深圳限购周年又一批“房票”释放 市场只有“特刚需”
限购周年，算的是深圳限购令。深圳限购令去年“9·27新政”的次日深夜紧急出台，转眼至今近一年。此限购令规定，深圳户籍居民家庭，限购2套住房；对能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。反过来说，非深户、无社保、无纳税证明的，只要交满一年社保或纳税证明，即可获得1个购房资格，即得到“房票”一张。联想到去年底开始市场流传的各种各样“找房票”的故事，现在限购即将满岁了，不是又一批新的“房票”将释放？
又一批“房票”将释放？
去年无数人想办法补社保拿“房票”，即使有风险也去做，因为他想着只不过缴满12个月就能买房，主要只是为了得到“房票”。
曲云(化名)为了获得购房资格，连续不断地交社保。她是个体经营者，来深圳已经4年多，去年底考虑买房，也有动心的房子，但因无“房票”而无法购房。当时有中介建议她赶紧补交一年社保，可她犹豫再三之后就等来了限购令细则，即一次性补交社保没用了，必须连续缴纳12个月以上。本来可能立马钻过去的空子被堵住了，曲云只好找了朋友开设的一家小公司，挂靠在它名下按月交社保。
“已经交了6个月了，养老保险和医疗保险，每个月500多元。”曲云说，她称因为是已经拖家带口的刚性需求，迟早要买房，现在限购政策还看不到取消的迹象，就只能自己努力达到政策要求了。“反正交一年社保费也才几千元，而且作为没有工作单位的人，这样以后也能得到社会保障。”这期间，曲云还在看房，遇到有楼盘说“先交诚意金没关系”，也有销售人员游说打折机会难得，可以帮忙找房票，但她认为借用他人名义总归不安全，而且现在的市场情况并不让人着急。
而就在曲云挂靠交社保的小公司，还有两三个类似的情况。“短期是为了购房，长期是为了获得社会保障，但像这样挂靠在与自己无实际劳动关系的公司名下，一旦查出来就是无效的虚假社保，是得不到保障的。”知名房地产律师张茂荣(微博)说，但他说遇到的案例是，即便告知了这层风险，想这么做的人还是这么做了，因为他想着只不过缴满12个月就能买房，主要只是为了得到“房票”。
“事实上，这么做的应该主要是有投资计划的人。”深圳中原地产非营业董事、总经理贺晓丽说，她反映今年2、3月份的时候，曾听说有批投资客，以潮州人为主，认为2012年会是一个好的抄底时机，所以发动家族里的亲朋戚友挂靠到深圳公司交社保，计划着持续缴纳满12个月以后，用他们的名义买房。为此，她意识到这可能将形成新一批的购买力，所以曾去查询社保局、国土局等系统，想要统计相关数据，可各部门之间没有联网形成相互对接的数据口径，没办法算。
南都记者采访深圳市社保局相关负责人，得到的答复也是“没有相关统计数据。新增社保量不断在变化，即便有为了购房资格而去交社保的情况，也无法定性统计，而且不可能是主要原因。”据深圳市社保局公布的至今最新月度统计数据，就限购令提及的社保证明所需的三类社保：养老保险、医疗保险、工伤保险，在今年4、5月都显示“参保人数创历史新高”，每月同比增幅在10%-16%，而去年同期它们的同比增幅集中在8%-15%。可见，增长速度在近一年加快，当然，其他险种的参保人数也大多在增长，如此数据并不能归结于限购令的影响，但也不可否认，如美联物业全国研究中心主任徐枫所言：“限购之后补社保以获得‘房票’是促使参保人数上升的一个原因。”
业界并不认为能形成新的购买力
更大的问题在于，即便“房票”释放了，即又一批人拥有购房资格了，他们也不会去买房。
虽然还是无法得出统计数据，但多名业内人士表示并不重要了，因为其并不会由此释放出多少有效购买力，也并不会对市场产生多大影响。“限购满岁，又一批‘房票’将释放？我看这是个伪命题。真正想买的人早就通过别的渠道解决了购房资格问题，谁会老老实实连续交满12个月？12个月以后的市场谁能说得准？”知名房地产营销人、评论人弓鸣说。
