比普通住房贵一倍 学位房1年内逆势涨价三成
3报价离谱成交清淡
随着楼市调控政策的加码，学位房也呈现出涨不动的疲态。
中原地产百花片区营业董事贺自强表示，自7月以来，所在片区学位房市场开始明显转淡，8月表现尤其低迷。“中原在百花片区有两间门店，市场好的月份学位房买卖单超过20多个，6月份还有10多个买卖单，而8月份锐减到了4个。”价格方面，虽然报价很高，如，国城花园喊6万元/平方米，南天二花园叫价4．5万元，但已经出现松动。业主给出的议价空间约为5个百分点。上周，中原地产成交了南天二花园一套82平方米的两房，实际支付价格为320万元，每平方米不到4万元，比报价有近一成的降幅。如果算上税费，均价肯定超过4万元。贺自强说，买家是为孩子明年上实验小学做准备，而更多的客户还在观望中。
景田北片区中原地产一间门店的店长马崧介绍，目前，该片区学位房价格相对平稳，但松动迹象已经显露，业主给出的议价空间在增大，多的可达10%。成交量明显下滑。市场有调整迹象。
4调控趋紧中期看跌
“可以预见的是，不管后期楼市如何发展，占有教育稀缺资源和使用功能的学位房，都将是深圳楼市一朵永不凋落的奇葩。”中联地产研究报告对学位房前景表达了乐观预期。报告称，无论是从学位房与全市二手房的整体比较，还是从百花和景田北两个重点片区的学位非学位房的对比来看，深圳学位房溢价效应基本处于15%-35%之间，并在长期趋势中表现出抗跌韧性和领涨特性。2010年下半年以来，在调控严厉并成为常态的情况下，今年上半年学位房似乎更加受到市场的青睐，学位房代表区域的价格势头都更加强势。
美联物业全国研究中心高级主任徐枫对此不以为然。“学位房的表现离不开大势。目前楼市的大势是，调控日紧，时间可能还将延续两年，房价向下运行是必然的。学位房价格中期看跌，只因有教育资源的支撑，波动区间可能小于普通房。”
徐枫表示，一方面，政府调控楼市短期不会放松，另一方面，经济增速、出口和就业等宏观经济因素不太乐观，加上保障房大量建设和上市，商品房成交萎缩是较长时间内的常态。“随着深圳优质学位增加和家长对义务教育阶段名校情节减弱，高价学位房的涨价动力也会递减。学位房市场将进入中期调整。”
中原地产贺自强也认为，学位房租金回报率低至1%，价格水分大；目前，市场表现为有价无市。如果高价学位房不下调，买家就会继续观望等待，也可能寻找其他学校和片区来替代。(记者 谭建伟)
8月一二手房成交双双大跌
一手住宅全市成交2507套，环比跌35%；二手住宅成交1462套，下跌71%。官方数据显示，8月，深圳一、二手住宅成交量双双大幅下跌。
新增供应方面，受到深圳大运会和限价政策升级的影响，开发商在推盘上表现较谨慎，8月仅推出17．66万平方米，环比7月减少55%。中原地产认为，主要受新房供应量的大幅减少，8月一手成交面积下降近4成，而福田区由于月初桐林公寓的推出，成交量环比大幅增加。8月一手房成交价格为20399元/平方米，全市整体均价受成交面积最大的华盛·西荟城影响，环比小幅下跌2．6%。
二手房全月成交1462套，环比7月3838套大跌71%。一方面，随着政策的持续收紧，市场延续7月以来的低迷状况，观望情绪未见明显减弱；另一方面，受到大运深圳假期的影响，8月成交量降幅超7成。而六区当中宝安降幅最大达到8成，主要受到近期区域内一手限价楼盘的影响，部分二手客户流向新房。成交价格方面，8月二手成交表现为中大户型为主，特别是盐田区7月的户型主要以一房为主，但8月成交结构有很大的改变，因此在一定程度上提升了成交均价。中原地产测得的价格为23337元/平方米，环比上涨1．8%。(记者 谭建伟)
宝安龙岗学位房溢价不明显
由于原特区内范围新增用地匮乏，而大部分住房建设用地分布于宝安龙岗两区，近年来，深圳宝安龙岗两区新房供应、成交占全市的比重都在迅速提高。据统计，今年上半年，宝安、龙岗两区新房成交占比已达80%以上，比2005年增加30个百分点。与此同时，原特区外规划发展较好的宝安中心区、龙华新城和龙岗中心城正在形成学位房片区，不过其学位房相对于普通房的溢价不如福田、罗湖等区明显。
以龙华新城为例，其学位房的发展长期以来落后于区域的整体发展。导致这种现象的原因，一方面是龙华新城重点学校多分布于老城区，周边楼盘的楼龄较长，房价在一定程度上落后于近年来片区楼龄较新的楼盘；另一方面，龙华新城还没有形成学位房的氛围，学位房概念还没有被大力炒作。目前，片区重点学校周边小区的学位房价格普遍处于1．4万元-1．6万元/平方米的水平。而原特区内类似百花片区的学位房，其楼龄更长，但是均价最高已达到6万元/平方米。
中联地产分析，目前，深圳市的优质学校资源主要集中在罗湖、福田和南山区，宝安、龙岗两区品牌学校仍很匮乏，尤其是宝安区高中学位严重不足，1．3万新生只有6000余个学位，满足率不足50%。由于宝安龙岗学位房受升学率、地理位置等因素限制还未获得市场的真正认可，使得原特区外的学位房与非学位房两者的价差尚不明显，堪称学位房价格“洼地”。伴随着特区扩容，教育资源的外扩已成必然趋势。因此，在原特区内学位房价高企背景下，市民可以考虑购买宝安龙岗名校的学位房。建议以地理位置、政府规划的优先顺序、周边的配套设施等因素来综合考虑，宝安中心区、龙华新城和龙岗中心城三个重点片区就可以作为持续关注的对象。(记者 谭建伟)
购买学位房需注意四事项
新学期刚刚开始，希望孩子就读名校的家长们又在为明年的入学做准备。购买名校片区的学位房是他们当前迫切要考虑的事情。业内人士提醒，市民买学位房除了关注价格、房子状况外，还要特别注意房子与学位的关联度。
首先，查明房产产权是否明晰。有的房子如果抵押了或由多个业主共有，交易时就会出现复杂的情况，很可能出现合同无效、无法过户的风险，从而耽误孩子入学。因此，交定金前，一定要先搞清业主有没有完整的产权，是否红本在手。
其次，查明房子的学位指标是否被别人占用。少数业主售房时，学位指标已让自己的孩子或亲友的孩子占用，买家即使拿下房子，也拿不到学位了，可能花了大价格仍然进不了名校。
再次，买总价低的学位房。学位房价格高于普通房，买学位房主要目的是拿学位，居住和楼况还不是最关键的，总价低意味着以较少的钱取得了含金量一样的学位。
最后，提前出手。不要在每年3、4月小学预报名前临时买房，这时需求大增，不仅价格坚挺，而且可选择性很小。一般来说，在春节前后出手相对合适。(谭建伟)
