心最高，其他城市购房者信心排序从低到高依次为：东部二线、中部二线、中西部三线、西部二线。
与二季度表现不同的是，三季度各类城市购房者信心指数走势逐渐出现分化。具体来讲，东部一二线城市购房者信心继续下滑，但中西部二线城市以及东部三线城市的购房者信心却出现了小幅回升。主要原因在于，东部一二线城市经济较为发达，对政策的执行非但没有放松，还有加强之势，如深圳在７月份推出了评估价征税措施，这将继续加剧房价下跌的市场预期；而中西部二线城市和东部三线城市正处于经济快速发展阶段，地方政府对房地产依赖度较高，致使政策执行力度有所松动。
受限购舆论的影响，本季度深圳周边三线城市购房者信心指数也有所浮动。近两年深圳春秋房交会一直都有外地盘远多于深圳盘的趋势，其背后的原因就在于深圳市场强大的购买力，而目前在深圳房地产限购政策的背景下，外地盘也希望可以在深圳市场分流限购后深圳市场的购买力，因此近两年外地盘非常青睐深圳春秋房交会。
据统计，在今年秋交会上，相比较而言外地楼盘的优惠力度大于深圳楼盘。记者注意到，总体来说，深圳楼盘的优惠力度不大，基本局限于９．９折、９．８折等常规折扣，大幅降价并未出现。而相比于深圳房企和楼盘，东莞、惠州的楼盘优惠力度则非常明显。惠州参展２２个楼盘创下近年来的新高，其中继皇庭波西塔诺购房送黄金之后，大亚湾德州城也拿出１０套特价房，相比于此前６３００元／平方米的均价，此次特价房的价格仅为４８８８元／平方米。而大亚湾片区的简爱社区、爱情海在折扣之后还推出每平方米５０－３００元的装修基金，折算下来每平方米均价不超过４５００元。
世联地产研究指出，购房者信心指数越高的地区，预期房价上涨的动力越强。整体来看，一线城市预期房价下跌的可能性高于二三线城市。从当前政策效果和房地产市场环境来看，一旦限购城市真正落地，被限购城市的购房者信心将会继续下滑，而那些被误传限购而实际没有限购的城市，购房者的信心将有望扭转，呈上升态势。
地产行业记者 陈 聪
重点城市
购房信心指数
北京
２０１１年三季度北京购房者信心指数为４９．５，较二季度下降２．３，在一线城市中降幅最大，表明北京购房者对未来半年房地产总体走势由偏乐观转向偏悲观。其中，未来房价预期指数是导致北京购房者信心指数下降的最主要原因（较二季度下降９．４）。与此同时，购房时机预期指数较二季度上升４．２，表明北京购房者预期未来半年购买环境将有所改善，发生实际购买行为的可能性有所增加。
上海
２０１１年三季度上海购房者信心指数为５１．５，较二季度小幅上升０．３，是一线城市中唯一没有下降的城市，但仍明显低于二三线城市。其中，当前房价满意指数是导致上海购房者信心指数上升的最主要原因（较二季度提升３．６），这意味着上海的市场环境得到了一定的改善。然而，需要指出的是，上海购房者未来房价预期指数和购房时机预期指数较二季度均有所下降，前景依然不乐观。
广州
２０１１年三季度广州购房者信心指数为４９．７，较二季度下降１．０，是今年首次跌破５０，表明广州购房者对未来半年房地产总体走势由偏乐观转向偏悲观。其中，除当前房价满意指数有所提升外，居住环境满意指数、未来房价预期指数、购房时机预期指数均有不同程度的下降，这说明广州地区的购房环境仍未得到实质性的改善。
南京
２０１１年三季度南京购房者信心指数为５９．９，较二季度小幅上升０．６，表明南京购房者对未来房地产走势仍然较为乐观。其中，当前房价满意指数是导致南京购房者信心指数上升的最主要原因（较二季度大幅提升１１．０），这意味着此前的市场上的打折促销行为取得了不错的效果。尽管购房者的未来房价预期指数较二季度大幅下滑，但购房时机预期指数却明显提升，显示出购房者希望市场能够保持以价换量的势头。
济南
２０１１年三季度济南购房者信心指数为５５．１，较二季度下降１．４，依然高于５０的临界值，表明济南购房者对未来房地产走势仍偏乐观，但乐观程度有所下降。其中，未来房价预期指数是导致济南购房者信心指数下降的最主要原因（较二季度下降８．１），显示出购房者对急切希望降价的迫切心理。
重庆
一季度购房者信心指数报告中通过数据建模分析显示，保障房是改变购房者对房价预期的最重要因素。重庆保障房的开工量、建设量领跑全国，且落实力度较好，导致三季度购房者预期有了根本性的变化。２０１１年三季度重庆购房者信心指数为５３．７，较二季度大幅下降９．１。其中，未来房价预期指数是导致重庆购房者信心指数下降的最主要原因（较二季度下降１６．９）。伴随着未来全国范围保障房的开工和建设，该政策对其他城市的影响效力也将会逐步显现。
西安
２０１１年三季度西安购房者信心指数为５８．０，较二季度上升２．０，表明西安购房者对未来房地产走势仍然较为乐观。当前房价满意指数、居住环境满意指数、购房时机预期指数均有不同程度的提升，其中，当前房价满意指数和购房时机预期指数均有较大幅度提升，较二季度分别上升５．９和５．４。但这些改变并没有扭转购房者房价下跌预期，三季度西安购房者未来房价预期指数较二季度下降７．８。以价换量的策略恰好能够迎合购房者对房价的预期和对购房时机的判断。
东莞
２０１１年三季度东莞购房者信心指数为５８．５，较二季度上升１．６，表明东莞购房者对未来房地产走势仍然较为乐观。与其他城市类似，东莞购房者未来房价预期指数较上季度下降３．３，但下降幅度明显小于其他城市，这可能是受东莞明确不限购政策的影响。当前房价满意指数、居住环境满意指数、购房时机预期指数均有不同程度的提升，其中，当前房价满意指数是导致东莞购房者信心指数上升的最主要原因（较二季度上升４．４）。（世联地产）
