深圳商业地产频出“铺王”
近来，深圳商铺售价连创新高，深圳南山区的后海商圈也不例外。图为记者日前拍摄的日益兴隆的后海商圈。深圳商报记者姜志强 摄
深圳商报记者 陆剑伟
商铺４８万元／平方米！此天价铺王并非出现在寸土寸金的东门，而是南山后海湾区。记者近日从市场了解到，商铺价格延续了上半年上涨势头，各个商圈铺王频出。据美联物业统计数据显示，７月深圳一手商铺成交均价达到３８３３６元／平方米，环比上涨１８．６５％，同比涨幅达到９５．７０％。业内人士预计，铺王的诞生将进一步推高８月深圳商铺成交价，但是过快的涨幅，增大了市场风险。
商铺成交频创新高
售价４８万元／平方米的商铺位于曦湾华府端头转角处，面积仅３５平方米。该商铺周围，宝能太古城、卓越维港、三湘海尚等一批高价楼盘的街铺也售价不菲。
“现在商铺供应比例很低，客户不是看眼前的回报，而是看好该片区后期发展潜力。”美联物业南山商业组高级区域经理赵先锋向记者透露，这已经是该片区的最高价，卓越维港街铺也卖到３０万元／平方米，顶级街铺售价高达４０万元／平方米，而今年４月成交的位于工业八路的紫藤苑一个３０平方米的街铺售价也摸高至４０万元／平方米。
“这还不是最高价。”２１世纪不动产深圳泛城房地产商业总监吴素星称，该区域近日还有报价高达５１万元／平方米的街铺，但没有成交。
“这样高的单价在南山区很少见，我们也感到惊讶。”２１世纪不动产深圳泛城房地产区域经理胡晓提供的７月份该区域成交案例显示，海岸城一个４２平方米的街铺成交单价为３８万元／平方米，这曾经是该区域的历史最高价，而不到一个月，这个记录已经被打破。
记者从各个商圈了解到，受益于炒作资金推动，深圳商铺价格上演了一波疯狂行情，铺王频频出现。
２１世纪不动产深圳泛城房地产工商铺Ｂ区区域经理郑文艳提供的数据显示，成熟商圈东门近日也出现了铺王，金世界广场一个３２平方米的街铺卖出了２６００万的天价，折合单价为８１．３万元／平方米，成为新晋铺王。此外，商铺的这股涨势同样波及到了关外，宝安宝城８区香缤广场４２平方米的街铺以１２．６万元／平方米的价格刷新了该区域的商铺成交记录；龙华潜龙鑫茂花园５８平方米的街铺以１３．４万元／平方米的价格创出了区域“天花板价”。
商铺价格一年接近翻番
铺王频出，各中介机构的研究数据也佐证了深圳近期商铺的暴涨行情。
美联物业统计数据显示，７月深圳一手商铺成交均价达到３８３３６元／平方米，环比上涨１８．６５％，同比涨幅达到９５．７０％。而二手商铺成交面积达到６８７８３．０１平方米，同比增长２７％，成交均价为４０３０８元／平方米，同比增２７％。也就是说，深圳一手商铺价格在一年中接近翻番。
中原地产分析报告认为，７月深圳房地产商业市场整体看点主要集中在关内市场。全市共批售一手商业５．８８万平方米，环比上涨４０．２６％，成交面积１．８１万平方米，环比增长２００．８４％。关内一批均价在１２万元／平方米的商铺先后入市，成为近期深圳商铺价格持续上涨的主要推动力之一。
“铺王的集中出现，仍将抬高８月份深圳商铺的成交均价。”一券商商业零售行业分析师如是说，今年深圳商铺价格上涨过快，高价盘入市是不可忽视的力量。
世华地产市场研究总监肖小平认为，住宅市场投资受限，越来越多的投资客从住宅市场转向商业地产，令商业地产的购买需求保持旺盛。据世华地产商业部的数据，２０１０年第四季度，深圳“由住转商”投资客约占客户总人数的１０％，而２０１１年上半年这类投资客的比重显著增加，到２０１１年６月份，这一比例已上升至３０％～４０％。
后续发展存在压力
然而，业界对商铺价格快速增长和铺王频出，表现出隐忧。
“深圳商业地产步入调整期，指日可待。”仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅说，“商业地产价格短期内涨速过快，涨幅过高，而且后市供应量大增，而全球经济事态令人担心，这些都将阻碍深圳商业地产的发展。”
中原地产华南区董事总经理李耀智认为，大量的投资客短期内入市推高了商铺价格，商铺价格上涨过快，后续价格上升肯定会面临压力。
吴素星则表示，个别区域的铺王透支了未来。她举例说，南山后海湾街铺的月租为８００－１０００元／平方米左右，与福田中心区２００９年的水平相当，而福田中心区街铺当时的价格为２０－３０万元／平方米。以此推算，后海湾天价铺的租金回报率，实在太低，每平方米４８万元的售价有些离谱。
近期部分新晋铺王
商铺名称 位于区域 面积 价格
（平方米） （万元／平方米）
曦湾华府 南山后海湾 ３５ ４８
金世界广场 东门 ３２ ８１．３
香缤广场 宝安宝城８区 ４２ １２．６
潜龙鑫茂花园 龙华 ５８ １３．４
数据提供：２１世纪不动产深圳泛城房地