而且，限购令出台之初，显示为临时性、短期性政策，舆论判断倾向于可能持续个一年就退出了，并不会有多少人一开始就想着通过连续缴纳社保而获得“房票”。更何况，在3月2日深圳市规划国土委出台限购令细则之前，通过一次性补交社保甚至虚假社保证明，就可轻松获得一张“房票”，直到限购令细则明确凭社保缴纳证明购房者必须符合下列条件之一：一是最近连续缴纳12个月以上养老保险并医疗保险；二是最近连续缴纳12个月以上养老保险并工伤保险；三是最近连续缴纳12个月以上医疗保险并工伤保险。所以，如此补来的新一批“房票”，预计将要在往后的几个月里才陆续释放。
更大的问题在于，即便“房票”释放了，即又一批人拥有购房资格了，还会不会买房？如上文所写的曲云，在南都记者的采访中就表示：“再看看吧，房价应该会降了！”而贺晓丽称她提到的那批潮州投资客，在5、6月份以后，听到的消息是他们更多把钱拿去做民间借贷了，因为暂时不再看好房地产投资。
“中秋节小长假，深圳的新盘都卖得不好，关键因素已经不是‘房票’问题，而是后市判断的问题———大家对房价普遍产生了下降预期，但目前真正降价的没几个，或者说幅度太小，所以即便有购房资格和意向的，也不一定真的买。”深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺(微博)说，他称这就是为什么看的人多、买的人少，如果真的是没有购房资格或者不愿意考虑借用他人名义，那干脆就看都不会去看了。
目前市场还买的只有“特刚需”
限购政策持续至今，对楼市产生的影响已经不只是“想买买不了”，而是即便有了购房资格也未必买。目前买房的只有“特刚需”。
可见，限购政策持续至今，对楼市产生的影响已经不只是“想买买不了”，而是即便有了购房资格也未必买。目前买房的只有“特刚需”。这点，从近期开发商和中介的营销策略变化也可初见端倪：
限购之下“房票”有限，所以开发商普遍拉长了蓄客期，攒够了有效客户才敢开盘，而刚刚过去的中秋小长假期间，深圳楼市有十多个楼盘亮相或推新，在售楼盘也不乏让利促销的，比如推特价房、打折、抽奖等，新房市场已呈现出通过低价促销争抢客源的局面。
限购之下“房票”有限，所以持有房产的业主们也普遍惜售，担心“卖了以后买不回来”，所以去年底至今年的很长一段时间里，各大中介都反映盘源紧张、供不应求，而近两个月的二手房放盘量开始增加，据中联地产的统计数据，7月环比增34%，8月环比增37%，说明卖方出货的意愿在增强。但结果是，二手房的成交量在7、8月份继续跌至低谷。
“房票就像韭菜，割一茬少一茬，并且长得很慢。”某开发商的感叹形象地体现出限购持续引发的发酵效应。限购政策越往后，对楼市的抑制作用越明显，因为在此政策之下，购房资格成了一种“不可再生资源”。
可见的是，目前市场的成交都是刚需，乃至某些开发商眼巴巴望着说的“特刚需”。南都记者跟踪市规划国土委的统计数据发现，近两月(7、8月)的全市新建商品住宅成交量中，90平方米以下户型都占到了87%以上的比例，别墅都是零成交(当然也有些别墅转为现售，在官方统计系统中无法显示的因素)。由世华地产提供的数据显示，去年限购令出台后的10月、11月，120平方米以上大户型物业的成交比例一度持续上升，而最近的8月份数据中，90平方米以下户型的占比达到76%，是历史新高。
“照理，因为限购，购房资格有限，购房者会更想一步到位买大户型，这是限购之后大户型成交比例一度上升的原因。可现在这批换房需求已逐渐消化，而今市场还在买的基本上就只有特刚需了。”世华地产研究部总监肖小平(微博)说。
然而，曾以为短期性的限购政策，而今呈现出明显的长期化、扩散化趋势，基于目前房价尚未出现实质性下降、保障房批量入市尚需假以时日、通货膨胀持续高涨压力仍大等现状，一众业界专家普遍认为限购政策至少一两年内不会取消。因此，在限贷、限价等政策也没有松动或取消的情况，上述由限购令持续给市场造成的压力还将持续发酵，越往后威力越大，将促成房价的下跌。“今年第四季度开始，部分城市房价会出现实质性下降，如深圳也会。”世联地产研究部总监王海斌说。“今年下半年到明年全年的6个季度，房地产并没有什么机会，开发商和投资客都不要心存幻想。”经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟的看法更悲观。
